חברת מידרוג מודיעה על מתן דירוג Aa3 באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך של עד מיליארד שקל ע.נ., אותה צפויה להנפיק חברת Moinian Limited, המועמדת להיסחר בבורסת תל אביב.
תמורת ההנפקה תשמש, בין היתר, למימון בניית שני פרויקטים בתחום המגורים, להשקעות עתידיות נוספות בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, לרבות הגדלת החזקות בנכסים קיימים ולפעילות השוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
שיקולים עיקריים לדירוג: במידרוג מציינים כי "דירוג החברה מושפע לחיוב ממצבת נכסים איכותית במספר ענפי נדל"ן, ביניהם, משרדים, מסחר, מגורים, מלונאות וייזום למגורים ומאופיינת במיצוב בולט לחיוב, בין היתר בשל, מיקומם, יציבותם התפעולית והתזרימית ואיכות השוכרים.
לפי הערכות שווי עדכניות ונכון ליום 31.12.2014, שווים הכולל של נכסי החברה עומד על כ-2.7 מיליארד דולר (1.3 מיליארד דולר חלק חברה); היקף הון עצמי ויחסי איתנות טובים והולמים את רמת הדירוג. גם לאחר גיוס החוב ופעולות נוספות בחברה, להערכת מידרוג, יחסי האיתנות צפויים להלום את הדירוג; יחסי כיסוי והיקף FFO ההולמים את רמת הדירוג ובייחוד בולט לחיוב התזרים השיורי השוטף מהנכסים הנובע בין היתר ממבנה המימון בחברה אשר בא לידי ביטוי בהסכמי ההלוואות ארוכים יחסית העומדים על כ-9.3 שנים בממוצע (לפי חלק חברה) ולא כולל כמעט אמורטיזציה בנקאית בנוסף ל-LTV נמוך יחסית על מרבית הנכסים.
"כמו כן, בתחום המשרדים והמסחר לחברה הסכמים החתומים לזמן ארוך יחסית עם שוכרים, אשר עומד על כ-13.4 שנים בממוצע (לפי חלק חברה); ניסיון הבעלים והצוות הניהולי, בנוסף ל-Track Record שלהם בייזום, השבחה, ניהול ואחזקת נכסים של הקבוצה, הכולל התמודדות עם תקופות מחזורי עסקים שליליים, תורם לנגישות החברה למקורות מימון בשווקי הפעילות; פעילות החברה בשוק הנדל"ן בעיר ניו-יורק ובפרט ברובע מנהטן, המאופיין ביציבות, ביקוש רב תורמת באופן משמעותי לפרופיל הסיכון; לחברה גמישות מסוימת, הנובעת בעיקר מיכולתה להגדיל את היקפי ההלוואות בחלק מנכסיה המניבים, אשר מאופיינים ברובם בשיעורי LTV נמוכים.
"בנוסף, לחברה קרקעות לא משועבדות המיועדות לייזום וקרקע נוספת עם חוב נמוך יחסית לבניית שני נכסי מגורים אשר תורמים לגמישות הפיננסית של החברה, זאת כאשר, לאחר השלמת הייזום בנכסים אלו הגמישות בגינם אף צפויה להשתפר", הוסיפו המדרגים.
כמו כן, ציינו במידרוג כי "דירוג החברה מושפע לשלילה מריכוזיות תיק הנכסים של החברה ברמת הנכסים, נכון ליום 31.12.2014 הנכס המרכזי של החברה אחראי על כ-22% מסך הרווח הגולמי של הנכסים המניבים ושלושת הנכסים המהותיים אחראיים על כ-64%.
"בתקופה האחרונה נחתמו מספר חוזים עם שוכרים משמעותיים במספר נכסים אשר מגדילים את תלות החברה בנכסים מרכזיים. מנגד פיזור ואיכות השוכרים, מח"מ שוכרים ארוך, מיקום הנכסים ואיכותם ממתנים סיכון זה; לחברה תלות בבעל השליטה בפרט, עקב ניסיונו הרב והוותק בתחום הנדל"ן באיזורי פעילות החברה. מנגד, התלות הנ"ל אינה שלילית בעיקרה, שכן, ניסיונו של מויניאן בפרט ושל הקבוצה בכלל תורמים ליכולות החברה באיתור עסקאות, ייזום, השבחה, ניהול ואחזקה של נכסים חדשים וכן נגישות למקורות מימון.
"בנוסף, בקבוצה קיימת שדרת ניהול עמוקה בעלת וותק וניסיון משמעותי; מחשיפה מאזנית ותזרימית לירידת שווי הנכסים בטווח הקצר-בינוני עקב ציפיות בשוק לעליית ריבית שעלולה להשפיע על שינוי בשערי היוון, חשיפה זו מתמתנת בשל הגידול הטבעי של שכ"ד הקיים וחוזים חדשים בהיקף משמעותי שנחתמו נכון למועד הדו"ח. בנוסף, ישנם חוזים נוספים במו"מ אשר ככל שיושלמו עשויים לסייע למיתון נוסף של החשיפה", הוסיפו במידרוג