בוני תיכון מדווחים על התקדמות בפרויקט הפינוי-בינוי בקרית אונו

חברת בוני התיכון מודיעה היום על קבלת אישור להפקדה להתנגדויות את תכנית פינוי בינוי במתחם לוי אשכול בקרית אונו מהוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב. הפרויקט הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו יפונו 324 דירות קיימות ויוקמו 930 יח"ד חדשות וכן שטחי מסחר בשטח של כ-2,500 מ"ר. להערכת החברה, סיום התכנון הפרטני של הפרויקט וקבלת היתר בנייה לפרויקט, צפויים בשלהי שנת 2017.

בתוך כך, מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Baa3.il ושינוי אופק הדירוג משלילי ליציב לסדרות האג"ח ו’ ו-ח’ של חברת בוני התיכון. 

לדברי מידרוג, הדירוג וייצוב אופק הדירוג נובעים, בין היתר, מהיקף פעילות משמעותי ביחס לרמת הדירוג של החברה בפרויקטים הנמצאים בביצוע, המכילים כ-462 יח"ד לפי חלק החברה. פרויקטים אלו צפויים לייצר לחברה הכרה ברווחים והיקף תזרים משמעותי בעיקר בשנים 2017-2018, על פי תכניות סיום ההקמה ומסירת הדירות לרוכשים.

במקביל, החברה זכתה בתקופה האחרונה בשני מכרזי "מחיר למשתכן" בקריית גת ובגדרה, בהיקף מתוכנן של כ-407 יח"ד (עם אפשרות להגדלת היקף היח"ד עד כ-472 על פי הערכת החברה) בנוסף לקידום פרויקט פינוי-בינוי בקרית אונו בהיקף של כ-930 יח"ד (אשר על פי הערכות החברה, בין היתר, לאור קבלת אישור הוועדה המחוזית להפקדה להתנגדויות, צפוי לקבל היתר בניה לקראת סוף 2017), באופן המחזק את המשך פעילות החברה מבחינת הזמן הקצר-בינוני;

מיחסי איתנות הבולטים לרמת הדירוג, עם הון עצמי למאזן של כ-21% נכון ל-30 ביוני 2016 וחוב נטו ל-CAP נטו של כ-76%, אשר מבטאים שיפור ביחס ליחסים אלו בשנים האחרונות, וזאת, בין היתר, לאור מכירת מחצית מהחזקות החברה בנכס מניב בכפר סבא שהביאה לשיפור בנזילות החברה ולקיטון במינוף. יחסים אלו צפויים להיוותר ברמה דומה וייתכן ואף להמשיך להציג מגמת שיפור, במידה והחברה תעמוד בתכניותיה למיקוד פעילות בתחום הליבה של הייזום למגורים על ידי מימוש החזקותיה בנכסים וקרקעות אחרים;

מהלימה טובה של העודפים הקיימים והמתוכננים בפרויקטים הנמצאים בביצוע בחברה ביחס לצרכי שירות האג"ח ותזרים המזומנים של החברה על פי תכניותיה (היות והפרויקטים משועבדים לטובת האג"ח). זאת בא לידי ביטוי, בין היתר, על פי הערכת החברה של יחס כיסוי עודפים מהפרויקטים לצרכי שירות האג"ח, באופן מצרפי, של כ-1.3, המקנה גמישות מסוימת לשחיקה בהערכות העלויות ו\או ההכנסות של החברה מהפרויקטים; מנזילות וגמישות פיננסית סבירות לרמת הדירוג, המבוססות על יתרות נזילות של כ-26 מ’ ₪ נכון ל-30 ביוני 2016 ולנכסים וקרקעות אשר ניתנים למימוש.

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה משיעורי הרווחיות הנמוכים יחסית שהחברה צפויה לייצר בפרויקטים בביצוע, הנעים סביב 8%-12% בממוצע בנוסף ליצירת הפסדים במהלך השנתיים האחרונות, כאשר להערכת מידרוג ובהתאם לקצב מסירות הפרויקטים, רווחיות מאוזנת או חיובית צפויה להתקבל רק בשנת 2017. כנגזרת מכך, יחסי הכיסוי של החברה הינם שליליים או איטיים מאוד ואינם הולמים לרמת הדירוג.

יש לציין כי ההפסדים בשנים האחרונות, מלבד שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יחסית, נובעים גם מרישום ירידות ערך של המרכז המסחרי בכפר סבא בנוסף להוצאות מטה גבוהות יחסית בראייה ענפית ביחס להיקף הפעילות של החברה. כמו כן, יש לציין את לוח הסילוקין של אג"ח החברה, שעל פי סדרות האג"ח הקיימות מגיע לכדי פירעון של כ-108 מ’ ₪ בשנת 2018 (ובהתחשב בהשלמת גיוס סדרת אג"ח י"א, על פי לוח הסילוקין המוצע, סכום זה עתיד לגדול בעוד 15-25 מ’ ₪, תלוי בסכום שיגויס). סכום פירעון זה הינו גבוה ביחס לפירעונות בשנים אחרות של החברה, אולם יש לציין כי על פי תחזיות החברה סכום זה מגובה בעודפים מפרויקטים המשועבדים לסדרות האג"ח האמורות, באופן שאמור לכסות סכום פירעון זה.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון עמידה של החברה בתכניות המסירה של היח"ד הנמצאות במלאי גמור ובמלאי בביצוע יחד עם בחינה במסגרת מבחני רגישות של שחיקה מסוימת בהיקף הרווחיות ובתזרים ו\או במועד קבלתם, וזאת בהתחשב בדחייה מסוימת במועדי מסירת הדירות ו\או בשחיקה מסוימת במחירי המכירה המתוכננים.

שיעורי הרווחיות הגולמית של החברה בפרויקטים צפויים להיוותר בטווח של כ-8%-12% בשנים הקרובות. יחסי האיתנות שהחברה צפויה לעמוד בהם הינם דומים ליחסים הנוכחיים, העומדים על כ-21% הון למאזן וכ-76% חוב נטו ל-CAP נטו. יש לציין כי יחסים אלו עתידים להשתפר משמעותית במידה והחברה תעמוד בתכניותיה למימוש החזקות שאינן בליבת הפעילות של החברה.