מידרוג מותירה על כנו דירוג A3.il לאגרות חוב (סדרות ז’- ט’) שהנפיקה אדגר השקעות ופיתוח. אופק הדירוג יציב. בנוסף, מידרוג קובעת דירוג זהה לאגרות חוב (סדרה י’) שתנפיק החברה בסך של עד 200 מיליון ₪ ערך נקוב.
שיקולים עיקריים לדירוג: הדירוג נתמך, בין היתר בגורמים הבאים: פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב בעיקר בתחום המשרדים להשכרה, בישראל, פולין, קנדה ובלגיה; מרבית פעילות החברה הינה בישראל וקנדהמדינות המדורגות ע"י Moody’s בדירוג A1 ו- Aaa, בהתאמה, המלמד על יציבות הכלכלה בהן ; פיזור נכסים הולם ביחס רמת הדירוג כך שהנכס העיקרי מהווה כ- 23% מסך השווי הנכסים של החברהושלושת הנכסים העיקריים מהווים כ- 32% מהשווי הנכסים; פיזור שוכרים הולם לרמת הדירוג עם שוכר עיקרי, ממשלת ישראל, המהווה כ- 9% מהיקף השכירות;
היקף פעילות הבולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג עם היקף מאזן של כ- 4 מיליארד ₪ והיקף EBITDA של כ-170 ₪, נכון ליום ה- 31.12.2017; היקף הון עצמי הנמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות, נכון ליום ה- 31.12.2017 היקף הון עצמי הינו כ-מיליארד ₪, היקף הבולט לחיוב ביחס לדירוג, נציין כי היקף ההון העצמי של החברה גדל לאור הנפקת הון בהיקף של כ- 110 מ’ ₪, שבוצעה בחודש דצמבר; נכון ליום ה- 31.12.2017 יחס חוב נטו ל- CAP נטו הינו כ-67%, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג יחסי המינוף צפויים להיות בטווח של 68%-71%, יחסים ההולמים את רמת הדירוג; נכון ליום ה- 31.12.2017 יחס כיסוי חוב נטו ל- FFOהינו כ- 44 שנים, יחס אשר אינו הולמים לרמת הדירוג.
בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג יחסי הכיסוי צפויים לנוע בטווח של 30-34 יחס חוב נטו ל- FFO, יחסים אשר אינם הולמים את רמת הדירוג; גמישות פיננסית מוגבלת לאור העדר נכסים לא משועבדים. יחד עם זאת, לחברה קיים נכס ששווי כ- 750 מ’ ₪ אשר אין כנגדו חוב אשר משועבד כנגד מסגרת אשראי חתומה שטרם נוצלה; נזילות פיננסית הולמת לרמת הדירוג בעיקר לאור יתרות נזילות ומסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות, כאמור לעיל, בהיקף של כ- 150 מ’ ₪ (סכום זה לא כולל מסגרת אשראי שאינה מנוצלת בגין הקמת בניין ,C בהיקף של כ-165 מ’ ₪ (;שיעורי תפוסה גבוהים בעיקר בישראל ובקנדה העומדים על כ- 92% ו- 91% בהתאמה, אל מול שעורי תפוסה נמוכים בפולין, של כ- 84%.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח יציבות בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים, בהתאם לנתונים שהעבירה החברה למידרוג, יחד עם תרחישי רגישות שנלקחו בחשבון, בעיקר על שיעורי התפוסה בנכסים בפולין. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח גידול בהיקף ה- NOI כתוצאה מהנבה מלאה של נכס בקנדה שנרכש במהלך שנת 2017 והנבה מלאה של אדגר 360 ,A בשנת 2018. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח הנבה חלקית של בניין C בשנת 2019. בהתאם לכך, תרחיש הבסיס מניח גידול בהיקף ה- FFO. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח גידול בהיקף החוב כתוצאה מגיוס האג"ח בהיקף של כ- 200 מ’ ₪.
בהתאם לדיווחי החברה, תרחיש הבסיס מניח חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 50% מהיקף ה-FFO. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שיפור ביחסי הכיסוי, בהתאם לכך, יחס חוב נטו ל- FFO של החברה צפוי להיות בטווח של כ- 30-34 שנים, יחסי כיסוי איטיים ביחס לרמת מידרוג. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח יחס חוב ל-CAP בטווח של 71%-68%, יחסים ההולמים לרמת הדירוג.