למרות ההתמתנות ההדרגתית במכירות של דירות חדשות בעת האחרונה, הביקושים עדיין גבוהים ביחס לעבר. כך עולה מסקירת המאקרו השבועית של אנשי אגף הכלכלה בלאומי בראשותו של ד"ר גיל בפמן. להלן עיקרי הסקירה:
מנתונים שפורסמו על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בימים האחרונים, עולה כי היקף המכירות של דירות חדשות בשנת 2016 עמד על 29,833 דירות. היקף זה, הינו נמוך בכ-4.9% בהשוואה לזה של שנת 2015, שהסתכמה בהיקף מכירות של 31,410 דירות. עם זאת, יש לציין שבחינה של ביצועי שנת 2016 מול שנים קודמות (עד וכולל שנת 2014), מעלה כי 2016 הייתה שנה חזקה ביחס אליהן. כך, היקף המכירות אשתקד הוא השני בגובהו מאז תחילת סדרת הנתונים הנוכחית (משנת 1999), וגבוה בכ-32% בהשוואה לממוצע המכירות בשנים 2007-2016, שעמד על 22,265 דירות.
ההאטה בקצב המכירות אשתקד בהשוואה לשנת 2015, חלה על רקע מספר גורמים, ביניהם: העובדה ששנת 2015 הייתה חזקה במיוחד לאור התפרצותו של ביקוש "כבוש" לקראת סוף 2014, על רקע סיום תקופת המתנה לתכניות דיור ממשלתיות ובראשן "מע"מ אפס"; הפעלת צעדי מיסוי כנגד "משקיעי נדל"ן למגורים" בעיקר מאז אמצע שנת 2016, כמו העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, לצד כוונה להכבדה נוספת מצד הממשלה בעת האחרונה (מס ריבוי דירות); המתנה של פלח האוכלוסייה הרלוונטי (בעיקר זוגות צעירים) למכרזי "מחיר למשתכן"; ועלייה של ריבית המשכנתאות במחצית השנייה של 2016.
ניסיון העבר מלמד שצעדי מדיניות המכוונים להשפיע על הביקוש לדירות, כגון: מהלכי מיסוי ו/או המתנה לקראת פרויקטים שמבטיחים מחירי רכישה מוזלים לקבוצות מסוימות באוכלוסייה (מע"מ אפס, "מחיר למשתכן"), יש בהם כדי להשפיע על הביקוש לדירות באופן זמני בלבד. השפעה קצרת טווח זו באה לידי ביטוי בין אם מדובר בהרחבת הביקוש או בצמצומו. בהרחבת הביקוש, הדברים באו לידי ביטוי בהתפרצות זמנית של ביקוש "כבוש" והקדמה של רכישות לפני שינוי במס. בצמצום הביקוש מדובר בהמתנה חולפת לקראת תכנית מע"מ אפס. לעומת זאת, המגמה ארוכת הטווח, מושפעת מהסביבה המאקרו-כלכלית, ממגמות דמוגרפיות וממלאי הדירות למכירה וזו מצביעה על עלייה מתמשכת בהיקף המכירות של דירות חדשות מאז שנת 2007.
בהקשר זה, נדגיש כי חרף ההאטה בקצב המכירות בחודשים האחרונים, היקף המכירות החודשי נותר גבוה מהממוצע בשנים 2007-2016, ובחודש ינואר 2017 עמד על 2,355 דירות חדשות (נתון מנוכה עונתיות). כמו כן, יש לציין שדירות חדשות מהוות בין 25%-30% מתוך סך העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים, בעוד הנתח המשמעותי הוא דירות יד-שנייה (70%-75%). מנתוני משרד האוצר עולה כי הירידה במכירות של דירות חדשות בחודשים האחרונים קוזזה כמעט במלואה ע"י עלייה ברכישות של דירות יד-שנייה, כך שמספר העסקאות הכולל נותר סביב 10,000 עסקאות בחודש מאז ראשית 2016 (להוציא את חודש אוקטובר בו הפעילות הייתה חלשה באופן משמעותי עקב ריבוי חגים).
לסיכום, בבואנו להעריך את המגמה העתידית בשוק הנדל"ן למגורים, זאת בכפוף למגבלת הנתונים הזמינים שפורסמו על-ידי הלמ"ס, אשר לא כוללים נתונים עדכניים לגבי מלאי הדירות שנותרו למכירה ומספר חודשי ההיצע, יש להתייחס לשתי תקופות – טווח קצר-בינוני וטווח ארוך. בטווח הקצר-בינוני, לא צפוי שינוי משמעותי ביחס למגמה של העת האחרונה, דהיינו, המשך רמה גבוהה של ביקושים ביחס לשנים עברו, אף כי מדובר בהתמתנות מסוימת בהשוואה ל-2015.
ברקע הדברים ניתן למנות: סביבה מאקרו כלכלית תומכת אשר אינה צפויה להשתנות בקרוב; היעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה; וציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר לפחות. על כן, אנו לא צופים שינוי של ממש במחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני.
בטווח הארוך, כשמלאי הדירות שבבנייה פעילה יתורגם לפתרונות דיור של ממש -- כלומר, יחידות שבנייתן הסתיימה ושניתן לאכלסן -- ייתכן שינוי כיוון במחירי הדיור, תוך שונות בין אזורי הארץ השונים, כאשר באזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, הלחצים להמשך עליית מחירים צפויים להישמר. היחלשות הלחצים צפויה באזורים בהם תהיה עלייה ניכרת בהיצע בעוד שהרמה הכוללת של "המעטפת התשתית" באזורים אלו עדיין לא הבשילה במלואה.
בשנת 2016 חלה עלייה בהיקף הדירות שבנייתן הסתיימה; במקביל, מספר התחלות הבנייה נותר גבוה מ-52 אלף: קצב התחלות הבנייה במשק היה גבוה יחסית ברוב שנת 2016. ברביע הרביעי של 2016 מספר התחלות הבנייה במשק הסתכם בכ-13.6 אלף יחידות דיור (נתונים מנוכי עונתיות), זאת בהמשך לשני הרביעים הקודמים בהם מספר ההתחלות היה מעל 13,000 יחידות. נתון זה, משקף קצב שנתי של למעלה מ-52 אלף יחידות דיור, התואם את התוספת המינימאלית הדרושה להיצע הדירות בישראל. אומדן זה מתבסס בעיקר על התוספת השנתית של משקי הבית בישראל.
בחינת הנתונים בראייה שנתית, מעידה כי היקף הפעילות בסיכום שנת 2016 היה דומה לזה של 2015 והצביע על המשך תנופת הבנייה במשק. כך, היקף התחלות הבנייה בשנת 2016 עמד על כ-52.4 אלף יחידות דיור לעומת כ-52.8 אלף ב-2015. נתונים אלה, הינם הגבוהים ביותר מתחילת שנות ה-2000, וגבוהים בכ-22% מהממוצע בשנים 2007-2016, שעמד על כ-42.9 אלף. בחינה של התחלות הבנייה במהלך 2016 לפי אזורי הארץ השונים, מלמדת על גידול בהיקף ההתחלות באזורים: ירושלים, המרכז (שמהווה כ-25% מסך התחלות הבנייה אשתקד) והדרום; אשר קוזז על-ידי ירידה בהיקף הבנייה באזורים: הצפון, חיפה ותל אביב.
במקביל, מספר הדירות שבנייתן הסתיימה עלה באופן משמעותי ברביע הרביעי של 2016. היקף גמר הבנייה עמד ברביע הרביעי אשתקד על כ-13.4 אלף דירות, נתון המשקף עלייה של כ-17.6% בהשוואה לרביע השלישי אשתקד ועלייה של כ-36% ביחס לרביע הרביעי של 2015. הקצב השנתי של גמר הבנייה מצוי במגמת עלייה מאז תחילת 2016, ובסוף השנה אף חצה את קו ה-50 אלף יחידות, דהיינו מעל הרמה המינימאלית הנדרשת לצרכי המשק. עם זאת, יש לציין שבחינה של הנתונים השנתיים מצביעה אמנם על עלייה של כ-4.0% בהיקף הדירות שבנייתן הסתיימה ב-2016 בהשוואה לשנת 2015, אולם הרמה עדיין נמוכה מהנדרש – 45.4 אלף דירות.
לסיכום, הנתונים שהוצגו מלמדים על עלייה מסוימת בקצב הבנייה בשוק הנדל"ן למגורים, בדגש על יחידות שבנייתן הסתיימה. עם זאת, יש להמתין ולבחון את נתוני הרביעים הבאים בכדי לקבוע אם אכן מדובר במגמת עלייה של ממש העשויה לפעול לסגירת פערי הביקוש שנוצרו בשנים בהן היקף הבניה היה נמוך מהרצוי. כמו כן, לאור העובדה כי מלאי הדירות המצויות בבנייה פעילה עמד בסוף שנת 2016 על מספר שיא של כ-112.2 אלף יחידות, ניתן להעריך כי תחול עלייה, ייתכן ומשמעותית, בהיצע הדירות הזמינות למגורים בשנים הקרובות, בכפוף להשלמת בנייתן של דירות אלה.
עלייה זו בהיצע הדירות, לכשתתרחש, עשויה להוביל להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור, וייתכן שאף לירידת מחירים, באזורים מסוימים ברחבי הארץ, בדגש על האזורים בהם ישנה תנופת בנייה, בעיקר ביוזמה ממשלתית, לצד רמת תשתיות (תחבורה, תעסוקה, חינוך, בריאות ועוד) שעדיין לא הבשילה במלואה.