חברת אביב ארלון חתמה, באמצעות חברה שבה היא מחזיקה כ-38% מהמניות, על הסכם עם הבנק הקנדי (RBC), לרכישת מלוא הזכויות בשטר חוב (note), אשר מובטח בשעבוד מדרגה ראשונה, לזכויות הבעלות במרכז מסחרי סגור (קניון) הנקרא "Federal Way" בעיר סיאטל במדינת וושינגטון, ארה"ב.
החברה תשלם תמורת מלוא הזכויות בשטר חוב שערכו הנקוב הינו 75 מיליון דולר, כ-45 מיליון דולר בלבד. עד כה שילמה החברה 4.5 מיליון דולר בחשבון נאמנות והשלמת העסקה צפויה בתוך שבוע.
במסגרת עסקה זו, תשקיע אביב ארלון 17.5 מליון דולר, אשר ימומנו ממקורות עצמיים, וכן באמצעי מימון חיצוניים.
המרכז הינו מרכז מסחרי סגור בשטח בנוי של כ – 776,985 רגל רבוע (square foot), מתוכם 616,414 הינם בבעלות בעל החוב המשועבדים להבטחת שטר החוב, ו– 160,544 הינם בבעלות עוגן מרכזי (Sears). בניית המרכז הושלמה בשנת 1975 ושופץ בשנת 2007.
שיעור התפוסה עומד על כ -90% והרווח התפעולי (NOI) השנתי הינו כ- 3.7 מיליון דולר. 55% משטחי המרכז המסחרי מאוכלסים על ידי שוכרי עוגן מרכזיים כדוגמתTarget, Macy’s, Sears, Century Theatres.
שטר החוב הנרכש הינו בערך נקוב בסך של כ- 75 מליון דולר, והוא נושא ריבית שנתית בשיעור של 5.48% (סך של כ- 4.1 מליון דולר לשנה). מועד פירעון הקרן הינו ה-1 ביוני 2017. שטר החוב הינו במהותו ללא זכות חזרה ללווה (non-recourse) ובמקרה של חדלות פירעון החברה תהא בעלת זכות למימוש הנכס. תשלומי הריבית ביחס למחיר רכישת שטר החוב משקפים שיעור תשואה שוטף (CASH ON CASH) של כ – 9% (ללא מינוף בנקאי). כאשר במידה והקרן תפרע במלואה תהא התשואה על ההשקעה IRR של כ- 16% (ללא מינוף בנקאי).
בחברה מעריכים כי קיימת סבירות של חדלות פירעון של ריבית או הקרן ובמקרה זה הנכס ימומש על ידי החברה בהליך כינוס נכסים.
עד כה, משך הלווה סך של 62 מליון דולר מתוך מסגרת אשראי כוללת כאמור בסך של 75 מליון דולר. ההפרש, בסך של כ- 13 מליון דולר, מוחזק בחשבון הבנק של המלווה (עם סגירת רכישת השטר יועבר סכום זה לחשבון החברה הרוכשת). הלווה יהיה רשאי למשוך סכום נוסף זה או חלק ממנו, עד ליום 1 בפברואר 2012, בכפוף להתקיימות התנאים הקבועים בשטר, שעיקרם הוא עליה בסך ההכנסות נטו מהנכס ועמידה ביחס שירות חוב של 1.20. נכון למועד זה הלווה אינו זכאי לסכום נוסף זה, ויחס שירות החוב נכון למועד זה הינו 0.90. באם לא יצליח הלווה להגיע ליחס החוב הנקוב עד למועד זה, לא יהיה הלווה זכאי להפרש האמור אך סכום זה יישאר בחשבון המלווה החברה הרוכשת וימשיך לשמש כבטוחה לשטר החוב, והלווה ימשיך לשלם בגינו ריבית, עד למלוא פירעון שטר החוב.
לדברי איל לב ארי מנכ"ל משותף אביב ארלון, "מדובר בעסקה, המשלבת מספר יתרונות: רכישת שטר חוב סולבנטי במחיר אטרקטיבי המניב תזרים מזומנים יציב מידי חודש עם הסתברות חיובית להגעה לבעלות בנכס.