בתקופה האחרונה קשה להתעלם מהעדויות הרבות המצביעות על התקררות בשוק הנדל"ן. הריבית למשכנתאות עלתה באופן משמעותי, ניכרת ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות ומכרזי "מחיר למשתכן" צפויים גם הם לתרום, ולו באופן טכני בלבד, להתמתנות בעליית מחירי הדירות בתקופה הקרובה להערכתנו. עם זאת, בטווח הזמן הבינוני אנו לא ראוים שיפור בנתונים הבסיסיים בשוק הדיור. יתרה מכך, אנו רואים אפילו החמרה שעשויה להוביל להתחזקות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור.
כשבוחנים את הנתונים הבסיסיים, החשובים ביותר הם התחלות הבנייה בצד ההיצע והגידול במשקי הבית בצד הביקוש. המשוואה היא פשוטה - אם מתקיים שוויון בין הגידול השנתי במספר משקי הבית לבין הגידול בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן, אזי ניתן לומר כי ההיצע "מדביק" את הגידול בביקוש ולא מייצר לחץ נוסף לעליית מחירים בשוק הדיור (הכוונה כאן הן למחירי הדירות עצמן והן למחירי השכירות). להערכתנו, אין זה המצב בשוק הדיור הישראלי. מספר התחלות הבנייה הנוכחי עדיין נמוך מקצב הגידול במספר משקי הבית מה שממשיך לייצר לחץ לעליות מחירים. יתרה מכך, בשנים הקרובות ייתכן מאוד שקצב הגידול במספר משקי הבית יואץ באופן משמעותי והלחצים בשוק הדיור רק יגברו.
בעבר התרגלנו לחשוב כי התוספת השנתית במספר משקי הבית בישראל עומד על כ-40 אלף בשנה ולכן התחלות הבנייה של למעלה מ-40 אלף יחידות בשנה מספקות את הביקוש. אלא שמה לעשות, אוכלוסיית ישראל גדלה והתוספת השנתית כבר מזמן גבוהה הרבה יותר. על פי ניתוחים דמוגרפיים של בנק ישראל התוספת הנוכחית עומדת על 46 אלף משקי בית בשנה ועל פי נתוני הלמ"ס התוספת אף גבוהה יותר. אם נצא מנקודת הנחה שמרנית שאכן, הגידול הנוכחי בכמות משקי הבית עומד על 46 אלף, הרי שבשנה האחרונה נסתיימו בנייתן של 43 אלף דירות כך שגם בשנה האחרונה גדל הביקוש בקצב מהיר יותר מאשר ההיצע. יתרה מכך, כדי לבחון האם רמת התחלות הבנייה הנוכחית גבוהה מספיק חשוב לאמוד מה יהיה הגידול במשקי הבית עוד שנתיים-שלוש שנים מכיוון שזהו פרק הזמן אשר עובר מרגע התחלת הבנייה ועד האכלוס שלה. המילים אחרות, אם היום קצב הגידול במשקי הבית עומד על 46 אלף, מה יהיה קצב הגידול עוד 3 שנים?
כדי לענות על כך, ניסינו לבחון את הקשר בין הגידול הטבעי של האוכלוסייה כולה לבין הגידול במשקי הבית. מכיוון שנתונים ארוכי טווח עבור ישראל אינם זמינים, בחנו זאת בעזרת נתוני הדמוגרפיה בארה"ב, תחת ההנחה שהקשרים מתקיימים באופן דומה גם בישראל. כפי שניתן לראות בתרשים מטה, הגידול הטבעי באוכלוסייה מקדים ב-20 שנים את הגידול במשקי הבית. השפעה זו של הגידול הטבעי על הגידול במשקי הבית היא ברורה – בארה"ב חולפות בממוצע 20 שנים מהולדתו של אדם ועד ליום בו הוא מתחתן ומקים משק בית משלו.