מעל 650 אלף ממשקי הבית בישראל מחזיקים בעסקאות פעילות של משכנתא לדיור. לצורך השוואה, בארצות הברית ובבריטניה עומד הנתון הזה על 41%. מכאן ניתן להבין כיצד שיעור חוב המשכנתאות בארץ מגיע ל-165.5 מיליארד שקל, שהוא 33% מהתמ"ג נכון לנתוני 2003. זה אמנם ממוצע נמוך יותר מהקהילה האירופית, אך אינדיקציה מצוינת למצבן של כלל המשכנתאות שעדיין לא נפרעו ולמערכת השיקולים שמלווה את ההחלטה על נטילת משכנתא.
יש מספר רב של מסלולי משכנתאות ולכל אחד מהם יתרונות וחסרונות אחרים. ההבדל העיקרי הוא בין מסלול של ריבית משתנה ומסלול של ריבית קבועה. במסלול ריבית משתנה ההחזר ההתחלתי נמוך, אבל הוא יעלה כאשר הריבית במשק תעלה. ניתן לצאת ממסלול עם ריבית משתנה צמודה למדד במספר נקודות יציאה ובדרך כלל כל 5 שנים. בנוסף, הריבית בנקודות אלו מתעדכנת בהתאם לתנאים במשק באותו זמן. קרן המשכנתא צמודה למדד, רמת הסיכון בינונית ותקופת הזמן משתנה בהתאם לתנאי החוזה.
במסלול עם ריבית קבועה צמודה למדד הריבית היא כמובן עדיין תוספת על הקרן, אך היא נשארת קבועה ולא משתנה לאורך כל התקופה. במסלול הזה קרן המשכנתא צמודה למדד המחירים, מה שגורם לסיכונים גבוהים יותר. המדד בישראל לדוגמא כמעט תמיד עולה ולרוב יש צורך בתשלום קנס במקרה של פרעון מוקדם או מיחזור משכנתא. עם זאת, רמת הסיכון נמוכה כי הריבית לא משתנה לאורך חיי המסלול.
איך יודעים איזה מסלול משכנתא מתאים לכל אחד?
היכרות עם המאפיינים של מסלולי משכנתא בריבית משתנה לעומת ריבית קבועה יכולה לסייע למי שמתלבט בין הלוואות. על מנת לדעת איזה מסלול משכנתא מתאים לכל אחד, יש לבחון קודם כל את הצרכים האישיים. חשוב לקבוע סדר עדיפויות ולהחליט האם משתלם יותר לשאת בריבית נמוכה בטווח הקצר ובתמורה להחזיר יותר כסף בטווח הארוך, או להיפך. מי שמעדיף את האופציה הראשונה יבחר הלוואה בריבית משתנה בעוד כל השאר ייהנו מהיתרונות של הלוואה בריבית קבועה.
רוב הבנקים מאפשרים וממליצים לקחת משכנתאות משולבות במספר מסלולים. תחת האופציה הזו כדאי להכיר את האפשרויות של משכנתא צמודה לריבית פריים ומשכנתא צמודה לשער האירו או הדולר. את השילוב ניתן לבצע עם מסלול שבו שליש צמוד למדד בריבית קבועה, שליש צמוד למדד בריבית משתנה ושליש צמוד לדולר. זו אפשרות שמתאימה למי שרוצה לפזר סיכונים.
מה העלויות הנלוות של נטילת משכנתא?
ההבדל בין ריבית קבועה ומשתנה הוא כאמור רק חלק קטן ממערכת השיקולים שמלווה נוטלי משכנתאות. לעלויות הריבית יש להוסיף הוצאות על דמי תיווך, הובלה, עורך דין, פתיחת תיק, שיפוץ, שמאות ועוד. בנוסף, אסור לוותר על ביטוח משכנתא מקיף. אמנם מדובר בתנאי של הבנק המלווה, אך ביטוח משכנתא של סוכנות הביטוח מדנס למשל מתאפיין בהתאמה ספציפית לצרכי הלקוח. הביטוח מונע מצב שבו הלווה לא מסוגל לעמוד בתנאי ההחזר והבנק נדרש לשעבד לו את הנכס.
לסיכום, משכנתא בריבית משתנה תהיה זולה יותר בטווח הקצר ויקרה בטווח הארוך. מנגד, בריבית קבועה ההחזרים עולים אך סך הפרעון יורד. ביטוח משכנתא רלוונטי למצבים של תאונה, אובדן כושר עבודה, נזקים לנכס עצמו וכן הלאה.