מינוף נכס נדל"ן קיים לצרכי עסקים מתבצע בדרך כלל באחד מבין שני מסלולים: העמדת הון עצמי לטובת שעבוד הנכס ונטילת הלוואה מהבנק, או מיחזור של הלוואה קיימת. בשני המסלולים המטרה זהה והיא להפיק מקסימום תשואה מהנכס. יחד עם זאת, יש לא מעט הבדלים בין המסלולים וחשוב להכיר אותם. מיחזור לדוגמא רלוונטי כאשר מעוניינים למכור את הנכס הקיים ולשדרג אותו לטובת דירה גדולה יותר. לעומת זאת, בנטילת הלוואה ראשונית החיסרון בא לידי ביטוי בצורך בהעמדת הון עצמי והיתרון הוא גמישות רבה.
הלוואת משכנתא מורכבת מקרן וריבית. הקרן מייצגת את סכום ההלוואה המקורי שאותו מקבלים מהבנק, בעוד הריבית היא למעשה המחיר של ההלוואה ואותו נוקבים בדרך כלל באחוזים. התנהלות כלכלית נבונה מחייבת התייחסות לפרמטרים הללו והשוואה בין מסלולי הלוואות של הבנק.
בנוסף, הבדלים בין מסלולי הלוואות מתבטאים בשיטת ההחזר, אופי ההצמדה למדד, התנהגות הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא לפי הוראות בנק ישראל ואפשרות פירעון מוקדם. האפשרות האחרונה היא זו שרלוונטית לאנשי עסקים המעוניינים לבצע מיחזור והיא פחות חשובה לזוגות שקונים דירה בפעם הראשונה.
למה לקוחות עסקיים צריכים לקנות נכס להשקעה?
מערכת השיקולים של לקוחות עסקיים המעוניינים לרכוש נכס להשקעה שונה לחלוטין מזו שיש לאנשים פרטיים או בעלי משפחות. קודם כל, ללקוחות עסקיים יש ברוב המקרים תקציב דינאמי וגבוה יותר. הם מחפשים איפה להשקיע אותו ולא מעוניינים לרכוש נכס לטובת מגורים. המשמעות היא שיש להם יותר זמן להשוות בין תשואת נכסים, איזורים ברחבי הארץ ופרויקטים חדשים או ישנים בענף הנדל"ן. לקוח עסקי שיודע לזהות הזדמנות יכול להשיג תשואה של עשרות אחוזים בשנה ולצמצם עד למינימום את הסיכון.
שנית, לקוח עסקי יכול להרשות לעצמו לגוון את מסלולי ההשקעה. בישראל נהוג לחשב את ההחזרים החודשיים לפי לוח שפיצר, שיטת קרן שווה או שיטת בוליט שקרויה לעיתים גם "בלון". לקוחות פרטיים מעדיפים את שיטת שפיצר כי הם רוצים לשלם כמה שפחות מדי חודש, בתמורה לריבית גבוהה. לעומתם, לקוח עסקי ירצה לסיים את ההלוואה מוקדם ככל האפשר ולכן יעדיף את שיטת קרן שווה. שיטת בוליט תתאים ללקוח עסקי שמחכה לסכום כסף מסוים שאמור להגיע בקרוב.
ניהול שוטף של ההלוואה הוא חלק בלתי נפרד מהשקעה בנכסים מניבים. לקוחות עסקיים צריכים לעקוב אחר ההלוואה, לבדוק יתרות ועמלות פירעון מוקדם במקרה של מיחזור או סילוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי הרכבי פוליסות ביטוח חיים ומבנה. אפשר לעשות זאת באמצעות אתרי האינטרנט של הבנקים או משרד האוצר.