נקודות עיקריות בהרצאת פרופ’ ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק פועלים בוועידה הנדל"ן של" כלכליסט": אין דרך מקובלת בכלכלה לאמוד איזה חלק מעליות מחירי הנדל"ן במדינה מסויימת, כמו ישראל, הוא ’מוצדק’ על סמך הגורמים הבסיסיים, ואיזה חלק הוא בועה. עם זאת, מוסכם כיום שחלק ניכר מהעליות המצטברות במחירי הדיור של כ 150%- בארה"ב, אנגליה וספרד בשנים שלפני המשבר שהחל ב 2007- היו בועתיות. למעשה, מתחילת ועד אמצע שנות האלפיים חווה העולם המערבי את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה הפיננסית שלו. כיום, עיקר תשומת הלב מופנה לסין, בעקבות עליית מחירי הדיור של כ 95%- בשנה האחרונה בבייג’ין.
ניפוץ ’אם כל בועות הנדל"ן’ העולמיות טרם הסתיים. למשל, מחקר חדש של גולדמן-זקס מעריך שבארה"ב, בה מחירי הבתים ירדו בממוצע בכ 30%- מהשיא שלהם לפני המשבר אולם התייצבו לאחרונה, מחירי הבתים צפויים לרדת בעוד כ 3%- עד 5% בשנה הקרובה. זאת, על רקע סיומן הצפוי של חלק מתכניות התמיכה של המימשל, וכן על רקע עלייה בחדלות פירעון משכנתאות ע"י משקי בית. גם בשוקי נדל"ן מסויימים באירופה )בעיקר במזרח) תהליך ירידות המחירים לא מיצה את עצמו.
עליות מחירי הנדל"ן בישראל מתונות יחסית לבועות הבינ"ל של השנים האחרונות. אל מול העליות הגדולות שהוזכרו לעיל, אצלנו, מנקודת השפל במחירים ב- 2007, מחירי הדיור עלו במצטבר בכ- 42% נומינלית, (שהם כ- 29% ריאלית).על רקע גורמים מבניים רבים--כגון גידול מועט בהיצע הדירות, המשך השיפור ברמת החיים והריבית הנמוכה (שהרי כיום מרבית הריביות הריאליות הן שליליות) העליות בישראל הן יותר ’תיקון’ של ירידות חדות בתקופת האינתיפאדה ומשבר ההיי-טק העולמי של 2001-03, מאשר בועת ענק חדשה. מחירי הדירות הריאליים חזרו, בממוצע, לרמתם לפני המיתון של תחילת שנות האלפיים, וכעת אנו לא רואים סיבה כלכלית לעלייה דו-ספרתית נוספת בשנה הקרובה במחירי הדיור. כפי שטען נגיד בנק ישראל, אם נראה עלייה כזו, נדע, ככל הנראה, שיש בה מרכיב בועתי משמעותי. מסקנתנו היא שהמבחן לגבי קיומה של בועת נדל"ן בישראל הוא בחודשים הקרובים.
גם בהשוואה בין התפתחות מחירי הבתים יחסית לשכר דירה, ההתפתחויות בישראל אינן מצביעות על קיום בועה מהסוג שראינו בחו"ל. במצבים בועתיים, מקובל לראות פתיחת פער משמעותי בין מחיר הדירות לבין שכר הדירה עליהן, פער שהגיע לשנים האחרונות ל 70%- בארה"ב ואוסטרליה, ו 60%- באנגליה. לעומת כל אלה, בישראל, לאחרונה מחירי "הנכס"(הדירות) עלו בכ 17%- יותר מאשר מחיר השכר דירה, פחות מרבע מהפער שנפתח במדינות הבועה בחו"ל.
השוואה נוספת שחשוב לעשות היא בנושא המינופים, שהר בבועה הטיפוסית אלה עלולים להאיץ משמעותית את עליות המחירים. בזמן שבשיא עליות המחירים בארה"ב, יתרת האשראי לדיור הגיעה ל 75%- מהתוצר, תוך כדי מינופים רבים בשוק הסאבפריים, ובאנגליה ל 62%- יחס זה עומד כיום בישראל על רמה נמוכה יותר של כ.25%-
פסיכולוגיית המשקיעים היא חלק מהותי של כל בועת נדל"ן. בהקשר הזה, אנו מעריכים שההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, והתבטאויות הנגיד בנושא, מדגישות ומבליטות את הדאגה הקיימת מהמשך עליות דיור דו-ספרתיות בשנה-שנתיים הקרובות. הסיכון של ירידת מחירים, בין הוא תוצאה של השוק או של צעדי מדיניות, הוא סיכון שצריך להיות שקוף וברור כיום לכל מי שעוסק בנדל"ן, וטוב שכך. הציבור בישראל מבין היטב שכמו כל השקעה, השקעה בנדל"ן היא מסוכנת, וכמו שמחיר הדירות יכול לעלות, הוא יכול גם לרדת. אין מגמה חד-כיוונית במחירי הדיור, וראינו כיצד על רקע האינתיפדה והמשבר הטכנולוגי בתחילת שנות האלפיים, מחירי הדיור ירדו במצטבר ריאלית בכ 23%- עד לשנת 2007. ממחקרים על משברי נדל"ן בעולם התקבל שירידת המחירים הממוצעת במצבים משבריים היא כ 36%- וזאת על פני כמה שנים לאחר פרוץ המשבר. כל אלה מביאים אותנו למסקנה שגם אם בשנים האחרונות ייתכן והייתה פסיכולוגיה אופטימית מדי לגבי מחירי הדיור, הרי שאין סיבה שהדבר יישאר כך במבט לשנה-שנתיים הקרובות.
אין ספק שחלק ניכר מעליית מחירי הדיור בישראל נובע מתחייתו של אפיק השקעה זה בתיק הנכסים של המשקיע הישראלי. זאת, בין היתר, על רקע התשואות הנמוכות מאד באפיקים הסולידיים, וחוסר האמון בחלק מההשקעות הפיננסיות, בעקבות קריסת ענקים כגון ליהמן ובר סטרנס, וכן פרשיות כגון מיידוף. כתוצאה מאלה, חל שינוי בהקצאת התיק, לטובת הדיור ועל חשבון אפיקים אחרים. בתהליך הזה, למשל, גורמים ישראלים שונים מכרו ני"ע ונכסים בחו"ל וקנו דירות בישראל, וכך גם יהודים מחו"ל. אנו מעריכים ששינוי זה בהרכב תיק ההשקעות של הציבור קרוב למיצויו, ולכן אין זה סביר להניח שלכשעצמו הוא ימשיך לתרום לעליות במחירי הדיור בשנה-שנתיים הקרובות.
דרושה בדחיפות תכנית לאומית לטיפול בנושאי הדיור בישראל. מעבר לויכוח על בועת נדל"ן, אין ספק שמחירי הנדל"ן נהפכו לבעיה חברתית, שהרי זוגות צעירים, בתחילת דרכם, מתקשים להגיע לדירה חדשה ללא עזרה מהמשפחה. בזמן שבנק ישראל הפגין יוזמה בצעדים האחרונים, דרושה יוזמה כוללת יותר של פעולות אפקטיביות, למשל בתחום הפיסקלי (שבו יש צעדי מדיניות רבים ומגוונים שניתן לנקוט בהם) ובתחומי החקיקה, ההסדרה, והתמרוץ של תנופת בנייה חדשה. חשוב שבאמצעות התכנית הלאומית המוצעת, יהיה תיאום בין הגורמים השונים) כולל בנק ישראל כמובן, (וייעשה שימוש במיטב המוחות בתחום זה בארץ ובחו"ל, להקטנת עודף הביקוש לדירות בישראל.