מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Baa1.il ואת האופק החיובי לאגרות חוב (סדרות) שהנפיקה חברת ש.י.ר שלמה נדל"ן.
שיקולים עיקריים לדירוג: הדירוג נסמך, בין היתר, על תיק הנכסים של החברה המצוי בצמיחה, הכולל פעילות בישראל, בגרמניה ולאחרונה גם בספרד, ומאופיין בתפוסות גבוהות ובחוזים ארוכים יחסית באופן המשפיע לחיוב על יציבות ונראות התזרים לשירות החוב. מעל ל-60% מהיקף חוזי השכירות (במונחי הכנסות חלק חברה וללא המלון בפרנקפורט אשר הינו נכס תפעולי) מסתיימים לאחר שנת 2020.
גידול הפעילות בישראל וגרמניה והתחלת פעילות בספרד מביא להתחזקות מרכיב "ההכנסה הקבועה", כך שנתח פעילות החברה ממגזר נכסים מניבים ממשיך בעלייה ובהתאם לאסטרטגית החברה צפוי להמשיך ולעלות. השינוי בתמהיל הפעילות, שכלל בעיקר מימוש חלק מנכסי המלונאות ושינוי מודל הפעילות בנכסים נוספים לנכסים מניבים בעלי חוזי שכירות ארוכי טווח, משפר את נראות ויציבות התזרים מהפעילות בחו"ל ובכך תורם בשיפור פרופיל הסיכון; יתרת הנזילות של החברה בולטת לחיוב ביחס להיקף פירעונות האג"ח בשנים הקרובות.
בנוסף, לחברה צפויים מקורות נוספים אשר יתרמו ליכולת שירות החוב לרבות התקבולים הצפויים מעסקאות למימוש נכסים ומימון מחדש; יחסי האיתנות הולמים לרמת הדירוג הנוכחית. יחס חוב נטו ל-Cap נטו עומד על כ-71% (כולל חלק החברה בחוב חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני וכן כולל חוב שניתן מבעלת השליטה בהיקף של כ-26 מיליוני ש"ח) והיקף ההון העצמי עומד על כ-332 מ’ ש"ח ומצוי במגמת צמיחה; מנגד, הדירוג מביא בחשבון את ריכוזיות פעילות החברה בישראל, החשופה בעיקר לשוכרים מקבוצת "שלמה".
אף על פי כן, לאור התפתחויות בשנה האחרונה שיעור ההכנסות המיוחסות לקבוצה ירד במידה מסוימת; אפשרות לייזום נכס מניב מהותי בטווח הבינוני/ארוך על שטחי החברה בישראל; חשיפת החברה לפעילות מלונאית בפרנקפורט, שהינו אחד מהנכסים המרכזיים בחברה, עשויה להביא לתנודתיות בהיקף ההכנסות, אף על פי שמדובר במלון הפונה לתיירות עסקית ולא תיירות פנאי. כמו כן החברה מתחילה בבניה של אולם כנסים אשר בעת בנייתו עשויה להשפיע לשלילה על תוצאות המלון בטווח הקצר; העדר נכסים מניבים משמעותיים חופשיים משעבוד משליך לשלילה על הגמישות הפיננסית בחברה.
מנגד, לחברה שני נכסים נקיים משעבוד (ככל שנכסים אלו לא ישועבדו בהמשך לטובת הלוואה חדשה) בהיקף נמוך וכן, חלק מנכסי החברה משועבדים בשיערי LTV סבירים באופן התורם במידה מסוימת לגמישות ויכולת מחזור החוב בגין הלוואות אלו.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון את קבלת התמורה בגין מכירת בניין משרדים בגרמניה בהיקף של כ-1 מ’ אירו, את קבלת התמורה בגין מימון הנכס בספרד נטו מההשקעות הנדרשות בשיפוצו, את השלמת המימון בגין הנכס בישראל אשר נקנה במהלך שנת 2016 ואת מימונם מחדש של נכסים נוספים. כמו כן, נלקח בחשבון כי החברה תפעל להשלמת מכירת הקרקע לבניין דירות בגרמניה בשווי הגבוה משוויה בספרים כפי שדיווחה החברה לבורסה. על פי המידע שנמסר מהחברה, נלקח בחשבון גיוס חוב אג"ח נוסף לצד פרעונות האג"ח השוטפים וכן רכישה של נכסים מניבים נוספים.
יחס החוב נטו ל-CAP נטו (תחת תרחיש ירידת שווי בנכסים) צפוי לנוע בטווח של 67%-70% ויחס החוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח של 29-33 שנים. הדירוג מניח כי החשיפה המטבעית בגין שינוי שער חליפין של האירו מול השקל תימשך במידה מסוימת לאור גידור חלקי שהחברה מבצעת בגין חשיפה זו. הדירוג אינו מניח חלוקת דיבדינדים משמעותית בטווח הקצר.