ביוני 2002, נשיא ארה"ב בשעתו, ג’ורג בוש, הצהיר שהחלום האמריקאי הוא להיות בעל בית בארה"ב. באותה תקופה היתה תנופה אדירה בבניה של בתים חדשים בכל ארה"ב והבנקים נתנו משכנאות חדשות כמעט לכל אזרח.
12 שנים אחר כך, החלום השתנה. אמריקאים עוזבים את הפרברים והבתים הגדולים ועוברים למרכזי הערים ונהנים מנופים של גורדי שחקים, שטח דירה קטן אך יעיל יותר, עם היתרון להגיע לכל מקום ברגל או ברכבת התחתית וחוסכים את העלות הנוספת של החזקת רכב.
לפי Marcus & Millichap והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב הנתונים אחרונים מראים שהתחלות בנייה חדשה של בתים חדשים בפרברים נמצאים בשפל היסטורי. שיא תחילת בתים פרטיים חדשים היה ב 2005 שאז נבנו 1.7 מליון בתים. לעומת זאת ב 2013, 2014, 2015 נבנו 620 אלף, 640 אלף ו 690 אלף בתים חדשים , בהתאמה.
קן סימנסון הכלכלן הראשי של איחוד הקבלנים בארה"ב אומר: "בימים אלו השוק בנוי בעיקר מאנשים שרוצים לגור בערים או בשכונות הצמודות למרכזי הערים" עוד מוסיף סימנסון "בניה רוויה (בתי דירות) קוראת בכל הערים המרכזיות ונמצאת בשיא מאז שנת 1973"
מהן הזדמנויות השקעה בניו יורק?
אמריקאים עוברים רנסנס עירוני בממדים שלא נצפו ע"י אנליסטים. כח עבודה חדש וצעיר, כבר לא מחפש לגור בפרברים ולהגיע עם רכב לעבודה, אלה להתגורר במרכז הערים. בשנת 2005 התחלות בנייה של בניני דירות היה רק 17% לעומת 33% ב 2013, ו35.6% ב 2014 .
הביקוש הגבוה למגורים במרכזי הערים, הובילו לגל של בניית בתי דירות במרכזי ערים בכל ארה"ב, מובילות בביקושים הן ניו יורק וסן פרנסיסקו אבל לא רק גם ערים כמו דאלאס, סיאטל ודנבר נהנות מביקושים גדלים אלו.
הדור הצעיר מעוניין בחיים שונים לעומת הדור המבוגר יותר אשר היה מחשב את עושרו בהתאם לגודל הבית בו היה גר. הדור הצעיר לעומתו מעוניין בשפע ובצביון התרבותי, מרחב ציבורי, גישה לתחבורה ציבורית, ואפשרות להגיע לכל מקום ברגל.
גם הדור שנולד בעשר השנים לאחר מלחמת עולם הראשונה (דור הביבי בומרס), והגיע לגיל הפרישה חוזר בחזרה למרכזי הערים. הילדים עוזבים את הבתים הגדולים, זוג ההורים נשאר לבד בבתים ריקים, תיחזוק הבתים הגדולים מיותר מבחינתם והבייבי בומרס מחפשים דירות קטנות יותר בערים.
לפי אתר זילו מחירי הבתים בפרברי ניו יורק וניו גרסי, לא עלו כמעט ב 10 שנים האחרונות, מה שמחזק את העובדה שיש יותר היצע של בתים בפרברים עקב מעבר של הבייבי בומרס למרכזי הערים. מנהטן ופרברי ניו יורק עוברות את אותו תהליך בשנים האחרונות. מנהטן וברוקלין הכפילו את מחיר הבתים ב10 שנים האחרונות, בעוד הפרברים בניו יורק, קונטיקט ולונג איילנד נשארו במחירים דומים.
ברוקלין כדוגמא
תושב בישראל אשר מתגורר בפריפרייה ונוסע כשעה ברכבת ומתלונן על דרכו הארוכה, ישמח לשמוע כי אמריקאים רבים מעדיפים להתקרב למרכז הלב הפיננסי והעסקי העולמי, ניו יורק.
כדי להכיר את מעגלי השכונות מסביב לניו יורק ראשית נכיר את שכונת וויליאמסבורג המוכרת. השכונה אשר נהנתה מעליות מחירים חדות בשנים האחרונות כבר עקפה מחירי דירות בשכונות מסוימות במנהטן. לפני 10 שנים, שכונת ווליאמסבורג היתה שכונה שהיפים ואמנים נהרו אליה. בעקבותם הגיעו היזמים שהובילו להגעתם של משפחות צעירות, וצעירים עובדים.
במקביל המעגל השני נהנה ממגמת עליית מחירים והגירה חיובית של אוכלוסיה חזקה, בדומה למשפחות צעירות אשר מבינות כי בכדי להגשים את החלום האמריקאי, של בית כבר לא צריך לגור במנהטן אלא ניתן להתגורר במרחק 30 דק נסיעה ובקרבה כאשר לדוגמא המגמה שאנו רואים בשכונת קראון הייטס המתפתחת דומה למגמה שראינו בשכונת ווילאמסבורג בשנות ה- 2000.
שכונת קראון הייטס נמצאת כרגע במוקד הפיתוח ומחוזרת ע"י יזמים רבים מפני שכולם יודעים לקרוא את ההיסטוריה. בתחילת המאה הקודמת שכונת קראון הייטס הייתה השכונה של עשירי ברוקלין, עד היום ניתן לראות את המבנים הארכיטקטורים בדמות ארמונות וכנסיות מפוארות בשדרות איסטרן פארקוויי שנבנו בתחילת המאה הקודמת. קראון הייטס ממוקמת בלב העיניינים בשכונות שכולם רוצים לגור בהן היום אבל אין להם מספיק, קראון הייטס מפגרת בכ 20%-35% לעומת שכונות מקבילות לכן בכדי להיות קרוב לגן הבוטני, לפארק סלופ, מוזאון הילדים, מוזאון ברוקלין, מרחק הליכה של דקות בודדות מהרכבת התחתית ומרחק נסיעה של 20-30 דקות למרכז החיים במנהטן. אין ספק שזה אחד המקום החמים שכדי לקנות בו היום דירה, משפחות צעירות שרוצות דירה טובה במחיר נמוך משמעותי מהשכונות היקרות באות היום לקראון הייטס ומכניסות רוח חייה, צעירה ואיכותית חזרה לשכונה. אפשר לראות צמיחה של עסקים חדשים שנכנסים לשכונה כגון בתי קפה ומסעדות. אין לאף אחד ספק שההיסטוריה עוד תחזור והשכונה תפרח ותשגשג כימים קדם, בנדלן הרבה דברים יכולים לקרות אבל יש משהו נדוש אבל נכון שקשה לשנות לוקיישן לוקיישן לוקיישן!!!
רוצה להכיר יותר את ההזדמנויות בשכונת קראון הייטס?
* הכותב הינו ראש תחום נדל"ן בחברת CRP