כאשר נערכים לקחת הלוואת משכנתא יש להתייחס לפרמטרים רבים שהמהותיים שבהם הם רמת ההכנסה החודשית, הכנסות חד פעמיות צפויות בעתיד ורמת ההוצאות. מפרמטרים אלו נגזרת יכולת ההחזר החודשי וכאן כבר נכנסים יועצי המשכנתאות עם חישובים מורכבים הנוגעים לבחירת המסלולים המתאימה.
אחת השאלות שכמעט ואינה נלקחת בחשבון היא בחירת לוח הסילוקין על פיו תוחזר המשכנתא, ואולי הגיע הזמן להתחיל להכניס גם את בחירת הלוח למשוואה באופן יותר גורף.
מה ההבדל בין לוח שפיצר ללוח קרן שווה?
בלוח קרן שווה, מדי חודש מוחזר חלק שווה מהקרן. מלבד החלק בקרן, התשלום החודשי כולל גם את ההצמדה והריבית היחסית על הסכום כולו. במהלך תקופת ההחזר, גובה הקרן (ואיתו סכום הריבית) קטנים בקצב מהיר יותר מקצב החזר הקרן על פי לוחות סילוקין אחרים. גובה ההחזר החודשי אינו קבוע והוא גבוה יותר בתחילת התקופה וקטן עם הזמן.
בלוח שפיצר הדבר הקבוע יחסית הוא גובה ההחזר החודשי, והחלוקה הפנימית בין חלק הקרן וחלק הריבית בהחזר משתנה. בתחילת התקופה חלק הקרן בהחזר הוא נמוך ועולה עם הזמן.
אם, למשל, קיבלתם ירושה והחלטתם להחזיר מוקדם את המשכנתא – תגלו שהסכום מהקרן אותו כבר החזרתם על פי לוח שפיצר נמוך מזה שהחזרתם באותו הזמן על פי לוח קרן שווה.
למי טוב לוח שפיצר?
יועצים מרבים להציג את לוח שפיצר כלוח סילוקין שעובד לטובת הלקוחות כיוון שגובה ההחזרים בו פחות או יותר שווה לאורך כל חיי המשכנתא. לוח שפיצר גם רווחי לבנק מפני שהוא הופך את אפשרות התשלום המוקדם לפחות אטרקטיבית וכך יוצא שמקבל המשכנתא מוותר על משהו אחד (האפשרות להחזיר את הכסף מוקדם) ומרוויח משהו אחר (החזרת הלוואה מסודרת וידועה מראש).
כמו בכל הלוואה, גם במשכנתא קיים מין מתח בין שני שחקנים עיקריים: הצמדה וריבית. באופן כללי ניתן להציג את ההצמדה כניסיון הבנק להגן על ערך הכסף ואילו את הריבית כרווח על מתן המשכנתא.
ניתן לחלק את סיכוני הבנק לשניים: הסיכון כי ההלוואה עצמה לא תוחזר והסיכון כי יהיה איבוד רווח על מתן ההלוואה. כדי להגן מפני הסיכון הראשון, לוקח המשכנתא מתבקש לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה לדירה. הדירה משועבדת לבנק עד לאחר גמר ההחזר. כדי להגן מפני הסיכון השני, קרי איבוד רווח, הבנק נוקט בשלושה אמצעים עיקריים:
• הגבלת נקודות היציאה וקביעת קנסות יציאה.
• גילום רמת הסיכון בגובה הריבית הנקבעת – מסלולים שאינם צמודים "משלמים" בריביות גבוהות יותר, משך החזר ארוך יותר גורר העלאת גובה הריבית וכדומה.
• העדפה לבחירת לוח שפיצר בתכנון ההחזר – במידה והלווה מחזיר את ההלוואה מוקדם, מרבית התשלומים שהוא כבר שילם כיסו בעיקר את חלק הריבית והחלק הנותר בקרן נשאר גבוה יחסית.
על פי איזה לוח משלמים יותר?
הנתונים הממוצעים של המשכנתאות בארץ ברבעון השלישי של שנת 2014 (על פי משרד הבינוי והשיכון) היו: גובה הקרן 615,000 ₪, משך – 23 שנה בריבית של 2.7%.
בהזנת נתונים אלו למחשבוני משכנתאות, על פי לוח שפיצר ישלם בעל המשכנתא בסופו של דבר (ללא לקיחת הצמדה בחשבון) – כ- 826,227 ₪ ועל פי לוח קרן שווה – 806,649 ₪.
בנתוני המשכנתאות הממוצעים, לקוחות ישלמו כ- 20,000 ₪ פחות אם רק היו בוחרים בלוח קרן שווה.
השאלה שנותרת היא מה בנוגע לתשלומים החודשיים. על פי לוח קרן שווה ההחזר הראשון יהיה בגובה 3612 ₪ והאחרון בגובה 2233 ש"ח, ההחזר החודשי הקבוע על פי לוח שפיצר יהיה בגובה 2994 ₪. הנקודה בה ההחזר על פי לוח קרן שווה מתחיל להיות נמוך מזה על פי לוח שפיצר הוא בחודש 134, כלומר לאחר כ-11 שנים.
הנחת הבסיס, והשאלות הצצות
ההנחה שעומדת בבסיס המלצת לוח שפיצר למרבית הלקוחות היא שבתקופת לקיחת המשכנתא יכולת ההחזר, כפי שהיא באה לידי ביטוי בגובה ההכנסות ורמת ההוצאות, היא נמוכה יחסית ויכולת זו צפויה להעלות במהלך תקופת ההחזר.
הנחה זו מבוססת על הלוגיקה כי ככל שאנחנו מתבגרים בין הגילאים 20 ל-50 המשכורת שלנו עולה ואיתה, מן הסתם, יכולת ההחזר החודשי.
הנחה זו קצת בעייתית כשמסתכלים על השוק הישראלי ומגלים כי מרבית לוקחי המשכנתאות עושים זאת בשיא יכולת ההחזר שלהם. הגיל הממוצע ללקיחת משכנתא בארץ הוא 41, גיל שכ-15 שנים אחריו השכר מתחיל לרדת (ע"פ מחקר של אייל קמחי במרכז טאוב, אחוז התעסוקה יורד אחרי גיל 42 וצונח משמעותית לאחר גיל 55). רק 25% מהלווים הם בני 32 ומטה (נתוני משרד השיכון והבינוי).
על פי נתוני עמותת ידיד לשנת 2014, עמותה העוזרת לאלו המפגרים בתשלום ההחזרים, 31% מהפונים היו בני 50-65.
לסיכומו של עניין, בטרם תיקחו משכנתא, כדאי לבדוק בשני הלוחות המוצעים ולהחליט ביחד עם ייעוץ מקצועי באיזו דרך תבחרו.