מנהל מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך, עו"ד מוטי ימין, נאם היום בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג, בנושא "אפשרויות גיוס הון וחוב לחברות נדל"ן: הזווית של רשות ניירות ערך".
עו"ד ימין ציין בנאומו כי ענף הנדל"ן הוא הענף המרכזי בבורסה בשנים האחרונות. נכון להיום, כ-95 חברות ציבוריות – שמהוות כ-20 אחוזים מכלל החברות הציבוריות – עוסקות בענף הנדל"ן בארץ ובחו"ל, בפעילות בתחום הנדל"ן היזמי, הנדל"ן המניב וקבלנות ביצוע.
גם בגזרת גיוסי החוב וההון, חברות הנדל"ן תופסות מקום מרכזי. בשנת 2013 הן גייסו למעלה מ-2 מיליארד שקל במניות ולמעלה מ-17 מיליארד שקל בהנפקות חוב. הסכומים האלה מהווים כמחצית מסך גיוסי ההון והחוב בשנה הזו.
לדבריו, לצד מגמת הגידול בהיקף גיוסי החוב אפשר ללמוד מתוך מדד הנדל"ן גם על מגמה של עלייה בשווי השוק של חברות הנדל"ן בשנים האחרונות. נכון להיום שווי השוק של כלל החברות בענף מסתכם בכ-84 מיליארד שקל.
ימין הודיע כי בחודש הקרוב תגיש מחלקת תאגידים ברשות ני"ע למשרד האוצר ולכנסת הצעה לעגן בתקנות מודל גילוי ייעודי לענף הנדל"ן היזמי – מודל שגובש אחרי פגישות ושיחות עם חברות מהתחום, משקיעים ואנליסטים.
לטענתו, היתרון של מודל הגילוי הייעודי בכך שהוא מקנה אלמנט חיוני של וודאות רגולטורית. "החברה יודעת מה מצפים ממנה, ויכולה לשקלל מראש לפני תהליך ההנפקה לציבור מה היקף הגילוי שהיא תידרש לתת למשקיעים בתשקיף ובדיווחים התקופתיים.
"יתרון נוסף הוא, שהגילוי הזה מאפשר ליזם להציף את הערך הגלום בפרויקטים שלו עוד לפני שתקני ה-IFRS מתירים לו להכיר בהכנסה בגינם. תפיסת הגילוי היא כלכלית-עסקית, והיא תאפשר לחברות לתקשר טוב יותר עם המשקיעים ולקבל מחיר נכון יותר לניירות הערך שהיא מציעה להם.
"מהלך דומה של בניית מודל גילוי ייעודי קידמנו גם בתחום הנדל"ן המניב, ויש להניח שגם הוא יתרום להצפת ערך ולמתן מידע אמין ורלוונטי יותר לחברות נדל"ן שפועלות בתחום הזה", הוסיף ימין, וציין כי לצד השבחת הגילוי, מתקיימת חשיבה כיצד לקדם כלים נוספים למימון פרויקטים בתחום הנדל"ן באמצעות שוק ההון.
אפשרות אחרת שנשקלת, אם כי היא מורכבת, היא לאפשר לחברה לבצע מימון נון-ריקורס ברמת פרויקט, מבלי שתצטרך להקים לצורך כך תאגיד ייעודי לפרויקט.
"כלי נוסף, שאינו מנוצל מספיק כיום, ועשוי להזרים כסף ציבורי בהיקף משמעותי לענף הנדל"ן הוא קרנות ה-REIT.
"בבסיסו הריט הוא קרן שמיועדת להשקעה עקיפה בנדל"ן מניב, כאלטרנטיבה להשקעה ישירה בנדל"ן. החוק מעניק הקלות במשטר המיסוי של קרן ריט, בכפוף לתנאים בנוגע לאופי הפעילות, המינוף שלה ופיזור בעלי המניות בה.
"לכאורה, ניתן היה לצפות שנראה בשוק המקומי מספר גדול של קרנות ריט, כמו שרואים באירופה ובארה"ב, אבל המציאות בישראל היא שונה. בעשור האחרון נרשמו למסחר בבורסה רק שתי קרנות ריט.
"הסיבה לכך היא קיומם של חסמים רגולטורים שפוגעים בכדאיות הכלכלית להקמת הקרן ומצמצמים את הפעילות שמותר לה לעסוק בה.
"כדי לעודד את קרנות הריט, כך שיוכלו בין היתר לשמש אפיק מימון נוסף לפרויקטים עתידיים, כולל כאלה שנתפסים כבעלי חשיבות לאומית לצורך הגדלת ההיצע של דיור בר-השגה, מתגבשת במשרדי הממשלה בימים אלה הצעה לתיקוני חקיקה שיעודדו הקמת של קרנות ריט.
"רשות ניירות ערך היא שותפה מלאה ליזמה לעידוד קרנות הריט, ואנחנו רואים בהן את אחד ממנועי הצמיחה האפשריים לענף הנדל"ן.
"לכשיאושרו תיקוני החקיקה, קרנות הריט יוכלו לבצע השקעה בפרויקטים עוד בשלב ההקמה, מבלי שיהיו מוגבלות להשקעה בנכסי נדל"ן שכבר מניבים הכנסות. כמו כן צפוי כי יורחבו הקלות המס, כך שיזמים יוכלו למכור לקרן נכסי נדל"ן מניב שבבעלותם כנגד הקצאת מניות בריט תוך דחייה בתשלום המס, ונבחנת גם הצעה להשוות את שיעור המס שישולם בגין דיבידנד מהקרן לשיעור המס המופחת שקיים היום בגין הכנסות מהשכרה של דירות למגורים".
כמו כן, עסק עו"ד ימין במימון לטווח קצר בשוק ההון באמצעות הנפקה של ניירות ערך מסחריים, ואמר כי נכון להיום מעטות החברות שמשתמשות בכלי הזה לצורך ניהול ההון החוזר. לדבריו הדבר נובע בעיקר מהעובדה שהוא מחייב בעקיפין לשמור מסגרת אשראי בבנק למקרה שהמשקיעים יבקשו פרעון מיידי של החוב. "הותרת התלות בבנק צמצמה את התמריץ לבחור במימון במסלול הזה", אמר ימין.
"בחודשים האחרונים קיימנו פגישות עם סמנכ"לי כספים של חברות ציבוריות כדי להבין מהם אילו התאמות צריך לבצע ברגולציה במטרה לעודד את השימוש בניירות ערך מסחריים. אני מעריך שבקרוב נוכל להציע תיקוני חקיקה מתאימים שישחררו את החסמים ויתנו בידי החברות אלטרנטיבה של ממש למימון הבנקאי לטווח הקצר", הוסיף מנהל מחלקת תאגידים.