מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A3.il באופק יציב לאגרות חוב (סדרה ב’) שהנפיקה קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ.
השיקולים העיקריים לדירוג: דירוג החברה נתמך, ביחסים פיננסיים טובים של החברה ביחס לחברות המדורגות באותה רמת דירוג, המתבטאים ביחס חוב לCAP ליום 30.09.2016 של כ- 34% (וחוב נטו לCAP נטו של כ-15%) וכן מהיקף הון עצמי המיוחס לבעלי מניות ליום 30.09.16 העומד על כ-418 מ’ ₪, התואם לרמת הדירוג; מיתרות נזילות גבוהות המאפשרות לחברה המשך רכישת קרקעות לצורך הגדלת הצבר העתידי.
יצוין כי מידרוג מתחשב בעיקר ביתרת הנזילות והמקורות נטו ללא הנזילות בחברת הבת "אל הר"; מאחזקת החברה בנכס מניב (בית קרדן) המציג שיעור תפוסה ממוצע של כ- 98% ושיעור LTV של כ-41% (כולל הגדלת סכום ההלוואה לכ-48 מיליון ₪ לאחר תאריך המאזן) המקנה לחברה גמישות פיננסית;
יחסי כיסוי (חוב לFFO) הינם בולטים לטובה לרמת הדירוג, אולם יחסים אלה לוקחים בחשבון רווח גולמי מביצוע ( באמצעות חברת אל-הר) , כך שבנטרול רווח זה יחסי הכיסוי תואמים לרמת הדירוג. יצוין, כי היקף התזרים השוטף מפעילות הליבה אינו בולט לטובה לרמת הדירוג; בשעורי מכירה גבוהים עבור הפרויקטים בביצוע באופן המשפר את הנראות של התזרים העתידי לשירות החוב, וצפוי להציג רווחיות גבוהה יותר מהעבר.
דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפת החברה לענף הבניה והקבלנות אשר מגלם רמה מסוימת של סיכון ענפי, באמצעות אחזקתה בחברת אל-הר; מהיקף פעילות נמוך בתחום הייזום למגורים בשנה האחרונה והיקף צבר לייזום מגורים עתידי בינוני ביחס לחברות בדירוג דומה, כך שעל החברה להמשיך ולרכוש קרקעות בטווח הקצר-בינוני על מנת לשמור על היקף הפעילות הנוכחי.
המחיר הממוצע ליח"ד קרקע בעת רכישת קרקעות כיום, בייחוד לאור העדר שיווק קרקעות שאינו במסלול "מחיר למשתכן" על ידי המנהל, הינו גבוה יותר ביחס לעבר באופן העלול להשליך לשלילה על הרווחיות הנגזרת מרכישת קרקעות נוספות.
יצוין כי שיעור הרווחיות הגולמית בתחום הייזום למגורים בשנים האחרונות לא בלט לטובה לרמת הדירוג. אולם, להערכת החברה צבר הפרויקטים הנוכחי מגלם שיעורי רווחיות גבוהים יותר; מהעדר ניסיון מוכח בשלב זה ליכולת החברה ליצירת רווחיות ותזרים מההשקעות בארה"ב (השקעה בנכס מולטיפמילי במדינת אוקלהומה, ונכס ייזום למגורים בברוקלין). אף על פי כן, בשלב זה החברה מבצעת את ההשקעות באופן מתון יחסית כך שהן מייצגות היקף לא מהותי ביחס לכלל הפעילות.
תרחיש הבסיס לוקח בחשבון קבלת תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות להיקף ומועד קבלת התזרים לעומת תחזיות החברה, בייחוד בפרויקטים המותלים. תרחיש הבסיס אינו לוקח בחשבון את מימוש הקרקע באנדרומדה בטווח הקצר, וכן מניח השקעות נוספות בישראל בארה"ב. כמו כן, המודל מניח שלא יהיה גידול משמעותי בהיקף החשיפה לענף הבניה ביחס להיקף הנוכחי.
תרחיש הבסיס לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד בהתאם למדיניות החברה ובהתאם להתחייבויותיה לבעלי אגרות החוב (עד כ-50% מהרווח הנקי). לפי תרחיש הבסיס גם בהנחות אלו יחס החוב ל-CAP צפוי לבלוט ביחס לדירוג ולעמוד על טווח של 40%-35% בכפוף להיקף רכישת הקרקעות. אולם, תרחיש הבסיס מניח כי לאור העדר מסירות בהיקף משמעותי, התזרים השוטף מפעילות הייזום למגורים יהיה נמוך יותר בשנת 2017 מאשר בשנים 2018-2019.