בישיבתה ביום שני השבוע, החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב בראשות גילה אורון, על אישור מספר תוכניות:
הועדה החליטה על הפקדת תכנית המשתלה, מגרש 91, המגרש הפנוי האחרון בתכנית שכונת המשתלה. התכנית חלה בצפון שכונת המשתלה סמוך לפרויקט "ציר הנופש" שברמת השרון. התוכנית מאפשרת בניית 4 בניינים בגובה של 6 קומות מגורים מעל קומת מסחר גבוהה, ובנוסף קומת גג חלקית בהתאם לבנייה בשכונה.
הפרויקט יכלול 136 דירות מגורים בשטח עיקרי ממוצע של 80 מ"ר, ממ"ד, וכן מרפסת בשטח של 9 מ"ר לדירה. בקומת הקרקע יהיו 1,500 מ"ר עיקריים למסחר שיופנה לרח’ משה וילנסקי, אשר יעודד שימושים מעורבים בשכונת המגורים. החזית המסחרית, תחזק את העירוניות בשכונה ותהווה תוספת למסחר המועט, בעל הנגישות המוגבלת, הקיים בלב השכונה.
המגרש הינו בבעלות רשות מקרקעי ישראל, וביוזמת החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
כל הדירות בפרויקט תהיינה דירות להשכרה, בבעלות אחודה, לתקופה של לפחות 20 שנה, לעידוד פיזור דירות להשכרה באזורי הביקוש, לרבות בשכונות החזקות.
במרכז המגרש ובשני צדיו יהיו מעברי הולכי רגל אל הפארק המטרופוליני שמצפון למגרש, "פארק הנופש", שבתחומי רמת השרון. אדר’ מתכנן: אדר’ יעקב יער. יזם התוכנית: דירה להשכיר.
כמו כן, הוועדה דנה בתכנית להקמה ופיתוח של שכונת מגורים בדרום תל אביב-יפו: "מכבי יפו (507-0270199), והחליטה להפקידהּ.
התכנית מהווה המשך לתכנון פיתוח והתחדשות עירונית בדרום העיר תל אביב-יפו, בשטח כולל של 160 דונם ממערב ולאורך רחוב היינריך היינה (ציר שלבים) ומדרום לרח’ נס לגויים . כשני שלישים מקרקע הינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל וכשליש בבעלות עיריית תל אביב-יפו.
התכנית משנה ייעודו של חלק מהשטח אשר נקבע בעבר לצורכי בניית אצטדיון כדורגל - למגורים וזאת מתוך ההבנה כי דרום העיר יהפוך למוקד מגורים חדש. בשיתוף פעולה בין רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב-יפו, הוחלט לקדם תכנית שתתאים לצרכים ולתפישות העירוניות הנוכחיות. התכנית המוצעת הינה בהלימה לכוונות התכנוניות שגובשו בתכנית המתאר הכוללנית של העיר וכן לציר שלבים, כרחוב עירוני ראשי המקשר בין כל שכונות הדרום, תוך יצירת מרקמי מגורים, שימושים מעורבים ושכונות תוססות.
התכנית מציעה: שכונת מגורים הנשענת על ציר שלבים כעורק תנועתי ומסחרי ראשי לאורך התכנית וכן כשכונת מגורים מודרנית בעורפו, הכוללת מבני ציבור לרבות שימור שני מבני באר ושילובם במערך מפוזר של מבני הציבור, ושמירה על מרבית השטחים הפתוחים המפותחים הקיימים בתחום התכנית.
השכונה מחולקת כך שלאורכו של ציר שלבים יבנו מבני מגורים בגובה של עד 15 קומות מעל חזית מסחרית הפונה לציר שלבים. המשך השכונה מערבה הינו בבינוי של מבננים בגובה של עד 8 קומות תוך שמירה על רציפות השטחים הפתוחים לכל אורך התכנית המאפשרת תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים תוך חצייה מינימלית של צירי תנועת רכבים.
היקף התכנית מגיע לכדי כ-1,500 יחידות דיור בתמהיל מגורים מגוון, 3,300 מ"ר למסחר מלווה רחוב, 25 דונם שטח ציבורי פתוח וכ-32 דונם למבני ציבור.
השכונה החדשה מהווה נדבך נוסף בהשקעה העירונית בקידום ויצירת מנוף להתחדשות דרום העיר ומבואות יפו, והיא משלימה רצף עירוני חדש, אשר יביא לשינוי והתפתחות האזור. חשיבות התכנית בחיבור שהיא יוצרת בין שכונות המגורים הקיימות. שכונות המגורים המתוכננות בסמוך לפארק החורשות, בנווה עופר (נס לגויים) ובמתחם אייזנברג לבין פארק החורשות כריאה ירוקה גדולה ולמכללה האקדמית ביפו כעוגן תרבותי וחינוכי חשוב באזור.
התכנון העירוני, אשר מוסיף לאזור (בתכנית זו ובתכניות נוספות) למעלה מ-3,000 יחידות דיור חדשות, בגדלים שונים וחלקם דיור בר השגה ודיור להשכרה, הינו חלק מהמאמצים הגדולים שעושה עיריית תל אביב-יפו בשנים האחרונות להגדלת היצע הדיור בעיר, ולגיוון התמהיל של סוגי מגורים, גדלי דירות, ומאפייני שכונות מגורים.
עורך ומתכנן התכנית: אדריכל אורי ברעלי, ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים בע"מ.
תכנית נוספת שהוועדה אישרה להפקדה היא תא/3841 מס’ 507-0213793 שימור ברחוב איינשטיין 69-73. התכנית קובעת כי מבנה השיכון בן 51 יח"ד ברחוב איינשטיין יהיה לשימור עם הגבלות מחמירות בדומה להוראות תכנית השימור תא/2650/ב ומאפשרת בשטחה תוספת אגף בן 9 קומות סה"כ תוספת של 18 יח"ד. יתרת זכויות התמרוץ לשימור תהיינה בדומה למנגנון ניוד הזכויות שנקבע בתוכנית השימור תא/ 2650/ ב.
המבנה המהווה אבן דרך חשובה בהתפתחותו של השיכון הציבורי משקף באופן מובהק את הלכי הרוח החברתיים, תרבותיים של התקופה. תכנונו עפ"י האתיקה ה’ברוטליסטית’ מדגים שימוש באלמנטים יצוקים מראש (פריקסטים) וחומרי בנייה חשופים, אלה עברו במהלך השנים שינויים מהותיים אשר פגעו בצורת החזיתות ובחומריותן. הרקע לבנייתו, הקמת ’השיכון לדוגמא’ ב’נווה אביבים’ רמת אביב, בתכנונם של האדריכלים רוברט בנט ויצחק פרלשטיין אשר בעתו זכה לחשיפה בינלאומית בכנס בינלאומי לשיכון הציבורי שהתקיים בעיר תל אביב בשנת 1960.
הבניין תוכנן על ידי משרד האדריכלים רכטר-זרחי-רכטר בסוף שנות החמישים והתבסס על שכפולה של יחידה מודולרית אחת תוך יצירתן של דירות דופלקס, דירות חד קומתיות בקרקע ומסחר בקומת המסד. בתכנונן של הדירות בו וביצירתו של מערך תנועה ייחודי באים לידי ביטוי ערכים היסטוריים, חברתיים ואדריכליים המאפיינים את תקופת הבנייה ביניהם מודלים רעיוניים שפותחו בתקופה זו ובמיוחד המודל הדו קומתי שתכנן לה-קורבוזיה: Corbusier’s Pavillon de l’esprit nouveau.
ייחודיותה של יחידת המגורים הבודדת באה לידי ביטוי בהפרדה המפלסית בין חלל המגורים הציבורי בקומה התחתונה לחללים הפרטיים בקומה העליונה בכל דירת דופלקס וכן בשכפול המודול הכפול של הדופלקסים בצורת מראה, דבר אשר אפשר גרם מדרגות משותף לכל שתי דירות הנחצץ על ידי קיר בלוקים במרכזו. ייחודיותו של מערך התנועה הציבורי באה לידי ביטוי בהיותו מופרד סטרוקטורלית מהמבנה כולו ומורכב מגרמי מדרגות פיסוליים המובלטים מן המבנה ומערכת מעברים חיצונית המובילה אל הכניסות לדירות.
שימורו של מבנה ’ברוטליסטי’ המשקף את הלכי הרוח החברתיים המאפיינים את תקופתו יהווה אבן דרך חשובה ביצירתה של תודעה ציבורית לפרק חשוב בהיסטוריה של האדריכלות הישראלית- מורשת הבנייה הציבורית למגורים עירוניים. זאת בהמשך ישיר למדיניות המשמרת את מורשתו הבנויה של המרחב העירוני כמרחב מרובד המכיל מבנים בסגנונות שונים המשקפים נרטיבים מגוונים.
עורך התכנית: אדריכל אלון בן נון.
הועדה המחוזית תל אביב דנה בנוסף במסמך המדיניות לאיזור התעסוקה המערבי של בני ברק והחליטה לאמצו. מסמך המדינות נערך ע"י עיריית בני ברק ואדר’ עדן בר, בליווי לשכת התכנון תוך התאמה למגמות תוכנית המתאר הכוללנית, אשר נועד לסייע לעיר להתוות את החזון העירוני להתפתחות איזור התעסוקה המערבי "BBC"- תוכנית בב/ 566.
המסמך מפרט את הכלים התכנוניים אשר יאפשרו להרחיב את איזור התעסוקה הקיים לכיוון מזרח לאורך הרחובות דרך ששת הימים, הקישון והירקון תוך העצמת זכויות הבניה והגובה וזאת ע"י פינוי המפעלים והמוסכים הקיימים במקום.
המדיניות מעודדת איחוד מגרשים קטנים ע"י הגדלת זכויות הבניה באופן יחסי לצורך הקמת מגדלים הכוללים 25-60 קומות בהיקף זכויות של 450%-900% אחוזי בניה עיקריים לשימוש תעסוקה ומסחר וכן אפשרות להקמת מוסכים ותעשיות זעירות בקומות המרתף בכדי לשמר חלק מהשימושים הקיימים.
המדיניות קובעת כי במסגרת התוכניות המפורטות שיקודמו יפקעו שטחים לצרכי ציבור למטרת הרחבת דרכים, שבילי הולכי רגל ומדרכות וכן ליצירת שטחי רצפות לצרכי ציבור שיקמו כחלק ממגדל התעסוקה למטרות מגוונות ביניהם : משרדי רשות ומנהלות, מוסדות רפואיים מוסדות אקדמאיים ומכללות, חניונים ציבוריים, מוסדות תרבות, מחסנים לוגיסטיים, שטחי ספורט וכו’.
מסמך המדיניות מעודד את פיתוח המרחב הציבורי ע"י קביעת שבילי אופניים, חזיתות מסחריות, אופי פיתוח הרחובות העירונים וכן מעודד את השימוש בתחבורה ציבורית לאור מיקומו האסטרטגי של המתחם בין הקו האדום והצהוב של הרכבת הקלה, קירבה לעשרות תחנות אוטובוסים הממוקמים ברחובות ז’בוטינסקי, דרך אם המושבות ודרך בן גוריון וכן ע"י יצירת מערכת שאטלים בין המתחם לתחנת הרכבת "בני ברק" הממוקמת כקילומטר מהמקום.
ממועד אישור תוכנית בב/ 566 בשנת 2001 הוקמו במתחם 7 מגדלים (בסר 2 , בסר 3 , מגדל ויטה, מגדל קונקורד, מגדל בר כוכבא, מגדל נויה, מגדל צ’מפיון) ועוד כ-4 מגדלים נמצאים בשלבי רישוי ובניה (מגדל ויטה, בסר 4 , מגדל הכשרת הישוב, מגדל דן) וכן קיימות עוד מספר יוזמות בהליכי תכנון מקדמי מול עיריית בני ברק ולשכת התכנון המחוזית.
במסגרת המדיניות כל אחד מהמגדלים החדשים שיוקמו יבנה ע"פ התקן הישראלי לבניה ירוקה (60 נקודות לכל הפחות) ויכלול שטחים משותפים לרווחת העובדים כגון מרפסות, גגות ירוקים, חדר כושר ושטחים משותפים נוספים וכן חניון אופניים ומקלחות לעובדים.
מלבד התכנון הסטטוטורי עיריית בני ברק פועלת באסטרטגיה משולבת רב-מערכתית, הכוללת יצירת מערכת רישוי יעילה, תכנון ופיתוח מואץ של תשתיות בכל המרחב והקמת מנהלת ייעודית ל- BBC הנמצאת בשטח המתחם ומטפלת בכל הנושאים הרלוונטיים לפיתוח תחזוקה וקשרי ציבור עם דיירי וצרכני המתחם.
יזם: עיריית בני ברק, מהנדס העיר אדר’ ישראל קשטן. מתכנן: אדריכל עדן בר.