מידרוג מאשרת מחדש דירוג A1.il באופק יציב לסדרת אג"ח א’ שבמחזור של חברת לייטסטון, שאגרות החוב שלה נסחרות בתל-אביב.
בחברת הדירוג מציינים כי "הדירוג נסמך, בין היתר, על פיזור גבוה של תיק הנכסים המניבים (הנכסים המניבים מפוזרים על פני 14 מדינות בארה"ב), כאשר עיקר הנכסים ממוקמים במדינות מישיגן, מינסוטה, מרילנד, וירג’יניה וניו-יורק (על בסיס שווי הנכסים). תיק הנכסים של החברה כולל מעל ל-7.7 אלף יח"ד להשכרה ועוד 17 נכסים מסחריים.
"בהקשר זה, נציין לחיוב את היקף הפעילות המשמעותי של החברה, הבא לידי ביטוי בהיקף ה-NOI הצפוי לשנת 2016 (55-60 מ’ דולר, כולל חלק החברה ב-NOI מנכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני וללא הנבה של נכסים בייזום) ובפיזור מקורות ההכנסה (למשל, שלושת הנכסים הגדולים יחדיו מייצרים כ-25% מסך ה-NOI);
"היקף הפעילות שצפוי לצמוח בהדרגה בשנים הקרובות לאור ההתקדמות בהקמתם של מספר פרויקטים לייזום, ביניהם, נכסי דיור להשכרה ונכס מסחרי; איתנות החברה שבולטת לחיוב והולמת כיום רמות דירוג גבוהות יותר. נכון ליום 30.09.2015,יחס החוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-50% (בהתחשב בחלק החברה בחוב חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) והיקף ההון העצמי, העומד על כ-575 מ’ דולר.
"נציין כי בהתחשב בתוכניות החברה, מידרוג צופה שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות אך אלו עדיין צפויים להיוותר טובים לרמת הדירוג; יתרות נזילות גבוהות ביחס לצרכי שירות החוב, בין היתר, לאור מימוש נכסים שטרם הניבו תזרים משמעותי.
"יחד עם זאת, להערכת מידרוג, בשנה הקרובה החברה צפויה להשקיע סכומים משמעותיים בפיתוח נכסים בייזום; מנגד, למרות שיפור מסוים בשיעורי התפוסה של החברה, תיק הנכסים המסחריים של החברה עדיין כולל שיעורי תפוסה יחסית נמוכים (שיעור תפוסה ממוצע של כ-82%), כאשר בתיק נכסי הדיור ניתן לראות תפוסות גבוהות יותר של כ-96% לאורך זמן; פעילות הייזום חושפת את תוצאות החברה לתנודתיות ומשליכה לשלילה על פרופיל הסיכון.
"כך למשל, עד הנבה במשך תקופה מלאה של חלק מהנכסים בייזום ייתכנו תקופות של תנודתיות ביחסי הכיסוי. אולם, סיכון זה מתמתן לאור מיקום הנכסים (מרבית עלות ההשקעה המיוחסת לפעילת ייזום מרוכזת בעיר ניו-יורק) וסוג הנכסים בייזום (עיקר ההון ועלות הבנייה מיוחסים לנכסי מגורים להשכרה); היעדר נכסים מניבים אשר אינם משועבדים (בהיקף משמעותי) ביחס לאג"ח משליך לשלילה על פרופיל הסיכון".