מידרוג מאשרת לחברת אדגר דירוג Baa1 באופק יציב להנפקת אג"ח או הרחבה של סדרה קיימת בהיקף של עד 150 מיליון שקל. תמורת ההנפקה תשמש לפירעון קרן אג"ח של החברה ולפעילות שוטפת. כמוכן, מידרוג מאשרת מחדש את הדירוג לאגרות החוב של החברה מסדרות ד’, ה’, ו’ ו-ז’.
הדירוג נסמך, בין היתר, על נזילות מספקת ביחס ללוח הסילוקין, שהשתפרה לאחרונה עם השלמת עסקה בקנדה למכירת כ- 25% מתיק נכסים תמורת כ- 50 מיליון דולר קנדי במזומן, ואף צפויה להשתפר עוד יותר עם השלמת הנפקת מרבית הפעילות הנותרת בקנדה כקרן ריט.
יחס LTV נמוך של מרבית נכסי החברה, ביחס לסביבת המימון באזורי פעילות החברה, צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים בעתיד. פרופיל עסקי טוב, הכולל תיק נכסים בעלי רמת מיצוב גבוהה, המפוזר ב-4 מדינות ומונה 29 נכסים, המושכרים בתפוסה סבירה ומייצרים תזרים פרמננטי ויציב לשירות החוב.
שיעורי התפוסה של נכסי החברה רשמו עליה מאז מועד הדירוג הקודם, ועומדים, נכון למועד דוח זה, על כ- 92%, לעומת 89% בדירוג הקודם, באופן הצפוי לתרום לתזרים הפרמננטי. להערכת מידרוג, ירידת היקף החזקות החברה בקנדה (מדורגת Aaa יציב ע"י מודיס) עקב הנפקת פעילותה במדינה, יחד עם רכישת נכס חדש בפולין, עלולות להשפיע לשלילה על פרופיל פעילות החברה, במידה וחלקים ניכרים ממאזן החברה יופנו לפעילות שהינה בעלת אופי יזמי או של הנבה שאינה מיידית מנכסים (לעומת שוק הנדל"ן הקנדי אשר מאופיין ביציבות, שמרנות של המערכת הבנקאית וחוסן בביקושים ובמחירים ביחס לשווקים אחרים).
הנכס הנרכש בפולין מאוכלס בשיעור נמוך, אף על פי שכבר כעת מתנהל מו"מ לאכלוס חלקים מהשטחים הריקים בנכס, המתגבש באופן אשר עשוי להשליך לחיוב על יחסי הכיסוי של החברה ולתמוך בשווי הנכס. יחסי האיתנות של החברה הינם טובים ביחס לרמת הדירוג ומצויים במגמת שיפור, אשר צפויה להימשך, בהתחשב ביציאה לפועל של עסקאות הנמצאות בתהליך התגבשות, נכון למועד דוח זה.
הנהלת החברה הציגה יכולת בייזום, השכרת ואכלוס נכסים באזורים בהם היא פועלת. מנגד, יחסי הכיסוי של החברה אינם בולטים לטובה, ולמרות שחל שיפור ביחסים אלו, כפי שעולה מהדוחות הכספיים לשנת 2012, להערכת מידרוג, הם עדין אינם צפויים לבלוט לטובה ביחס לדירוג בטווח הקצר. לחברה נכס משמעותי ברחוב השלושה בת"א אשר מושכר בעיקר למדינה. מחיר רכישת נכס זה כלל זכויות משמעותיות לפיתוח הנמצאות בשלבי ייזום ולכן הנכס טרם מניב לחברה את מלוא הפוטנציאל האפשרי, כאשר מנגד, עלויות מימון ואמורטיזציה משמעותיות בגין ההלוואות כנגד הנכס מעיבות על יחסי הכיסוי של החברה והתזרים השיורי מנכסיה. בהקשר זה, החברה פרסה מחדש את חובותיה בגין הנכס, במהלך השנה האחרונה, ורשמה שיפור גם בשיעור האמורטיזציה השנתית של ההלוואה בגינו, באופן המשליך לחיוב על היקף התזרים השוטף הזמין לשירות האג"ח.