”הממשלה פועלת בשוק השכירות על סמך תחושות ולא נתונים”

הוועדה המיוחדת ליישום הנגשת המידע הממשלתי ועקרונות שקיפותו לציבור, בראשות חה"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני) קיימה היום (רביעי) דיון בנושא "מה באמת קורה בשוק השכירות: שקיפות נתונים, אכיפת החוק, הטבות ומיסוי בשוק השכירות".

בישיבת הוועדה התגלה כי משרד האוצר מתבסס על נתוני הלמ"ס ורשות המסים, בעודו מגבש את מדיניות שוק הדיור בכלל והשכירות בפרט, ורשות המסים מצידה מתבססת על נתוני בעלות דירות בלבד, שכן אין ביכולתה לדעת אילו דירות מושכרות, אלא אם המשכיר מדווח על כך, וכיום אין חובת דיווח בחוק.

יו"ר הוועדה אמרה בדיון: "המחאה החברתית פרצה לפני ארבע וחצי שנים בשל הכשלים בשוק הדיור ושוק השכירות. ראינו מאז שורה של ניסיונות מצד הממשלה לפתור את הבעיה אך המצב רק מחמיר. שני מיליון שוכרי דירות בישראל חיים בתנאים של חוסר וודאות מתמדת ועליית מחירים בלתי פוסקת. מבקר המדינה קבע בדו"ח חריף בשנה שעברה כי הממשלה התוותה מדיניות באופן לקוי, שכן היא פועלת בלי בסיס של מידע ולכן נוקטת בפעולות מאולתרות ובלתי מתוכנות".

"המידע פשוט לא קיים, וללא מידע וללא נתונים, איך אפשר להחליט מהי הרגולציה הנכונה להחיל על השוק המשתולל? גם כאשר יש הסכמה שיש להביא לעצירה או האטה של עלית המחירים חייבם לבחון את המודלים השונים הקיימים בעולם בכדי להבין מה המתאים לנו ביותר. רגולציה לא אפקטיבית נוספת רק תגרום לשוק נזק רב יותר, ועלולה רק להביא לעליית מחירים במקום להסדרה ההכרחית כל כך של שוק השכירות".

רחלי קופר, מרכזת בכירה בחטיבת תכנון וכלכלה ברשות המסים: "אנו יודעים כמה דירות יש בבעלותו של אדם, אך לא כמה מהן מושכרות. החוק, כפי שהוא כיום, מספק פטור נרחב לרוב משכירי הדירות. אין כל חובת דיווח למס הכנסה למי שמתחת לתקרת הפטור, ולכן אין לנו יכולת לספק נתונים באשר למספר הדירות המושכרות. גם הנתונים לגבי הדירות המושכרות במחירים שאינן בפטור הן חלקיים, כאשר יש 27 אלף המשלמים מס לפי המסלול של 10%, אך אם מישהו בוחר לשלם לפי המסלול של המס השולי, כחלק מכלל הכנסותיו, אין לנו יכולת להפריד זאת. אם אדם מוותר על היכולת לקזז הוצאות, הוא גם יכול להצהיר על סכום הכנסות כללי משכירות, ללא ציון מספר הדירות מהן נבע הרווח. בסוף, רשות המסים אחראית על גבייה ולא על איסוף נתונים.

יו"ר הוועדה תהתה לאור זאת איך בכלל רשות המסים יודעת לבדוק אם מתבצעות עבירות על החוק לאור היעדר הנתונים והדיווח, והשיבה לה רו"ח מינה גולן, מנהלת מחלקת שומה ברשות המסים: "אנו מבצעים אכיפה לפי ניתוח מושכל. בעבר פנינו ל-37 אלף איש אשר רשומים בעלי שלושה נכסים ומעלה וטרם היה להם תיק מס של שכירות. מי שלא השיב ופירט, גם נתחה כנגדו אכיפה. בסופו של תהליך, 29 אלף, כלומר 78% מהם, פתחו תיקים לאחר מהלך זה".

יו"ר הוועדה העירה: "העובדה שגיליתם 29 אלף איש שעד היום לא שילמו מס, במהלך שוודאי לא הקיף את כולם, לא הדליק אצלכם נורות אדומות?. רו"ח גולן השיבה: " זה מעורר את הצורך לצאת בעוד מבצעי אכיפה כאלה. אבל זה כל מה שאנו יכולים לעשות כל עוד אין חובת דיווח". "אז מדוע לא לנהל רישום מדויק, כמו רשם שכירויות?" שאלה יו"ר הוועדה.

רו"ח גולן אמרה: "רשם שכירויות הוא רעיון טוב ואנחנו בעדו, והוא אכן נבחן מספר פעמים, אבל לא עבר בשל התנגדויות" וגב’ קופר הוסיפה: "אנו ודאי מעוניינים בנתונים, אך חשוב גם לבחון את הנטל שממשק דיווח נוסף לשות המסים יטיל על האזרח, והחשש שבשל הדיווח יהיו בעלי דירות שיעדיפו להשאירן ריקות מאשר להשכירן".

יו"ר הוועדה: "בסופו של יום, נושא הרשם עומד על הפרק כבר שנתיים ועמדת רשות המסים הרשמית הייתה נגד. אם לדעתכם יש למהלך זה משמעויות כלכליות לגבי עליית מחירים והשארת דירות ריקות, אנא הציגו הערכה מושכלת ומפורטת. אנא הציגו גם את הפקת הלקחים שבוודאי נעשתה לאור הכשל הברור בכך שרק לאחר מבצע אכיפה התגלו כמעט 30 אלף איש שלא דיווחו קודם לכן".

שלמה דולברג, מנכ"ל מרכז רשות השלטון המקומי: "אנחנו באופן חד משמעי בעד הלקים רשם שכירויות מסודר, ואינני מבין מדוע רשות המסים מתנגדת. אם אפשר לרשום כל משכנתא ברשם המשכונות, מדוע לא לרשום כל חוזה שכירות?"

יובל טלר, רפרנט שיכון באגף התקציבים של משרד האוצר: "הדיון כרגע הוא על אם לקיים רישום שכירות בכלל, ולא אם לקיים אותו ברמת המדינה או הרשות המקומית. משר האוצר בעד הרישום אבל אנו כן סבורים שעדיף לנצל את הממשק הקיים של האזרח עם הרשות המקומית, יחד עם הרישום בארנונה ותווי החנייה, כדי לייצר את איסוף הנתונים הטוב ביותר לכך".

יו"ר הוועדה ביקשה את התייחסות רשות המסים גם לנושא הדירות להשכרה קצרת מועד ולנופש כמו AirBnb. קופר: "אמור לצאת חוזר עם הנחיות מיסוי חדשות בנושא, כי הפטור מיועד להשכרה למגורים ולא לדירות נופש. בכדי ללמוד את הנושא פנינו לפלטפורמות שמאפשרות את ההשכרות הקצרות האלה וניסינו לברר את בבעלות מי הדירות המפורסמות. יש 7000 משכירים ו-11 אלף נכסים להשכרה קצרה, אבל אלו נתונים חלקיים ואנו מתייחסים לזה כתופעה בתחילת דרכה שהולכת וגדלה".

נועז בר ניר, מנכ"ל התאחדות המלונות: חברת AirBnb בעצמה הצהירה על הכפלת הכמות השנה, מ-6500 ל-13 אלף, ולהערכתנו יש 20 אלף איש שלא משלמים מסים, כשהם חייבם גם במע"מ, אגב. בת"א עצמה, לפי נתוני החברה, יש יותר חדרים להשכרה דרכם מאשר חדרי מלון".

יו"ר הוועדה אמרה לנציג האוצר כי "התבססות על נתוני הלמ"ס אינה מספיקה, ולדוגמה נושא השכירות ארוכת הטווח, שכל אנשי המקצוע יודעים שהיא קריטית להורדת מחירי הדיור בכלל, לא נמצא בנתונים אלה. כמה דירות השכרה ארוכת טווח קיימות כיום בישראל?".

טלר השיב כי אין בידיהם את הנתון ואז תהתה יו"ר הוועדה "אז איך נדע איזה מהלכים צריך להוביל - והאם המהלכים שהובלנו הם אפקטיביים - מבלי נתונים?. טלר התייחס לנתונים שנמצאו בסקר של עיריית ת"א על פי אורך שכירות ממוצעת היא כשלוש שנים, בעוד אורך חוזה ממוצע הוא פחות משנה וחצי, כך שברור שיש בעיה בנושא. מיכאל וולה, מיחידת הצעירים של עירית ת"א, תיקן אותו ואמר כי מדובר בנתוני הלמ"ס לשנת 2008 ולא נתוני העירייה.

טלר התבקש להסביר את ההסתמכות על נתונים משנת 2008 ואמר כי "סקר בסדר גודל של מפקד אוכלוסין הוא דבר המבוצע פעם בעשור ולא כל שנה או שנתיים".

יו"ר הוועדה: "אז מה עשיתם מאז דו"ח מבקר המדינה של 2015 לגבי בעיות שוק הדיוק, הקבע כי הן מבוססות על חוסר תכנון, היערכות לא מקצועיות והעדר נתונים?".

טלר: "יש החלטת ממשלה שמדברת על שיפור מידע הנתונים בשוק הנדל"ן. הוקם פורום מידע בשוק הנדל"ן בראשו עומד המרכז למיפוי ישראל. הפורום מקדם תהליכים של ריכוז, איחוד וטיוב כל הנתונים למקום אחד, וסכימת כל הנתונים תייצר מדד טוב יותר. אנו עובדים על דרכים לייצר נתונים טובים יותר על שוק השכירות".

וולה: "למיטב ידיעתי, חסם משמעותי העובד כנגד השוכרים, הוא שרשות המסים קבעה ערך מינימלי של שומה שמייצר הפקיד, כדי שעבודתו תהיה כלכלית, ובעניין השכרה זה לא מגיע לכדי כך. על פי סקר שאנו ערכנו בקרב שוכרים 85% אמרו שיש להם חוזה לשנה בלבד. 29% נאלצו לעבור שלוש דירות בחמש שנים. 30% נאלצו לעבור בשל העלאה בשכר הדירה. 40% דיווחו על העלאת שכר הדירה בשנה האחרונה. 36% העידו טוענים שהם נעזרים בהורים לתשלום שכר הדירה ושליש טוענים שהם משלמים גם עלויות שהן באחריות בעל הדירה כמו תיווך, עורך דין ותיקונים. לאף אחד אין באמת נתונים על מה שקורה בשוק והכל מתבסס על הערכות כלליות".

טלר: "אלה נתונים שמאוד מסתדרים עם המדיניות שהאוצר מנסה לקדם באשר למיסוד היחסים בין השוכר והמשכיר", ויו"ר הוועדה העירה "כמי שיזמה ומשקיעה לא מעט זמן בחוק הזה בשנתיים האחרונות, אני יכולה להעיד שהחלק בחוק בדבר יחסי שוכר-משכיר רחוק מלספק הסדרה לדברים שהועלו פה עכשיו - עליית מחיר בכל שנה, תיווך, ערבויות, עלויות חיכוך ועוד".