בפסגות מעריכים העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016. בסקירת המאקרו השבועית של אורי גרינפלד, כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות, התייחסות לשוק הנדל"ן הישראלי ועדכון בענייני יוון.
רואים את הסוף? בפסגות מעריכים כאמור כי העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016 - זאת במידה שהשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90.
"יכול להיות שזה נגמר? האמרה הנפוצה ביותר בכל הקשור למחירי הדירות הגואים היא כי הבעיה בענף הדיור נובעת קודם כל מבעיית היצע חמורה. המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות.
"לכן, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. זו הסיבה גם שהמעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר. הנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים:
"בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
"גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות (!).
"בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש’נמצאות בקנה’, כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה.
"עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
"הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד (מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק’. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק’ רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
"בשורה התחתונה, נתוני הבנייה לרבעון השני של השנה יתפרסמו בעוד חודשיים ולהערכתנו אלו צפויים להציג שיפור. בהסתכלות קדימה, במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה (בדומה לקצב בסוף שנות ה-90), אנו מעריכים כי העלייה במחירי הדיור עשויה במחצית השנייה של 2016 להתמתן עד כדי עצירה.
"העדכון השבועי מאתונה: אי אפשר כמובן להתחיל שבוע בלי העדכון השבועי מאתונה. עם ההסכמה על תוכנית הסיוע השלישית בשבוע שעבר נראה כי הצבע חזר ללחייהם של המשקיעים באירופה (אלו שנשארו בפוזיציה, לפחות) כאשר הסטוקס 600 זינק בעשרת הימים האחרונים ב-8.8%. תוכנית הסיוע החדשה תהיה בהיקף של כ-85 מיליארד אירו ותאפשר ליוון לממן את הפעילות השוטפת שלה ב-3 השנים הקרובות.
"בתמורה, יוון כמובן התחייבה לבצע רפורמות שונות במערכת הפנסיה, במערכת תשלומי המס, להעלות מיסים ועוד מגוון צעדים שאמורים להפוך את היוונים לגרמנים לייט. תחת הנחת הבסיס שהמצב ביוון לא ישתנה ב-180 מעלות תוך זמן קצר, הרי שסביר להניח שבעוד שלוש שנים הסאגה היוונית תידפק על דלתנו שוב.
"ההתפתחויות האחרונות מאז ההסכמה על התוכנית: התוכנית אושרה בפרלמנט היווני ובפרלמנט הגרמני. בשני המקרים אישור התוכנית גרר לא מעט רעש פוליטי. ביוון, רבים ממפלגת סיריזה (להזכיר, הקואליציה) הצביעו נגד התוכנית ובתמורה רה"מ ציפראס ניקה את שורות הממשלה והחליף 4 שרים מסיריזה בשרים שתמכו בתוכנית. בגרמניה, מרקל ספגה לא מעט ביקורת מחברי מפלגתה על כך שהאירופאים ממשיכים לממן את הכבשה היוונית השחורה.
"ה-ECB הודיע שלאור ההתקדמות בין הצדדים תוכנית ה-ELA תוגדל שוב ותאפשר לבנקים היווניים להמשיך בפעילות שוטפת מבלי לקרוס. בנוסף, ה-ECB גם הביע תמיכה בדעה של ה-IMF שלפיה אין מנוס אלא לוותר ליוון על חלק מהחוב. האירופאים כמובן נגד וויתור כלשהו שכן זה יבוא על חשבון משלם המיסים.
"בינתיים, אושרה ליוון הלוואת גישור של 7 מיליארד אירו שתפאשר ליוון לשלם את חובותיה עד שהתוכנית כולה תעבור בפרלמנטים השונים באיחוד. התוכנית אושרה בעיקר כדי שהיוונים יוכלו לשלם מחר את החוב ל-ECB.
"הבנקים ביוון יפתחו מחר, אחרי שהיו סגורים מה-29 ליוני. עם זאת, המגבלות על תנועות הון נותרות כאשר מגבלת המשיכה המקסימלית הוגמשה מ-60 אירו ביום ל-420 בשבוע. עכשיו שלא צריך ללכת לבנק כל יום ליוונים יהיה הרבה יותר זמן פנוי בזמן שהם לא עובדים.
"התוכנית תכלול 25 מיליארד אירו שנועדו לייצב את המערכת הבנקאית ביוון. תהליך הייצוב יהיה בשליטת האיחוד וכנראה יתבסס על התקדים שנקבע בקפריסין לפני קצת יותר משנה. המשמעות: חלק מהבנקים יפורקו ל’בנק רע’ ו’בנק טוב’, ומחזיקי המניות יצטרכו לספוג הפסדים. בנוסף, יתכן מאוד שגם חלק ממחזיקי האג"ח יצטרכו לרשום מחיקות ואולי אפילו מחזיקי הפקדונות הגדולים.
"בתמורה לתוכנית המימון יוון תחויב כאמור לבצע לא מעט רפורמות שיאפשרו לה לשמר עודף תקציבי בסיסי של 3.5% מהתוצר למשך שנים ארוכות. תחזית זו כלעצמה בעייתית מאוד משתי סיבות: ראשית העלות של עודף תקציבי גבוה כל כך גבוהה מדי. שנית, גם אם יוון תעמוד במשימה זה לא ממש יעזור לה.
"העלות: ההתנהלות של יוון בשנים האחרונות (ובכלל) רחוקה מלהיות תקינה במונחים אירופאיים. עם זאת, כמו שאומרים ביוון, ’לכל צלחת שנשברה יש שני חלקים’ (ביוונית זה נשמע טוב יותר). מדיניות הצנע שנכפתה על יוון בשנים האחרונות הביאה לפגיעה עמוקה בפעילות הכלכלית ובאיכות החיים של אזרחי המדינה.
"מספר דוגמאות שממחישות את הפגיעה ביוון: התוצר היווני התכווץ מאז 2008 ב-25%, מיתון עמוק כמעט כמו זה שהיה בארה"ב במהלך השפל הגדול בשנות ה-30 של המאה הקודמת. כמו כן, ההכנסה הנקייה החציונית של משק בית ביוון ירדה ביותר מ-30% מאז 2008.
"שיעור האנשים ביוון שנמצאים במצב של מחסור (לא יכולים להרשות לעצמם לפחות ארבעה מתוך תשע מוצרים שנחשבים מוצרי בסיס) עלה מ-12% ב-2010 ל-22% ב-2014. בקרב צעירים השיעור עומד על 31%. הממוצע במדינות גוש האירו עומד על 7.5%. 9% מהיוונים מדווחים כי אינם מקבלים טיפול רפואי בגלל עלות גבוהה, מרחק מהמרפאה או תורות ארוכים מדי. לקיצוץ במערכת הבריאות יש עלות.
"כך למשל, הידרדרות מערכת הבריאות מביאה לכך שכמות ההידבקות ב-HIV בקרב משתמשים בסמים (כתוצאה ממחט נגועה) עלה מ-15 ב-2009 ל-484 ב-2012. בנוסף, מספר ההתאבדויות עלה ב-25% בשנים 2010-2012.יוון סובלת מגל הגירה עצום בשנים האחרונות. 9 מתוך כל 10 מהגרים הם בעלי תואר אקדמי, 60% מהמגרים הם בעלי תואר שני ו-11% הם בעלי דוקטורט. כשהאוכלוסיה האיכותית (מבחינת שוק העבודה) עוזבת, פוטנציאל הצמיחה יורד באופן משמעותי.
"המשמעות: בשורה התחתונה, נחזור שוב על התחזית שלנו שיוון תהיה חייבת תספורת נוספת. לתוכנית הסיוע אין שום משמעות חוץ ממימון זמני ודחייה של הבעיות בשלוש שנים. בסופו של דבר יוון צריכה מחיקת חובות או לצאת מהגוש. אם האירופאים לא יאפשרו ליוון לעשות תספורת הם חייבים למצוא את הדרך לאפשר ליוון לצאת מהגוש מבלי להרעיד שוב את השווקים ולסכן את האמון ביציבות הגוש. אם שתי האלטרנטיבות לא יתממשו נחזור שוב לאותה נקודה בעוד שלוש שנים (לפחות אז יהיה מונדיאל שיסיח את דעתנו).
"כאמור, גם בקרן המטבע הבינ"ל חושבים באופן דומה ובעדכון התחזיות שלהם משבוע שעבר נרשם כי יחס החוב לתוצר של יוון יגיע ל-200% בשנתיים הקרובות. גם אם יוון תתנהג בהתאם ותשמור על עודף תקציבי של 3.5% מהתוצר, יחס החוב לתוצר צפוי לרדת ל-170% בשנת 2022 (לעומת תחזית של 105% בלבד לפני שנה), לא ממש יחס חוב/תוצר שמאפשר צמיחה. קרן המטבע מציינת במסמך זה שהדרך היחידה לייצב את החוב היווני היא באמצעות הסדר חוב כלשהו", סיכמו בפסגות.