ירושלים ברוקראז’ פרסמה היום (שני) נקודות לציון מסיור שנערך בשבוע שעבר בנכסי חברת ביג. לפי אנליסט הנדל"ן ישי ששון, מהסיור עלה כי החברה מציגה תוצאות נאות בכל הקשור לניהול המרכזים המסחריים שבבעלותה. "ניהול זה נעשה בצורה רצינית ואחראית, המלווה בחשיבה רבה בכל הקשור למקסום שכר הדירה, גם בהתקיים תחרות משמעותית בענף. עוד נראה, כי החברה יודעת לנהל מערכת יחסים בריאה עם השוכרים, אשר באה לידי ביטוי לא רק בעומס שכר הדירה הנמוך, אלא בכלל במציאת פתרונות win-win לשני הצדדים", הוסיף.
נקודות עיקריות מהסיור בביג בכרמיאל: "המרכז הינו המרכז הדומיננטי באזור, משיקים לו שני מרכזים נוספים בבעלות אמות וגוף פרטי. לטענת החברה, לשוכרים העדפה להימצא בו, על פני הימצאות במרכזם המתחרים. שכ"ד ממוצע להערכתנו הוא 110 ₪ למ"ר. תפוסה 100%. NOI בשנת 2016: 34.6. NOI מייצג 41.1 (ראו בהמשך הסיבות לעלייתו הצפויה). עומס שכ"ד כ- 9%. דמי ניהול: 19 ₪ למ"ר.
"ניכר היה כי גם ביום חול מגרש החנייה המונה למעל מ- 1,100 מקומות חניה מלא לחלוטין. המרכז מתוחזק ברמה נאותה. ניכרת היכולת הטובה להשביח את המרכז באמצעות החלפת שוכרים, ושינוי פני המרכז. זאת כאמור הן באמצעות הקטנת המטראז’ פר חנות, כלומר: הוצאת מספר שוכרים גדולים, והחלפתם במספר שוכרים קטנים תוך העלאה משמעותית בשכ"ד למ"ר (50%). היינו עדים למספר מקרים כאלו שאירעו בשנתיים האחרונות. שינוי פני המרכז מצא ביטויו בבניית בניין חדש, חלף חלק ממגרש החניה קיים ואכלוסו בשוכרים חדשים. החברה בנתה מגרש חנייה נוסף בצידו האחר של המתחם.
"הצמיחה הצפויה ב- NOI נובעת מחילוף דיירים כפי שהוסבר לעיל (שטרם מצאה ביטוי מלא), בתוספת רכישת הסופרמרקט של מגה שהיה בבעלות רבוע נדל"ן. זה כאמור נרכש תמורת 50 מיליון ₪, ואויש בשוכרים חדשים וממותגים. ה- NOI המייצג לא מביא בחשבון את כל התוספת העתידית בגין ההרחבה הצפויה בבניין שנרכש מריבוע נדל"ן עליו מתעתדת החברה לבנות קומה נוספת בשטח של 3,000 מ"ר. להערכתנו, התשואה על ההשקעה בסופרמרקט של מגה תעמוד על למעלה מ- 15%.
"המיתוג הטוב של המרכז מאפשר לו להיות מוטה life style יותר, ופחות להסתמך על necessities. כך למשל, בעקבות מכירת הסניף של מגה לא אוכלס המרכז בסופרמרקט חדש, וגם שטחה של הום סנטר (כרשת DIY) פחת.
"יתר על כן, היינו עדים להרחבת השטחים המיועדים לבתי קפה ומסעדות, להנאה פנאי וההנאה להם אין תחליף באינטרנט, דבר שיבוא לידי ביטוי בהקמת בניין נוסף שייועד למסעדות ובתי קפה.
"ניכר היה כי בין החברה לשוכרים מתקיימת מערכת יחסים של win- win. כך למשל, התוודענו למספר מקרים בהם מיקום השוכר השתנה לבקשת החברה, או שהשטח המוקצה לו השתנה, ובתמורה הסכימה החברה להאריך את חוזה השכירות בתנאים הקיימים".
נקודות עיקריות מהסיור בביג קריות: "שכ"ד ממוצע להערכתנו, כ- 80 ₪ למ"ר. NOI בשנת 2016: 25.8 מ’ ₪. NOI מייצג: 27.6 מ’ ₪. תפוסה: 100%. המתחם חשוף לרמת תחרות גבוהה. לדעת החברה התחרות באזור הינה הגבוהה בארץ, אף מעבר לזו השוררת בבאר שבע. המתחרה המשמעותי הינו מתחם איקיאה שנמצא בסמוך. מאז שנת 2012 אנו עדים לירידה עקבית בשכר הדירה במתחם, נוכח התחרות הקיימת באזור הקריות, ואשר העצימה לאחר פתיחת מתחם איקיאה בסוף 2014. עם זאת, למתחם נגישות טובה נוכח היותו סמוך לכביש עוקף קריות.
"הייתה תפוסה נאה במגרש החניה, אם כי נמוכה מזו שראינו במתחם בכרמיאל. נעשו מספר מהלכים משמעותיים להתמודד עם התחרות (בעיקר זו של מתחם איקיאה), ובהם, החלפת שוכר שתפקד כאולם חתונות במתחם בידור לילדים (פארק טרמפולינות). מתחם הטרמפולינות –היה ריק כשביקרנו בו, אולם ניראה כי הסיבה לכך הייתה הביקור באמצע השבוע (בשעות הצהריים), ולא בימי חופשה. לטענת הנהלת החברה, התנועה במתחם הטרמפולינות בתקופת הקיץ הינה גבוהה וגוררת אחריה ביקור במתחמי ההסעדה וחנויות האופנה.
"הקונספט שהחברה נשענת עליו במתחם הוא הגדלת חווית הבילוי במתחם, אשר נועדה להגדיל את התנועה, ולבדל אותו ממתחריו. ניראה כי חנויות האופנה "מסבסדות" חלק מפעילות הבילוי שכן פעילות הבילוי כדוגמת מתחם הטרמפולינות היא זו שמייחדת את המרכז בהשוואה למרכזים שמסביב.
"שינויים נוספים שנערכו במתחם הינם דגש על הסעדה (הכנסת מסעדות כמו ג’פניקה וג’ירף), החלפת שוכרים גדולים במספר רב יותר של שוכרים קטנים, הקטנת חלקם של חנויות מסוג DIY, והקמת חנות של Nike אשר לטענת החברה, מוכרת מוצרים במחירים הנמוכים ביותר בישראל (בידול נוסף של המתחם).
"בצד זאת, נוכחנו לראות את השיפוצים שבוצעו בחנויות השונות, כאשר החברה נושאת על פי רוב בעיקר בעלות השיפוץ החיצונית (חלון הראווה). נראה כי השתתפות החברה בשיפוצי החנויות, העובדה כי לחברה 22 מרכזים מסחריים, בצד עומס שכ"ד הנמוך ורמת התחזוקה הנאה במתחמים – כל אלו, הם שמצליחים למנוע נטישת שוכרים, אף בקיומה של תחרות עזה.
"לסיכום, ניתן לראות כי החברה עושה מאמצים ניכרים להתמודד עם תחרות לא פשוטה, הקיימת באזור הקריות בדרכים נאות ויצירתיות. יחד עם זאת, יש להמשיך ולבחון את הדברים על פני זמן, כך שנטל ההוכחה נותר עדיין על החברה".
סוגיות נוספות: 1. במתחם גלילות – הכוונה לעלות עם טרקטורים על הקרקע לקראת סוף השנה. הפיתוח של החלק המסחרי ייקח כ- 30 חודשים. נכון להיום יש להם זכויות לשטח מסחרי בסך של כ- 25 א’ מ"ר ובכוונתם לבקש להרחיבם למעל- 40 א’ מ"ר (באמצעות המרת חלק מזכויות המשרדים למסחר). בנוסף יהיו 2 מגדלי משרדים של 32 מקומות.נכון להיום שווקו כ- 90% מהשטחים (60% חוזים חתומים + 30% מו"מ מתקדם).ההערכה היא כי עלייה על הקרקע תהא לקראת סוף השנה הנוכחית.
משך העבודות כ- 30 חודשים. בכוונת החברה לבנות את קומפלקס המסחר בסמוך מאוד לסינמה סיטי ולחבר את שני המרכזים – כשבאי הסינמה סיטי ייהנו מהחניה במתחם. יוקם מחלף "ארבע ראשים" מעט מצפון למתחם. אשר בנייתו תחל כבר השנה, אשר בנייתו ותיקצובו אושרו כבר, ולדעת החברה בנייתו תסתיים עוד לפני הקמת המרכז בגלילות.
סוגיית האינטרנט – הכוונה לצאת בפרויקט לקראת תום השנה הזו. החברה תתפקד על תקן גוף שהוא "מתווך" בין הצרכן הסופי לבין הספק. תהיה אפשרות לקבל את המוצר עד הבית, ואפשרות להחליפו באחד ממרכזיה המסחריים של החברה. המחיר לצרכן יהיה נמוך מהמוצר הנמכר בחנויות. התמורה שתשולם לחברה תעמוד על כ- 20%.
כאמור, בשורה התחתונה התרשמו בירושלים ברוקראז’ כי חברת ביג מציגה תוצאות נאות בכל הקשור לניהול המרכזים המסחריים שבבעלותה.