הדעה הרווחת בקרב הציבור הרחב – וככל הנראה גם בקרב כלכלנים רבים – היא שהשקעה במניות היא השקעה שעשויה להניב לאורך זמן תשואה נאה, אך עם תנודתיות גבוהה ועם סיכון משמעותי להפסד; לעומת זאת, השקעה בדירה למגורים נתפסת כהשקעה סולידית בנכס שלאורך זמן מניב תשואה סבירה, עם תנודתיות נמוכה יחסית.
מבדיקה שערכו בבית ההשקעות הראל פיננסים עולה, כי נראה שהשקעה בדירה בודדת למגורים מסוכנת לא פחות, ואולי אף יותר, מהשקעה בתיק מניות משולב ומפוזר, למרות שהתשואה ההיסטורית הממוצעת של השקעה בדירה למגורים הייתה נמוכה יותר בהשוואה להשקעה בתיק מניות (תשואה ריאלית נטו שנתית של כ-2.8 אחוזים, לעומת 4.7 אחוזים במהלך 15 השנים האחרונות). שיקול נוסף לנחיתות של השקעה בדירה למגורים לעומת השקעה במניות היא הנזילות הנמוכה של שוק הדירות, המקשה על מימוש מהיר ויעיל של ההשקעה בדירה למגורים.
מסקנה זו מפתיעה לכאורה, אולם האינטואיציה להבנתה פשוטה: בהשקעה במניות ניתן, בעלות מזערית, לפזר את ההשקעה על פני אלפי מניות, עשרות מדינות וענפים כלכליים רבים, ופיזור זה מסייע להקטין במידה ניכרת את התנודתיות של התשואה על השקעה בתיק מניות, לעומת התנודתיות של התשואה על השקעה במניה בודדת. לעומת זאת, בהשקעה בדירה למגורים נוהגים לרוב להשקיע את כל הסכום בנכס בודד.
הנתונים בהם השתמשנו לגבי מחירי הדירות למגורים כוללים את השינוי הריאלי ברוטו במחירי הדירות על פי אומדני הלמ"ס, בהתאם לאזור המגורים (אחד מ-9 אזורים בארץ) ולגודל הדירה (התמקדנו ב-3 גדלים לגביהם יש רצף נתונים: 1.5 2.0 חדרים, 2.5 3.0 חדרים, ו-3.5 4.0 חדרים). השינוי הריאלי ברוטו במחיר הוא לפני מסי רכישה ומכירה, לפני עלויות אחרות הקשורות לרכישה ומכירה, לפני הכנסות מהשכרה של הנכס, לפני עלות של בלאי ותחזוקה, ולפני מסים על רווחי הון ועל הכנסות מהשכרה.
כאשר משווים את התשואה על השקעה במניות לתשואה על השקעה בדירה למגורים, יש לקחת בחשבון את השוני בעלויות ובמסים השונים על שני אפיקי ההשקעה. במקרה של השקעה במניות, עלויות הקנייה, עלויות המכירה ודמי הניהול וההפצה עשויים להסתכם בכ 1.5 אחוזים לשנה. שיעור המס על רווחי הון עשוי להסתכם ב-20 אחוזים מהרווח הריאלי (או הרווח הדולרי, במקרה של השקעה במניות בחו"ל). במקרה של דירה למגורים, עלויות הקנייה (כולל תשלומי מס רכישה) ועלויות המכירה עשויות להסתכם בכ 1 אחוז לשנה, בהנחה שאופק ההשקעה הוא כ-10 שנים. בנוסף, ההכנסות משכירות (בניכוי עלויות תחזוקה ועלות עריכת חוזים) עשויות להסתכם בכ 3 אחוזים בשנה. הבלאי (ירידת ערך הדירה כתוצאה מהתיישנותה) עשוי להסתכם בכ-1 אחוז בשנה. הנחנו שלא חלים מסים על רווחי הון מהשקעה בדירה למגורים.
במקרה של השקעה בתיק מניות משולב (חצי ת"א 100, חצי MSCI העולמי), התשואה הריאלית ברוטו עמדה ב‑15 השנים האחרונות על 6.7 אחוזים בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית של 17.0 אחוזים (סטיית התקן השנתית מתקבלת מהכפלת סטיית התקן הרבעונית – 8.5 אחוזים -- ב-2). התשואה הריאלית נטו, כאמור, נמוכה בכ-2 נקודות אחוז, ולכן מסתכמת בכ‑4.7 אחוזים.
במקרה של השקעה בדירה למגורים בגודל מסוים (על פי מספר החדרים) ובאזור מסוים בארץ (מתוך 9 אזורים כפי שמוגדרים על ידי הלמ"ס), התשואה הריאלית ברוטו עמדה ב‑15 השנים האחרונות על טווח של בין מינוס 2.2 אחוזים (תשואה ריאלית נטו של כמינוס 1.2 אחוזים) בממוצע שנתי (במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים באזור הצפון) ל-3.9 אחוזים (תשואה ריאלית נטו של כ-4.9 אחוזים) בממוצע שנתי (במקרה של השקעה בדירת 3 חדרים באזור תל אביב), עם סטיית תקן שנתית של בין 6.8 אחוזים (במקרה של השקעה בדירת 3 חדרים בגוש דן) ל-29.8 אחוזים (במקרה של השקעה בדירת 2 חדרים באזור השרון). הממוצע הפשוט בין 27 סוגי הדירות (9 אזורים, 3 גדלי דירה בכל אזור) מצביע על תשואה ריאלית ברוטו של 1.0 אחוז (תשואה ריאלית נטו של כ-2.0 אחוזים) בממוצע שנתי, עם סטיית תקן שנתית של 12.6 אחוזים.
בסיכום השוואה זו, קיבלנו שסטיית התקן השנתית של השקעה באחד מ-27 סוגי הדירות למגורים עומדת על ממוצע של 12.6 אחוזים, לעומת סטיית תקן של 17.0 אחוזים במקרה של השקעה בתיק מניות משולב.