ערן ניצן, סגן ראש אגף תקציבים במשרד האוצר לענייני נדל"ן ופנים, הרצה על תוכניות הדיור של הממשלה. הדברים נאמרו הבוקר במסגרת פאנל שוק החוב של מידרוג שהתקיים הבוקר בבורסה בסימן נדל"ן למגורים. ניצן הסביר את תוכניות הממשלה בכל תחום בשרשרת הדיור, המורכבת מתכנון, שיווק, פיתוח והיתרי בנייה.
לדברי ניצן, "משרד האוצר שם לעצמו למטרה להילחם במשקיעים בשוק הנדל"ן והמשקיעים התרחקו מהשוק. זה עורר הרבה ביקורת כי כלכלנים רבים אומרים שאסור לגעת בביקושים כמו למשל מס הרכישה שהטלנו. אין ברירה - לכחמישית מהישראלים יש דירה נוספת".
שרשרת הדיור מורכבת מתכנון, שיווק, פיתוח והיתרי בנייה. לגבי התכנון הסיבר ניצן שיש דיונים רבים בדרך לאישור תוכניות ולמרות שבסוף התוכנית תהיה מאושרת בדרך יש הרבה אותיות קטנות וחלומות של בעלי אינטרסים שונים. מה שהיה בעבר שכל אחד מעניין אותו הצד שלו – כל מנכ"ל של משרד ממשלתי הציג את תפיסת העולם שלו וככה לא שווקו בסוף מספיק יחידות דיור.
ניצן: "אנחנו משנים זאת במשרד האוצר כך שהוועדות המחוזיות לא יהיו יותר מקום של אינטרסים מנוגדים כל כך. שינוי הקונספט נמצא בהליכי חקיקה וכך אישרנו עשרות אלפי יחידות דיור והמדפים פתאום התמלאו בדירות".
לגבי השיווק אמר ניצן שהיינו בקצב שיווק הולך ויורד והמדינה הצליחה בעזרת שינוי שיטת המכרזים – תוכנית "מחיר למשתכן" להגדיל משמעותית את קצב שיווק הדירות. "שעון החול הפוליטי מתקתק והייתה החלטה דרמטית ונכונה של הממשלה לטובת זוגות צעירים.
"בנוסף, החלטנו להעביר את הקרקע למי שישווק אותה במחיר הזול ביותר. עכשיו כולם מדברים בקול אחד ויש לכך עוצמה – זה ה’מחיר למשכן’ שייצור היצע במחירים כלכליים. אגב, זה עלול ליצור סוגיות נוספות כמו למשל איכות הבנייה ועוד נדון בכך בעתיד".
לגבי הפיתוח אמר ניצן שהמדינה חתמה על הסכמים אסטרטגים שכוללים הסכמי גג ומביאים להפחתת עלויות הפיתוח על סמך תקבולים עתידיים. הסכמי הגג כוללים 210 אלף יחידות דיור ברחבי המדינה. ערן ניצן: "המחירים מתישהו יירגעו".
לגבי היתרי בנייה הסביר העריך ניצן שהמדינה הכינה תוכנית לעידוד רשויות להיתרי בנייה תוך שיתוף פעולה עם ראשי ראשויות וקיצור משך הבנייה.
מה הלאה? "אנו נחושים לקדם הקלה על גופים להיכנס לתחום של דירות להשכרה. אם הריבית תעלה עלול להיות אסון - למי ואיך יחזירו 5,000 שקל בחודש מי שקנה 4 קירות. המדינה חייבת חייבים לספק אלטרנטיבה לרכישת דירה והיא דירה להשכיר – זה מה שקורה בעולם לפני שמשתעבדים למשכנתא. זוג צעיר מרגיש שהוא חייב לקנות דירה בכל מחיר והשכרה ארוכת טווח זה פרויקט גדול שאנחנו מקדמים", הוסיף.
כיצד הקבלנים מקבלים את תוכניות הממשלה? לדברי ניצן, "הקבלנים חרדים מתוכניות הממשלה, אך הם לא אופוזיציה. מבחינה עסקית ברור שלא נוח להם להתמודד עם היוזמות של הממשלה".
לסיכום אמר ניצן כי "אנחנו מנהלים שעון מקצועי ובסוף יהיה שינוי בהיצע ובביקוש וזה יביא לשינוי במחירים. בסו שרשרת הדיור מורכבת מתכנון, שיווק, פיתוח והיתרי בנייה. אנשים יגידו רגע לפני שאני קונה בית אני רואה שבונים כאן הרבה – אנשים עושים אחד ועוד אחד ומבינים".
עוד במסגרת פורום שוק החוב הרצה רן גולדשטיין סמנכ"ל וראש תחום נדל"ן במידרוג ואמר "הציבור מטיל ספק ביכולת הביצוע של השלטון להורדת המחירים מבולבל מרוב שינויי תוכניות של הממשלות השונות. אנו רואים כי למעלה מעשור קיימת עליית מחירים. יכולת הביצוע של השלטון להורדת מחירים מוטלת בספק. הציבור מבולבל מרוב שינויי תוכניות של הממשלות השונות לדוגמא: מע"מ אפס, מחיר מטרה, מחיר למשתכן, ועוד. הם מבולבלים, כבר לא יודעים איזו תוכנית קיימת ואיך היא משפיעה. הציבור גם לא מבין את ההבחנות בין התוכניות שמציגה הממשלה".
לדבריו, "בכל השנים הקודמות שבהן ישב הציבור על הגדר וחיכה במשך חודשים לשינוי, זה לא קרה למרות הצהרות השלטון. בסופו של דבר הציבור התאכזב ורץ לקנות דירות, דבר שגרם להחרפה בעליית מחירי הדירות".
בהתייחסו למחיר למשתכן, אמר גולדשטיין כי נדל"ן לא מנהלים לתקופות קצרות אלא לתקופות ארוכות ושינויים ניתן למדוד רק לאורך זמן. הביקוש שקיים ליחידות הדיור הוא ביקוש קבוע ויציב והדרך להתמודד לאורך זמן בביקוש זה הוא בעיקר ע"י שיווק מסיבי של קרקעות. התוכניות של הממשלה החדשה למחיר למשתכן היא תחילת מגמה אבל זאת רק ההתחלה.
בהתייחסותו ליזמים מבחינת סיכונים להשתתפות במכרז "מחיר למשתכן" אמר כי "מחד קיים חיסכון עלויות שיווק ומכירה והוצאות נוספות נלוות, אולם מנגד הרווחיות הגלומה בפרויקטים אלה הינה נמוכה ומאופיינת בסיכונים של קבלן בונה דהיינו חשיפת עליה במחירי התשומות אל מול מחיר מכירה קבוע כאשר שולי הרווח הינם נמוכים".
עוד הוסיף: "אנו צופים ירידה בשיעור הרווח הגולמי. החברות המדורגות שומרות על רמת נזילות טובה ורמת מינוף קבועה מנגד, בחברות הלא מדורגות קיימת עליה ברמת המינוף . אנו רואים כי קיים גידול בסך האג"ח בחוב הפיננסי של חברות נדל"ן מגורים וצריך לזכור שהחוב הפיננסי הבנקאי (לווי) הינו נמוך באופן יחסי וזאת לאור קצב מכירות גבוה בפרויקטים שכן המקדמות בגין המכירות מאפשרות אי שימוש במסגרות הליווי" סיכם גולדשטיין.