מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2.il באופק יציב לסדרות אגרות חוב שהנפיקה גירון פיתוח ובניה בע"מ. בנוסף, מידרוג קובעת דירוג A2.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 200 מיליון ₪ ערך נקוב, באמצעות הנפקת סדרה חדשה. תמורת ההנפקה הינה למחזור ולפירעון חובות, השקעות חדשות ולפעילות השוטפת של החברה.
שיקולים עיקריים לדירוג: דירוג החברה מושפע, בין היתר , מיחסים פיננסיים טובים של החברה, המתבטאים ביחסי איתנות של חוב נטו ל-CAP נטו של כ-42% (וחוב ל-CAP של כ-47%), נכון לרבעון ה-3 לשנת 2016. כמו כן, יחסי הכיסוי של החברה הינם מהירים ונעים סביב הטווח של 13-15 חוב נטו ל-FFO;
מיציבות הכנסות הנכסים המניבים ושיעורי התפוסה היציבים, העומדים על למעלה מ-95% לאורך זמן, המניבים תזרים יציב; ביתרות נזילות וגמישות גבוהות, הנסמכות על יתרות נזילות של כ-80 מ’ ₪, נכסים לא משועבדים בשווי מצרפי של כ-320 מ’ ₪; בפריסה נוחה של לוח הסילוקין של הלוואות ואגרות החוב של החברה בשנים הקרובות.
יחד עם זאת, לחברה חשיפה מסוימת לצרכי נזילות משמעותיים ו\או צורך במחזור אג"ח בשנת 2019, עם היקף פירעון קרן אג"ח של כ-116 מ’ ₪. חשיפה זו מתמתנת לאור יתרות הנזילות והגמישות שתוארו לעיל, יחד עם נגישות טובה של החברה לשוק ההון וכן רמת המינוף של הנכסים המשועבדים כנגד ההלוואות או אג"ח אותם יש למחזר, הינה סבירה לצורך מחזור ההלוואות הספציפיות;
לחברה עדיין קיימת תלות בנכס מרכזי (קניון גירון באשקלון, אשר מהווה כ-38% מ-NOI של החברה לרבעון השלישי של שנת 2016), אולם נכס זה נהנה מפיזור ומגיוון שוכרים, ומציג חוסן בביצועיו לאורך שנים; באסטרטגיית פעילות בעלת תרומה חיובית לפרופיל הסיכון, ,לאור הרחבת הפעילות דרך רכישת נכסים קיימים והגדלת ערכם על ידי השבחה, התאמות שוכרים וחוזים והרחבה של נכסים.
להערכת מידרוג, אף על פי שלסדרות ג’ ו-ה’ ישנה בטוחה של שעבוד נכסים עד שיעור LTV של 75%, אין השפעה על דירוג הסדרות ביחס למצב החברה, לאור אופי הבטוחות ורמת הדירוג של החברה.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון המשך פעילות יציבה של הנכסים הקיימים, תחת תרחישי רגישות של אי צמיחת ה-NOI בשנים הקרובות, על אף הצמיחה השנתית היציבה שהחברה מציגה בנכסים זהים של כ-2% משנת 2011. כמו כן, מידרוג מעריכה כי החברה תשמור על שיעורי המינוף הנוכחיים עם שחיקה אפשרית לכדי יחס חוב ל-CAP של כ-50%-55% עם גידול אפשרי בחוב אשר יכול לשמש לצרכי התרחבות החברה, אשר בהנחת תרחישי רגישות מסוימים יביאו לשחיקת יחסי הכיסוי מרמות שנתיות של כ-13-15 שנים עד לכ-16-17 שנים, בהנחת תרחישי רגישות מבחינת תשואות של הנכסים הנרכשים ביחס לעלויות המימון של החברה.