המספרים בשוק הנדל"ן האמריקני עוד רחוקים מהשיא, בעיקר בסקטור הבתים הפרטיים - כך אומר היום גיא זיכל, אנליסט בכיר ב-SBC.
זיכל מסביר כי "האמריקאים מאוהבים בסטטיסטיקות. המבול החודשי שלהן משמש כאינדיקטור מרכזי למנהלי השקעות וכלכלנים להערכת כיוונם של השווקים במהלך חודש המסחר. נבירה בתוך ים הנתונים היא משימה העלולה להתברר לעיתים כמייאשת מבחינת – ’מרוב דובים לא רואים את היער’".
זיכל מציין עוד, כי מקובל לחלק את הנתונים על הכלכלה האמריקאית לארבעה פרמטרים מרכזיים: צריכה פרטית, צמיחת התוצר, אבטלה (או תעסוקה) וכמובן מצב הנדל"ן. "לכל ידוע שהתל"ג בארה"ב הינו הגדול בעולם. גם כיום, שנים לאחר שסין פרצה את גבולותיה הכלכליים של אסיה וגרמניה ויפן הפכו לאריות התעשייה העולמית, הרי שהתל"ג של שלושתן ביחד גדול רק במעט מזה האמריקאי.
"כלכלת ארה"ב ממשיכה לצמוח באופן יציב ורואי השחורות למיניהם שרואים כל צוק פיננסי כסוף פיננסי מתפלאים על כל נתון סטטיסטי חיובי המתפרסם חדשות לפרקים ולא מאפשרים לעובדות הברורות לצעוק בקול רם. אנחנו כאן כדי להישאר, עשינו מהלכים בריאים, אנחנו ממשיכים לטפל במחלות של הכלכלה, הבעיות שלנו אינן שונות מאלה של מתחרותינו הגדולות. אגב, בעיות הן חלק ממהלך החיים הרגיל של כל כלכלה ואנחנו יודעים לטפל בהן בתקיפות וביעילות האמריקאית האופיינית.
"אם משבר הסאב פריים הוא האסון הכלכלי הגדול של 20 השנים האחרונות, הרי שניתוח של נתוני המאקרו והשפעתם על שוק הדיור בארה"ב קריטי להבנת כיוונה של הכלכלה החשובה בעולם ושל הענף הכה מרכזי לאמריקאים רבים – הנדל"ן.
"נחלק את נתוני הנדל"ן למרכזיים שבהם: מדד קייס – שילר, התחלות בנייה ומכירת בתים קיימים. וודאי שיש עוד רבים וטובים, אך אלה הם הנחשבים בעיני כלכלני SBC כמקובלים וכמובילי שוק. תחילה נבחן את ההיסטוריה שלהם ונתקדם איתם עד לנתון השוטף האחרון והבנתו.
"מדד קייס שילר המודד את תנודות מחירי הבתים הפרטיים בארצות הברית (single family houses) ב 20 הערים המרכזיות בארה"ב מתפרסם כל רבעון מראה כי מחירי הבתים הגיעו לשיא בחודש ספטמבר 2006, לאחר 38 רבעונים רצופים של עלייה.
"בסוף הרבעון השני של שנת 2006 החל משבר הנדל"ן ומחירי הבתים החלו לרדת בחדות עד למרץ 2009 כאשר המדד הראה ירידה חדה מאד ורצופה במחירים (32%-). בשלב זה מחירי הבתים סיימו נסיגה שהחזירה את מחירם ל אלו לשפל של עשור.
"מרץ 2009 סימן את תחילת ההתאוששות והעליות בשווקי המניות בארה"ב. במקביל לתום המשבר הפיננסי בעולם הירידה החלה להתמתן אך הדשדוש במחירים נמשך עוד כ 3 שנים, עד למרץ 2012. החל ממועד זה ולאורך שנת 2013 השתנתה המגמה והחלה עלייה במחירי הבתים, כאשר ברבעון השני של שנת 2013 התרחשה עליית המחירים הרבעונית הגבוהה ביותר שנצפתה במדד אי פעם (7.15%+).
"הסיכום כאן ברור והמגמה ברורה. עלייה איטית וברורה, מלווה במשברונים קלים וודאי שבכיוון ברור המסמל יציאה ממיתון נדל"ני עמוק גם בערים הבעייתיות ביותר, כלאס וגאס, דטרויט ומיאמי.
"שנת 2013 הראתה התאוששות בשוק הנדל"ן אשר באה לידי ביטוי גם בהתחלות הבנייה. במשך השנה החלו בנייתן של 923,400 יחידות , אשר מראה עלייה של 18.3% מ- 780,000 היחידות שבנייתן החלה בשנת 2012.
"לקבלת נקודת מבט היסטורית, בחודש ינואר 1991 התחלות הבנייה בקצב שנתי (מתואם עונתיות) היו בגובה 798,000 יחידות. החל מחודש זה נראתה עלייה מתמדת לאורך שנות ה- 90 ושנות ה-2000, אשר הגיעה לשיא בינואר 2006 והתחלות הבנייה עמדו על קצב שנתי של 2,273,000. החל משנת 2006 נראתה ירידה עקבית בהתחלות הבנייה עד לשנת 2009, כאשר נתון השפל צוין באפריל 2009 ( קצב של 478,000 התחלות בנייה).
"החל מאפריל 2009 נראתה התאוששות עקבית (במקביל להתאוששות השווקים הפיננסיים) והתחלות הבנייה טיפסו כך שכל שנה הראתה נתון טוב מקודמתה. נתון השיא הוצג בנובמבר 2013 –התחלות בנייה בקצב שנתי (מתואם עונתיות) של 1,107,000 יחידות. נתון זה הינו הגבוה ביותר מאז נובמבר 2007. מגמה דומה אך קיצונית יותר ניתן לראות בהתחלות הבנייה של בתים פרטיים ( Single Family Houses).
"החל מחודש ינואר 1991, אשר הראה נקודת מפנה חל טיפוס מתמיד ואינטנסיבית בהתחלות הבנייה. מקצב שנתי של 604,000 התחלות בנייה שילשו את עצמם עד לשיא היסטורי של 1,823,000 התחלות בנייה במרץ 2009, גם הירידה במספרים הייתה חזקה מאד ובמרץ 2009 נרשם שפל היסטורי בגובה 353,000 בלבד, ואכן זהו מגזר הבתים שספג את המכה הקשה ביותר במשבר.
"החל ממרץ 2009 החל שיפור עקבי ובנובמבר 2013 נרשם נתון שיא מאז תחילת 2008, קצב שנתי של 717,000 התחלות בנייה. ניתן לראות כי ישנה עלייה ושיפור אך המספרים עוד רחוקים מהשיא, בעיקר בסקטור הבתים הפרטיים. האצה צפוייה בשלב בו הבנקים יבצעו הקלות בלקיחת משכנתאות חדשות והאמריקאים יחלו במעבר משכירות לרכישת בית.
"ביולי 2010 נרשמו נתוני שפל כאשר הקצב השנתי של מכירות בתים קיימים עמד על 3.45 מיליון בתים. מאז נרשם שיפור מתמיד בנתונים כאשר נתוני שיא וקצב שנתי של 5.39 מיליון נראו בחודשים יולי ואוגוסט 2013 שזהו נתון השיא מאז נובמבר 2009 והשני בטיבו ממרץ 2007.
"בשנת 2013 כולה נמכרו 5.09 מיליון בתים קיימים, גידול של כ- 9.1% משנת 2012 וכ- 20% משנת 2011 וזו השנה החזקה ביותר משנת 2006. במכירות הבתים החדשים נרשמה מגמה דומה כאשר בשנת 2013 נמכרו 430,000 בתים חדשים , נתון השיא מאז שנת 2007.
"מלאי הבתים הקיימים הזמינים למכירה בסוף שנת 2013 עמד על 1.86 מיליון בתים , אשר משקף מלאי המספיק ל- 4.6 חודשי מכירה בקצב הנוכחי. בממוצע בשנת 2013 המלאי שיקף 4.9 חודשי מכירה ,וזוהי ירידה משמעותית מ- 5.9 חודשים ב- 2012 (כ-2.3 מיליון בתים) ו- 8.3 חודשים בשנת 2011 (כ-2.9 מיליון בתים). ירידה מתמדת זו בהיקפי המלאים הינה אחת הסיבות אשר הובילו לעלייה במחירי הדירות.
"דווקא כאן נראה כי מגמת השיפור התמתנה ואף התהפכה. הנתונים שפורסמו בחודשים האחרונים של שנת 2013 מצביעים על ירידה לקצב שנתי של מתחת ל 5 מיליון (נתון דצמבר- 4,870,000). נמשיך לעקוב אחר נתון זה בחודשים הקרובים.
"מרבית נתוני הנדל"ן מצביעים על מגמה חיובית וגם אלה שהאטו עוד לא הוכיחו שלא מדובר בנתון עונתי. מדד מעניין המודד את בטחון הצרכנים הינו זה של אוניברסיטת מישיגן וחברת תומסון רויטרס. מדד זה שב להתחזק והראה עלייה משמעותית בשנת 2013. בשנה שעברה שב בטחון הצרכנים להתחזק ונרשמה עלייה שנתית של 13% .זהו הנתון השני בטיבו בשני עשורים האחרונים. צרכנים בטחים מרגישים נחת בצריכה הפרטית, שהיא המפתח להבנת הכלכלה האמריקאית והיא הטריגר שממשיך להניע את גלגלי שוק הנדל"ן.
"לסיכום, ההתאוששות של הכלכלה האמריקאית משפיעה לחיוב על ענף הנדל"ן והופכת אותו לזול ואטרקטיבי. אנחנו נמשיך לעקוב אחר הנתונים באופן חודשי ונציין את השינויים בהם וחשיבותם".