באזור השרון הדרומי יש פוטנציאל של כ-16,800 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית. כך עולה מבדיקה כלכלית שערך מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה לקראת כנס התחדשות עירונית בשרון של מידע כנסים שייערך ב-4 בפברואר בהרצליה.
מהבדיקה שערכה ד"ר רינה דגני, מבעלי מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, עולה כי במסגרת התחדשות עירונית בערי השרון הדרומי (רמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון), ניתן פוטנציאלית להגדיל את קצב הבנייה בפי 7 לעומת כלל הבנייה בשרון שעומדת כיום על כ-2,400 יח"ד בשנה בלבד.
בדיקת גיאוקרטוגרפיה מצאה כי כ-32 אלף דירות בערי השרון הדרומי נבנו בבנייה רוויה לפני 1980, ולכן מדובר בפוטנציאל גדול של דירות המיועדות לתמ"א 38. כ-70% מהדירות שנבנו לפני 1980 הם בבניינים בני 3-4 קומות, שהן היותר רלוונטיים להריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) או לפינוי בינוי. כלומר, מדובר בכ-22 אלף יח"ד, שהן כ- 18% מכלל יח"ד באזור השרון (הכולל כ-122 אלף יח"ד). לדברי דגני, "אם ניתן יהיה לממש כ-30% מהפוטנציאל של דירות אלה, ניתן יהיה לטפל בהתחדשות ריאלית של כ-6,750 יח"ד".
על פי אומדן גיאוקרטורפיה, מכפיל הדירות הממוצע באזור השרון במסלולי תמ"א 38 או הריסה ובנייה, יכול לנוע סביב 3.5, ולכן מספר יח"ד, שניתן יהיה להוסיף במרכזי הערים ביישובים אלה כ-16,800 יחידות, רק בבניינים של בני 3-4 קומות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. האומדן אינו כולל דירות שייבנו לפי תמ"א 38/1.
משבר הדיור ופוטנציאל השרון: ד"ר דגני מדגישה כי העובדה ששוק הנדל"ן חווה התייקרות מואצת בחומש האחרון , לדוגמה הרצליה התייקרה בחמש השנים האחרונות בכ-35%, כך שרמת המחירים ביישובי השרון הגיעה לסף, שמאפשר מימוש הפרויקטים, לרבות תמ"א 38/2 ברמת צפיפות סבירה ובמכפיל שאינו מרתיע מידי מבחינה תכנונית. המחסום היחידי - היענות או התנגדות הרשות המקומית למהלכים אלו.
דוד זהבי, מנכ"ל ומבעלי חברת Urban מוסיף כי "אזור השרון הוא האזור עם הפוטנציאל הגבוה ביותר למימוש תוכניות תמ"א 38, על כל סוגיה. מדובר בשילוב נכון של רשויות, מציאות, דיירים ויזמים. מרבית הרשויות המקומיות בשרון השכילו לטפל בבקשות לפרויקטים להתחדשות עירונית בצורה עניינית ותוך פרק זמן סביר כאשר הן מבינות את החשיבות והפוטנציאל של הפרויקטים הללו מבחינת המאקרו העירוני".
מבדיקת מכון גיאוקרטוגרפיה עולה כי בהרצליה, למשל, המחיר למ"ר גבוה מ-20 אלף שקל בכל העיר, כאשר במרכזה המחירים למ"ר נמוכים, אולם הם מהווים מחירים טובים מאוד להתחדשות עירונית, כלומר הם הרבה מעבר למחיר הנדרש להתחדשות עירונית – פינוי בינוי. המחיר הממוצע למ"ר ברמת השרון, הרצליה ורעננה נע בין 19-24 אלף שקל למ"ר, גבוה יותר ברמת השרון, ואילו הנמוך ביותר הוא בכפר סבא, 16,300 שקל למ"ר.
לדברי שגיא לנצ’נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, הבונה באזור השרון ומקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית, "מרבית חברות התמ"א מצטופפים בגבעתיים וברובע 4 בת"א ועטים על כל ועד בית, יתכן וכדאי להם להפנות את תשומת הלב לערי השרון. קיים כיום דיסונאנס משמעותי בין קרקע יקרה וביקושים גבוהים ביותר, לבין היצע דל בערי השרון ורק מינוף התחדשות עירונית יוכל לספק את אותם הביקושים ולאפשר בנייה רוויה על קרקע יקרה".
דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים, ציין כי "זיהינו את הפוטנציאל להתחדשות עירונית בערי השרון ואנו נמצאים בשלבים מתקדמים של תכנון במספר מתחמים ובראשם מתחם וייצמן בהרצליה בה מתוכנן לבנות כ-1,700 יח"ד חדשות במקום כ-580 יח"ד שיהרסו. אנחנו מאמינים כי קיימת חשיבות עליונה בקידום תכניות להתחדשות עירונית ומשקיעה משאבים ומאמצים רבים לאיתור מתחמים, קידום התכנון ובניית הדירות באיכות הגבוהה ביותר".
מחירי הדירות באזור השרון הדרומי הם הגבוהים ביותר בישראל. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים יד שנייה בישראל הוא כ-940 אלף שקל. באזור השרון מחירה נע בין 1.2 מיליון שקל ברמת השרון ובכפר סבא לבין 1.5 מיליון שקל ברעננה. המחיר הממוצע של דירה 4 חדרים חדשה בישראל הוא כ-1.4 מיליון שקל ובאזור השרון הדרומי מחירה נע בין 1.8 מיליון שקל בכפר סבא, הוד השרון ורמת השרון לבין 2.2 מיליון שקל ברעננה.
ב-SGS LIVING, שצפויה להתחיל באכלוס פרויקט הפינוי בינוי הגדול ביותר שנעשה עד כה בתל אביב ומקדמת מספר פרויקטים של פינוי בינוי באזור השרון, סבורים כי אזור השרון עוד לא החל לממש את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית שטמון בו. "בעקבות מספר פנויות של נציגויות ממתחמים באזור השרון, המחפשים יזמים עם ידע, ניסיון ויכולת כלכלית, אנו חשים כי חלה הבשלה במכלול הנתונים לרבות הכדאיות הכלכלית והנכונות של חלק מהעיריות לקדם פרויקטים רחבי היקף בתחומן, כמו גם גיבוש מדיניות ברורה בשכונות השונות. מכלול נתונים אלה מביאה אותנו להתרכז באזור השרון בתקופה הקרובה ולהביא לאזור השרון את מודל הבנייה החברתית שלנו, שיושם בהצלחה רבה בפרויקט גרין פארק בת"א".
בעיקר משפרי דיור ממעמד סוציו אקונומי גבוה: אזור השרון הוא אחד האזורים המבוססים והמבוקשים ביותר במדינה. רוב אוכלוסייתו משוייכת לדירוג סוציו אקונומי 8-10. בשתי הערים הגדולות בשרון הדרומי, כפר סבא והרצליה, 90-94 אלף תושבים כל אחד, ברעננה 70 אלף, בהוד השרון 54 אלף וברמת השרון 44 אלף תושבים. חמשת הערים הגדולות באזור השרון הדרומי גדלו בשנים 2010-2014 בקצב שנתי ממוצע של 1.6%, דומה יחסית לקצב הגידול הממוצע של האוכלוסייה היהודית, 1.7%.
40% מהדירות הנרכשות באזור השרון הדרומי הן למשפרי דיור: בהוד השרון, כפר סבא ורמת השרון יותר מ-40% הם משפרי דיור, חלקם נמוך יחסית ברעננה ובהרצליה (30-35%). רוכשי דירה ראשונה מהווים כשליש מרוכשי הדירות בכפר סבא וביתר הערים מהווים כ-27%-29%. המשקיעים מהווים שיעור גבוה, כשליש, מרוכשי דירות ברעננה והרצליה, ובאופן יחסי פחות ביישובים האחרים.