בכירי הנדל"ן ושוק ההון התקבצו הבוקר (שלישי) בוועידת הנדל"ן השנתית של EY ישראל בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ הרינג גורמן ושות’, שהתקיימה בת"א זו השנה העשירית ברציפות.
בכנס השתתף אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, אשר הציג את מדיניות הממשלה בתחום הדיור. לדבריו, "דיברו על המלחמה במשקיעים אבל אף אחד לא מדבר על המלחמה שגורמים אינטרסנטים מנהלים נגדנו והמלחמה במחיר למשתכן. המכרז הראשון של מחיר למשתכן נפתח באוקטובר 2015. באוקטובר 2017 דיירים מקבלים מפתחות! זה שיא היום במדינת ישראל לקבל דירה תוך שנתיים. אנחנו לא מכריחים אף אחד. מי שרוצה שייקח ומי שלא לא. מהצד שלנו זה נראה אחרת ובסופו של דבר, אנחנו מרוצים.
"אנחנו עוסקים במאקרו כלכלה. נכון שאנחנו צריכים לטפל גם בחסמים ובהיתרים, אבל היום כולם עובדים ביחד והמטרה שלנו באמת היא לאפשר לשוק הפרטי לבנות מספיק דירות בהתאם לצרכים של מדינת ישראל ולטווח הארוך.
"יש אמירה שקבלנים יעצרו את הבנייה ולא ייבנו. אני שואל, מה הם יעשו עם כל הצוותים שלהם? אנחנו נדאג לזה שהם לא יעצרו את הבנייה, כי לא כדאי להם.
"מה כותבים? אני שומע כל מיני הערות שאני לא יודע מאיפה הן מגיעות, כמו שעברו שנתיים ועוד אין אף מפתח. מי נותן דירה בתוך שנתיים? אני מציע לכולם - בואו תפגשו את הזוגות. תראו את הפריסה שלנו. היא במרכז הארץ ואי אפשר להגיד שהיא רק בפריפריה. עיקר הדירות במרכז הארץ. 2000 דירות במודיעין ו-500 דירות בראשל"צ זה מרכז הארץ.
"עולות תלונות שמחיר למשתכן עוצר את הבניה. אנחנו נדאג שתהיה מספיק בניה לכולם. הגופים העיקריים, מנהל התכנון, רמ"י, אגף התקציבים, החשב הכלכלי ו"דירה להשכיר" יושבים יחד עם חברות נוספות שמדי פעם מגיעות ומקבלים יחד החלטות במקום. מקיימים מדי שבוע ישיבה להסרת חסמים.
"בשנת 2016 שיווקנו 73 אלף יחידות דיור. לא כולן נמכרו אבל זה בהחלט נותן מענה לשוק הישראלי ולצרכים שלו. כמובן שבמקביל אנחנו גם משווקים אזורי תעסוקה ואזורי מסחר כדי שדיירים חדשים יוכלו לבוא למצב שיש להם את כל הפסיליטיז. גם ביוב, גם חשמל.
"בעיה נוספת היא העובדים. ישראלים לא רוצים לעבוד. אנחנו במהלך גדול מול ממשלת סין להבאת עובדים לענף ואני מקווה שתוך חודש, ינחת בארץ מטוס ראשון עם עובדים סינים".
חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל, ציין כי "השנה, בפעם הראשונה, אנו עדים לכך שבמקביל למלחמת חורמה במשקיעים, מתחיל גם טיפול מאסיבי בצד ההיצע. מתחמים גדולים יוצאים לשיווק, תכנית מחיר למשתכן צוברת תאוצה ונחתמים הסכמי גג עם מספר לא מבוטל של רשויות מקומיות. נראה שמתנהלת מלחמה פסיכולוגית שמטרתה לגרום לקונים פוטנציאליים להמתין, ובכך לגרום להקטנת הביקושים.הפצצה האחרונה במלחמה זו נזרקה לאוויר לפני כשבועיים: הגרלת ענק של 15 אלף יח"ד ב- 24 ישובים.
"הזכאים להשתתף בהגרלה, אמורים לבצע את ההשקעה הגדולה והחשובה בחייהם, כאשר לא ברור להם באיזה יישוב יזכו לגור, באיזו דירה יזכו, אילו שירותים קהילתיים יהיו בסביבת הדירה שלהם, ומתי יזכו לקבל מפתח לדירה. לוח הזמנים לא ברור לחלוטין שכן לחלק מהפרויקטים אין היתרי בניה ולחלקם אף אין תב"ע סופית. חשבו רק על מה היה קורה ליזם פרטי, שהיה מארגן קבוצת רכישה עם כל כך הרבה סימני שאלה.
"האם סביר לדחוף ציבור שלם לבצע את רכישת חייהם בתנאי אי וודאות כאלה? האם המחיר שמשלמים הרוכשים בחוסר יכולת הבחירה של הדירה המתאימה להם, שווה את ההנחה במחיר? האם אנו לא יוצרים כאן דור חדש של משקיעים שינסו להשכיר את הדירה בה זכו ואולי יגלו שלא עשו עסקה טובה? האם בכלל הם מרוויחים משהו? הרי אם המחירים ירדו בעקבות השיווקים, המשמעות תהיה שהרכישות נעשו במחיר השוק החדש. נראה שהזוכים המאושרים הם החיילים שנשלחים לקרב על הורדת מחירי הדירות, ואני מקווה מאוד ששמחת הזוכים לא תתחלף בעצב וכעס בעת המפגש עם המציאות".
לדברי עו"ד דני הרינג, שותף מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד שטיינמץ הרינג גורמן, "נראה שקטר הדיור תקוע בתחנה, ולא ברור אם ומתי ולאן ינוע. זו עצירה זמנית לפני חימום מנועים כמו שקרה עם ואחרי מותה של תוכנית "מע"מ אפס" או שיש כאן שינוי מגמה? קרו בשנה האחרונה מס’ אירועים שאולי תרמו לעצירת "קטר הדיור": תוכנית "מחיר למשתכן" שממשיכה לנוע, מכרזי קרקעות לבניה רוויה מתפרסמים היום בעיקר במסגרת תוכנית זו, במחירי קרקע מסובסדים וזכייה לפי המחיר הנמוך למ"ר מובנה.
"אומנם אין כאן הצפת השוק בקרקעות כמו בימי שרון ופואד לפני כ-30 שנה ואין כאן "בניה תקציבית" מבית היוצר של שרון, ואומנם רק כשליש או פחות מחצי מהדירות שזכו בהן חסרי דיור במסגרת "מחיר למשתכן" הינן בעלות היתר בניה תקף לביצוע. אבל יש כאן תוכנית עבודה שממשיכה ורצה ומנסה ואולי גם מצליחה, גם אם בהיקפים מצומצמים, לשווק יח"ד בהוזלה של מאות אלפי שקלים, לעומת מחיר דירות אחרות, ממש בסמיכות פיזית.
"אירוע נוסף הוא המלחמה הממשיכה במשקיעי הנדל"ן למגורים, מלחמה עם המון אנרגיה ופוליטיקה: מעלים מס רכישה, מצמצמים אשראי בנקאי ומטילים מס דירה שלישית. ונראה שאכן משקיעים עוזבים השקעות בשוק הנדל"ן. האם שני האירועים האלה (המשך תוכנית "מחיר למשתכן" ו"מיסוי דירה שלישית") הם שתרמו לקטר לעצור בתחנה? שהרי, אם משווקים ובונים דירות במחיר רכישה זול באלפי שקלים ממחיר דירה דומה בשכנות, ואם יש משקיעים שעוזבים שוק דיור כשוק השקעה, אז אולי בכל זאת נסדקת האקסיומה שמחירי הדיור רק יעלו והם לא יכולים לרדת. אולי יש כאן תחילה של שינוי בנרטיב של הציבור, שירידת מחירים, אינה תופעה בלתי אפשרית".