בין גבעתיים למישיגן או בין ישראל לארה”ב – למה כולם משקיעים בנדל”ן בארה”ב

האספסוף לא לומד מתרבות העדר של ענבל אור

• מוישק,- מיקרונזיה
• 02/05/2016 12:57

מס ירושה

מה שלא מספרים למשקיעים הוא כי הפטור ממס ירושה הוא סך הכל 60,000 דולר למשקיע זר ועל היתרה מס של 40%. כדאי להסתכן ? לא ולא.

• ערדק
• 02/05/2016 11:34

כמה מילים על רכישת נכס נדלן בארהב- (כבעל 2 נכסים)

המחירים אכן קרסו בעקבות המשבר ב 2008 ונוצרו הזדמנויות פז / מציאות שניתן אף להתעשר מהן אבל היום צריך להתאמץ יותר כדי למצוא אותן . "ישראלים" אכן זיהו את הפוטנציאל ולכן רואים ללא סוף פרסומות עם תמונות אטרקטיביות ותשואות מעניינות של כל מיני חברות שמנסות לגייס הון ישראלי. האמריקאים הם אכן חברה שמשכירה בתים מכל הסוגים ושם לא מתחברים רגשית לכמה בלטות וקירות בקומה שלישית עם חניה ומטבח משופץ. כיום בארץ מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ישנה הוא 1.5 מיליון לפריפריה במעגל השני והשלישי למרכז , השכירות 4000 ג‚× , המשמעות תשואה 3% שפטורה ממס לדירת השקעה יחידה. בארה"ב (באינדיאנה - סאוט' בנד שם אני הנחתי את כספי בגלל תפוסת שכירות 95% / עיר אוניברסיטאות ) בית עם אדמה 4 חדרים פשוט ניתן למצוא החל מ 50,000 $ השכירות מתחילה ב 600$ , המשמעות תשואה ברוטו 12% . עד כאן הכל מצוייו ואמיתי אבל מה שלא מספרים לכם זה שברוטו =לא נטו ובארהב על אחת כמה וכמה . תחילה ברכישת הנכס , במשבר כאשר הבנקים עקלו אתת הנכסים אם רצו להפטר מהם בכל מחיר רק כדי להיפגש עם המזומן ישראלים שגייסו הון במרכוז הגיעו לבנקים בעמדת מיקוח טובה וקנו מהבנקים כמות גדולה של בתים מעוקלים . בנוסף הבתים הללו מוזנחים על סף הרוסים ולכן יש לשפץ אותם . עלות נכס לצרכן הישראלי שמתחיל ב 50,000 $ מרכז בתוכו את השחרור מעיקול הבנק + שיפוץ (תלוי כמה קומבינטור הישראלי שמשפץ או מורח אותך) וכמובן העמלה שלוקחת החברה הישראלית שמבטיחה לך תשואה (עלול להוות 50% מהעלות לצרכן תלוי בגרידיות החברה) לעניין הטיפול השוטף בארה"ב חובה חברת ניהול לנכס 8% מהשכירות , השוק מאוד מסודר שם וכל תקלה נענית מיידית לטל 1800 שירותי בעבור השוכר. כאן הפירצה לצרות שלא מספרים , מאחר וחברת הניהול רוצה בשוכר היא נענית לכל פניה מטופשת . אנוכי חביתי פיני חפרפרת , פינוי רקון ,וגם בעיות חימום בבית שכן החורף שם הינו קפוא שאינו מזכיר מזג אוויר ישראלי, תנורים בתוך הקירות ועוד , כאן יש להזכיר שמחירון עובד אמריקאי לכל טיפול לא בדיוק שכר עבודה של פועל סיני ולכן שעת עובד לתיקון מדרגה יכול להיות 200$ . עוד לא מספרים שבית בארה"ב מושכר כולל מכשירי חשמל , כך שאם מתקלקל מקרר או תנור, בעל הדירה מחוייב לרכוש לשוכר חלופי , מכאן שנוצר מצב שהמשקיע משכיר מוצרי חשמל . המשקיע מחוייב בפוליסת ביטוח שאינה זולה בגלל מזג אוויר קיצוני המשקיע מחוייב בכל התשלומים המיסים העירונים שגוזרים המון מהתשואה לכך יש להוסיף דוחות עבור הרכוש בארהב 1 מדינתי השני פדראלי והשלישי בישראל מאחר ולא מדובר בפעילות פטורה ממס הנ"ל מלווה בתשלומי אגרות לפתיתת תיק חברה + תשלום לרו"ח עוד בעיה בארהב היא כאשר שוכר מודיע על פינוי , מחכים שיצא ואז מחדשים את הנכס ומציגים אותו למעוניינים שלא כמו בארץ שדופקים לשוכר בדלת שוכרים פוטנציאלים . הנ"ל גוזר חודש -חודשים של שכירות במקרה הטוב . בסופו של כל הכאב ראש הזה התשואה שנשארת הינה 5% במקרה וישנו שוכר טוב שמתחלף כל שנתיים שלוש ולא משחית את הנכס . אז כדאי או לו ? מניסיוני כדאי לאדם שרוכש את הנכס ישירות מהמוכר ולא דרך חברות ישראליות שלא עובדות לשם שמיים , כך ניתן לחסוך עד 50% מעלות הנכס כמו כן כדאי למי שמשפץ בעצמו את הנכסים כך ניתן לחסוך הון והכי חשוב למי שרוכש מספר נכסים ,אחרת לא שווה כל הכאב ראש של הדוחות השנתיים . בהינתן 3 ההתניות האלה ניתן בהחלט לעשות הון מכל הנדלן האמריקאי

• רן
• 02/05/2016 10:11