מאז ומתמיד שוק אגרות החוב הממשלתיות היווה בסיס לעלויות גיוס הכספים של הבנקים למשכנתאות. לאורך השנים השוק הזה מאופיין בהתנהלות יציבה ומתונה ובשבועות האחרונים שוק זה חווה טלטלה לא אופיינית ומתאפיין בתנודתיות, חוסר יציבות ובעליה משמעותית בתשואות. העלייה בתשואות ניכרת בעיקר באגרות החוב הלא צמודות למדד וכתוצאה מכך אנו עדים לעליה משמעותית בריביות שהבנקים למשכנתאות מציעים ללקוחות במסלול קבועה לא צמודה.
העלייה בריביות שחלה ב-4 השבועות האחרונים נאמדת ב- 0.35% לתקופות קצרות של 15 שנים ומטה וב- 0.75% לתקופות ארוכות של 20 שנה ומעלה כלומר, מדובר בעליית ריבית משמעותית שמשפיעה על מבנה המשכנתא שרבים מנוטלי המשכנתאות תכננו לקחת לפני שהיא התרחשה.
בשנה האחרונה הפך המסלול קבועה לא צמודה למסלול הדומיננטי ביותר בשוק המשכנתאות והרוב המוחלט של נוטלי המשכנתאות הגדילו את חלקו בתיק המשכנתא לפחות ל-50% לעומת תקופות קודמות בהן חלקו בתיק המשכנתא היה בממוצע כ- 20-25%.
ישנן 2 סיבות עיקריות שגרמו למסלול זה להיות דומיננטי:
1. הריביות שהבנקים מציעים במסלול זה הינן הנמוכות ביותר שהשוק הציע אי פעם. לשם השוואה לפני 10 שנים הריביות במסלול זה לתקופה של 20 שנה היתה כ-7.0% לעומת 2.90% שהשוק הציע לפני העלייה. הלווים הבינו שכדאי מאוד לנצל את שפל הריביות ולגדר באופן מוחלט סיכונים הכרוכים בעליית ריבית ו/או בעליית המדד.
2. לאור סביבת האינפלציה הנמוכה בחודשים האחרונים הפער בין ריבית קבועה לא צמודה לריבית קבועה צמודה למדד עמד על 1.0% לעומת פער גדול יותר בעבר שעמד על כ-2.0%. דבר זה הקטין באופן משמעותי את פרמיית הריבית שהלווים שילמו על הבחירה במסלול קבועה לא צמודה ואיפשר להם לבחור במסלול זה כמעט מבלי להגדיל את ההחזרים החודשיים.
על מנת להבין את האופן שבו משפיע המסחר באגרות בחוב הממשלתיות על הריביות שהבנקים למשכנתאות מציעים ללקוחות חשוב להבין את נוסחת תימחור הכסף של הבנקים למשכנתאות. הנוסחה מבוססת על כך שהבנק מגייס כסף לתקופה קצרה ב-50% מזו שהוא מציע ללקוח.
הבנק קובע את הריביות שיציע ללקוח על בסיס תשואות האג"ח לתקופה זו בתוספת מרווח הביטחון והרווח שהבנק מבקש לגבות מהלקוח כך למשל הריבית במסלול ריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 20 שנים תקבע לפי התשואה על אג"ח ממשלתית לא צמודה למדד שמועד הפקיעה שלה הינו בעוד 10 שנים והתשואה ברוטו עליה כיום הינו- 2.40% על הריבית הזו יוסיף הבנק תוספת של 0.3% מרווח ביטחון וישאף להוסיף עוד מרווח רווחיות מינימלי של 0.4% לפיכך הריבית המינימלית שהבנק יציע ללקוח הינה 3.10%. ריבית זו משקפת את הריביות כיום לעומת ריבית נמוכה ביותר בכ-0.5% שהיתה נהוגה לפני חודש כאמור לאור העובדה שמחיר הבסיס של האג"ח התייקר.
על אף העליות שחלו בשוק עדיין, בראייה היסטורית הריבית במסלול זה עדיין מהנמוכות שהיו אי פעם ומומלץ עדיין להכניס את המסלול הזה לתוך תמהיל המשכנתא.
מאמר זה נכתב על ידי עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות