אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם סקירה כלכלית שבועית הכוללת מיקוד בנושא ענף הנדל"ן למגורים בחודש דצמבר 2015.
מהנתונים עולה כי מלאי ה"דירות בהמתנה" עמד בסוף 2015 על כ-16 אלף דירות, ירידה של 14 אחוזים בהשוואה לסוף דצמבר 2014. כשיעור מסך העסקאות עמד מלאי זה על 13 אחוזים, הרמה הנמוכה ביותר מאז החל גל עליות המחירים ב-2008.
בחודש דצמבר נרכשו 10.6 אלף דירות, גידול של 7 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, אם כי בהשוואה לדצמבר 2014 זוהי ירידה של 6 אחוזים.
רכישת דירות יד שניה רשמה גידול מתון של 2 אחוזים בחודש דצמבר לאחר עלייה חדה של 31 אחוזים בחודש הקודם. בולט במיוחד אזור חיפה עם גידול של 10 אחוזים, זאת בהמשך לגידול חד של 40 אחוזים בחודש הקודם. בכך הגיע מספר העסקאות בדירות יד שניה באזור חיפה ל-1,200 עסקאות, מהרמות הגבוהות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מתחילת העשור הקודם.
על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בניגוד לעבר, מי שהובילו את הגידול ברכישות באזור זה, היו רוכשי דירה יחידה ולא המשקיעים. פילוח המכירות של דירות יד שניה באזור זה מלמד על גידול במשקל המשקיעים מבין מוכרים אלו מאז חודש אוגוסט. בשלושת החודשים האחרונים גם ניכר גידול במכירות מ"מלאי" הדירות בהמתנה באזור.
רכישת דירות חדשות רשמה גידול של 18 אחוזים בחודש דצמבר, אם כי בהשוואה לדצמבר 2014 זוהי ירידה של 2 אחוזים. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול בעסקאות בפלח שוק זה, התרכז במידה רבה בשני אזורים, ירושלים וחדרה, בהן נרשם גידול חריג שנע בין 80-70 אחוזים. גידול זה הושג על רקע שיווקם של מספר פרויקטים בישובים המתאפיינים ברמות מחירים נמוכות יחסית.
כך, באזור ירושלים התרכז הגידול בעסקאות בישוב מודיעין עילית ובאזור חדרה היה זה הישוב חריש שהוביל את הגידול בעסקאות. בשני ישובים אלו רמת המחירים הממוצעת של הדירות שנרכשו עמדה על כמיליון ₪. בניכוי שני אזורים אלו מצטמצם הגידול ברכישת דירות חדשות בדצמבר ל-8 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לדצמבר 2014 זוהי ירידה של 13 אחוזים.
אזור נוסף בו נרשם גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות הינו אזור רחובות (גידול של 25 אחוזים). ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה הושג על רקע שיווק של פרויקט במסגרת "מחיר למשתכן" (במתכונתו הקודמת) באחד הישובים באזור. יש לציין כי בחודשים הקודמים שווקו באותו הפרויקט דירות ב"מחירי שוק". נמצא כי מחירה הממוצע של דירה שנרכשה במסגרת "מחיר למשתכן" בפרויקט זה עמד על 1.24 מלש"ח, נמוך ב-22 אחוזים ממחירן הממוצע של דירות באותו הפרויקט שנמכרו במחירי השוק.
אחד הממצאים הבולטים מניתוח מאפייני רוכשי הדירות בפרויקט זה במסגרת "מחיר למשתכן" הינה העובדה שחלק הארי (82 אחוזים) של רוכשים אלו מתגורר בישוב עצמו או בישובים סמוכים, עובדה המגדילה את ההסתברות לפיה רוכשים אלו אכן רכשו את הדירה לצורך מגורים ולא למטרת השקעה.
ממצא בולט נוסף הוא העובדה שמרביתה של אוכלוסייה זו הינה עובדת, עם שכר ממוצע (וחציוני) למשק בית שעומד על 14 אלף ₪ (ברוטו, לחודש). על רקע ממצאים אלו יש לציין כי לא אחת נמצא, בפרויקטים אחרים (המשווקים במחירי שוק) בפרט בפריפריה, תופעה לפיה חלק הארי של רוכשי הדירות הינו כביכול למטרות מגורים, אבל מאפייני התעסוקה שלהם ומקום מגוריהם מרמזים אחרת.
שיעור המשקיעים בחודש דצמבר עמד על קרוב ל-21 אחוזים, גידול של 1 נקודת אחוז לעומת החודש הקודם. עם זאת, גידול זה מתרכז כולו באזור ת"א, בו עלה משקל המשקיעים ל-40 אחוזים (לעומת 34 אחוזים בנובמבר), כאשר בפלח השוק של הדירות החדשות באזור נרשם גידול של 10 נקודות אחוז במשקל המשקיעים. יצוין כי מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה באזור ת"א בחודש דצמבר עמד על 3.7 מלש"ח, גבוה ב-62 אחוזים ממחירה הממוצע של דירה שנרכשה למגורים באזור זה.
במובן זה, המשקיעים ורוכשי "דירה יחידה" (זוגות צעירים ומשפרי דיור) באזור זה אינם "מתחרים" על אותן הדירות. בניכוי אזור ת"א עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על 19 אחוזים, בדומה לחודש הקודם ונמוך ב-12 נקודות אחוזים בהשוואה למחצית הראשונה של 2015.
רכישת דירות ע"י זוגות צעירים (דירה ראשונה) רשמה גידול של 7 אחוזים בחודש דצמבר, בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה ב- 2014 זוהי ירידה של 6 אחוזים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזור ירושלים ואזור חדרה הובילו את הגידול ברכישות בסגמנט זה של השוק. כפי שצוין, על רקע שיווק פרויקטים זולים באזורים אלו. מנגד, באזורי המרכז, ת"א ונצרת נרשמו ירידות ברכישות הזוגות הצעירים, בשיעורים הנעים בין 20-8 אחוזים.
מלאי "הדירות בהמתנה" עמד בסוף דצמבר 2015 על 15.7 אלף דירות, ירידה חדה של 14 אחוזים בהשוואה לסוף דצמבר 2014, והרמה הנמוכה ביותר של "מלאי" זה מאז 2012. כשיעור מסך העסקאות עמד מלאי זה על 13 אחוזים, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2008, עת החלו משפרי הדיור ל"אגור" דירות במקביל לעליית המחירים בשוק.
ממצא בולט נוסף העולה מניתוח מלאי הדירות בהמתנה מלמד על ירידה במשקל הדירות המוחזקות ע"י משפרי הדיור למעלה משנה. כך, משיעור של קרוב ל-60 אחוזים בסוף דצמבר 2014 ירד שיעור זה ל-48 אחוזים בסוף 2015. דהיינו, משפרי הדיור נוטים ל"שחרר" את דירתם הקודמת תוך פרק זמן קצר יותר מאשר בעבר.
ניתוח מאפייני רוכשי "דירה בהמתנה" המחזיקים בדירתם הישנה למעלה משנה (מאז רכשו את דירתם החלופית) מלמד כי מדובר באוכלוסייה מבוססת משמעותית בהשוואה לכלל משקי הבית. כך, ההכנסה משכר ו/או משלח יד של משקי הבית של משפרי הדיור שרכשו דירה במהלך שנת 2014 ונכון לסוף דצמבר 2015 טרם מכרו את דירתם הקודמת עמדה על 26.7 אלף ₪, ברוטו לחודש. לשם השוואה, עפ"י הלמ"ס ההכנסה הממוצעת משכר ו/או משלח יד של כלל משקי הבית בשנת 2014 עמדה על 14.1 אלף ₪ בלבד.
כלומר, ההטבה שניתנה בשנת 2005 למשפרי דיור, להחזיק בדירתם הישנה עד שנתיים (במקום עד שנה, קודם שינוי חקיקה זה), מבלי שיחשבו כבעלי "דירה נוספת", מיטיבה בעיקר עם בעלי ההכנסות הגבוהות. נזכיר כי מטרת החקיקה באותה עת הייתה להקל על משפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת, בתקופה בה שוק הדיור היה בתקופה ארוכה של האטה.
נתונים ראשוניים לחודש ינואר 2016 מצביעים על ירידה במספר העסקאות, בפרט בדירות חדשות.