מידרוג מודיעה על העלאת דירוג מדירוג Aa2.il באופק יציב לדירוג Aa1.il באופק יציב לסדרת אג"ח א’ שבמחזור של קבוצת עזריאלי. העלאת הדירוג ודירוג החברה נתמכים, בין היתר, במצבת הנכסים המניבים האיכותית, הכוללת קניונים ומגדלי משרדים, מהבולטים בישראל.
הנכסים שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים מאוד לאורך זמן תוך גידול בהיקף ה-NOI שהם מניבים; בצמיחה משמעותית בהיקף הפעילות בשנים האחרונות, בשל רכישת והקמת נכסים בישראל ורכישת נכסים מניבים בחו"ל, באופן התורם לפרופיל הסיכון. כך למשל, מאז דוח הדירוג האחרון בספטמבר 2014, החברה התקדמה בתהליכי בנייה ואכלוס של מתחם משרדים בחולון, קניון ברמלה, קומה נוספת בקניון איילון ברמת גן וכן רכשה בניין משרדים ביוסטון ומתחם דיור מוגן בת"א.
לאחר התייצבותם, נכסים אלו צפויים להניב תזרים שנתי (לפני מימון ומס) בהיקף משמעותי; בשיפור בפיזור הנכסי של החברה, אף על פי שמרכז עזריאלי ת"א (מגדלי המשרדים והקניון יחדיו) עדיין מהווה נכס מרכזי בפורטפוליו, אשר אחראי על כ-28% מה-NOI השנתי שהחברה צפוייה לייצר . זאת לעומת כ-31% במועד הדירוג הקודם (לפני אכלוס של נכסים נוספים המצויים בייזום).
יצוין כי לחברה כ-2,600 הסכמי שכירות, כאשר אין שוכרים להם קיימת חשיפה של מעל 10% מהכנסות החברה, באופן התורם לפיזור הסיכון בפעילותה; ביחסי כיסוי בולטים לטובה ביחס לענף והיקף תזרים פרמננטי משמעותי (FFO) מפעילות הנדל"ן המניב, אשר על פי הנתונים שפרסמה החברה, עומד על קצב של כ-868 מיליון ₪ לשנה .
להערכת מידרוג, על בסיס מצבת הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות כיום, היקף התזרים צפוי, להערכת מדרוג, אף להמשיך ולצמוח כבר בטווח הקצר הקצר-בינוני, בין היתר בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שבנייתם הושלמה או צפויה להסתיים ובשל רכישת מתחם דיור מוגן בת"א, וזאת על אף גיוס אג"ח בהיקף של כ-1 מיליארד ₪ לאחר תאריך המאזן (חלקו הגדול שימש להחלפת חובות קיימים); בוותק וניסיון של החברה והנהלתה, הפועלת בישראל מעל ל-30 שנה בניהול, ייזום והקמה של נדל"ן מסחרי ושטחי משרדים מניבים, ונהנית מאיכות ניהול גבוהה וניסיון רב בניהול נכסים מניבים, ובפרט נכסים מסחריים וכן ביעילות תפעולית גבוהה ביחס לענף; בנגישות בולטת למקורות מימון וגמישות פיננסית גבוהה מאוד, אשר אף התחזקה בשנה האחרונה, כך שלחברה החזקה בנכסי נדל"ן לא משועבדים בהיקף של מעל ל-13.9 מיליארד ₪ (כ-2.1 מיליארד ₪ מיוחס לנכסים בהקמה) בהשוואה לכ-12 מיליארד ₪ (כ-1.7 מיליארד ₪ מיוחס לנכסים בהקמה) במועד הדירוג הקודם וכן החזקות במניות סחירות לא משועבדות של "בנק לאומי" בשווי משמעותי ומניות לא סחירות ולא משועבדות של חברת "לאומי קארד" ושל חברת "גרנית הכרמל", בנוסף לנכסים מניבים בהם שיעורי ה-LTV הינם סבירים עד נמוכים.
מידרוג מציינת לחיוב את פעולות החברה למימוש האחזקות שאינן בתחום הנדל"ן. החברה מימשה חלק מחברות המוחזקות ע"י גרנית, לרבות השלמת מכירת חברת "טמבור" בכ-500 מיליון ₪, מימוש מתקני ההתפלה בפלמחים תמורת כ-430 מיליון ₪ (עד לתאריך המאזן ליום 30.06.15 חלק מהסכומים האלו טרם עלו לחברה ולהערכת מדרוג עשויים לעלות בעתיד) ומכירת הפעילות הסולארית של חברת "סופרגז" בכ-175 מיליון ₪; ברמת המינוף של החברה, הנחשבת רמת מינוף מהנמוכות בענף ונתמכת ע"י מדיניות פיננסית וחלוקת דיבדנדים שמרניות.
בנוסף, היקף ההון העצמי הינו בולט לענף ואף גדל בשנה האחרונה; ברמת נזילות טובה ביחס לחלויות החוב ולהיקף התזרים של החברה. מנגד, להערכת מדרוג, החברה עלולה להיות חשופה לשינוי בשווי החזקתה ב"בנק לאומי" (כ-4.8%), אשר הסתכם בספרי החברה בכ–1.1 מיליארד ₪, נכון ליום 30.06.2015. כמו כן, להערכת מדרוג, בדומה לדוחות קודמים, החברה עשויה להיות חשופה במידה מסויימת להאטה משמעותית בצריכה הפרטית במשק הישראלי, ו/או בפגיעה משמעותית בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים מתחרים נוספים ו/או בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט וכן בשל המשך הרעה במצב הבטחוני.
בהקשר זה, יצוין כי בשנת 2014 ובמחצית הראשונה של שנת 2015 היקף הצמיחה ב-NOI של נכסים זהים עמד על כ-1% כ-4% בהתאמה (הצמיחה במגזר הקניונים בלבד הייתה נמוכה יותר באופן משמעותי); כמו כן, לחברה קרקעות להקמת מספר פרויקטים משמעותיים בתחום המסחר, המשרדים ואף שטחים מסויימים למגורים, על ציר מנחם בגין ת"א אשר הצלחת אכלוסם תלויה, בין היתר, במגמות היצע וביקוש בשוק המשרדים בת"א וזאת בהתחשב בצפי לגידול ניכר בשטחים להשכרה באזור. אף על פי כן, איתנות החברה, היקף התזרים והצלחתה בעבר באכלוס נכסים משמעותיים בישראל ממתנים את הסיכונים הנ"ל.
העלאת הדירוג גם נתמכת בשמירה על מדיניות מינוף ואסטרטגית פעילות סולידיים גם לאחר פטירתו של מר דוד עזריאלי ז"ל ביולי 2014, כפי שבא לידי ביטוי בהתמקדות בתחומי הליבה, חלוקת דיבידנד בהיקף סביר ביחס ל-FFO, רמות מינוף נמוכות וזאת לצד התקדמות משמעותית בייזום נכסים ופעולות שבוצעו לצורך שמירת מיצוב הנכסים הקיימים.