לאומי בסקירת מאקרו שבועית: התגברות בקצב העלייה של מחירי הדיור בחצי השנה האחרונה תואמת את הירידה במספר "חודשי ההיצע". בחודש ינואר 2013 נמכרו כ- 1,500 יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה פרטית. כפי שניתן לראות בתרשים, ישנה מגמת עלייה בקצב המכירות החודשי של דירות חדשות (ביוזמת הסקטור הפרטי וללא "בנה ביתך"), וקצב המכירות הנוכחי אינו נמוך באופן משמעותי מהשיא של 2010. נתוני המכירות עודכנו רטרואקטיבית כלפי מעלה, במידה ניכרת. גם נתוני המלאי הבלתי מכור עודכנו רטרואקטיבית, כאשר כאן העדכון היה כלפי מטה.
רמת הביקושים הגבוהה תואמת את נתוני מדד אמון הצרכנים, הכולל שאלה ביחס לכוונה של משקי הבית לרכוש דירה בשנה הקרובה. מדד זה מצביע על התחדשות הכוונה לרכוש דירה, אשר פחתה בתקופת מבצע "עמוד ענן", בנובמבר 2012.
נראה כי הציבור עדיין אינו מעריך בשלב זה כי צפוי שינוי משמעותי במדיניות הממשלה בתחום הדיור, אשר יביא לשינוי של ממש ברמת ההיצע וישפיע על המחירים. יש לציין כי הנתונים הנם לחודש ינואר 2013, טרם פרסום המגבלות החדשות של המפקח על הבנקים בשוק המשכנתאות.
המלאי הבלתי מכור, עמד בחודש ינואר על כ- 15,000 יחידות דיור חדשות, שנבנו ביזמה פרטית. יש להניח שהירידה ברמת המלאי הבלתי מכור הנה תוצאה של הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה במהלך השנה וחצי החולפות.
שילוב זה של עלייה בביקוש וירידה בהיצע של דירות חדשות, הוביל לירידה ניכרת במספר חודשי ההיצע לכ- 10 חודשים. כפי שציינו בסקירות קודמות שלנו, נתוני העבר מצביעים על כך ש- 10 – 13 חודשי היצע הנו טווח ניטראלי בו לרוב פוחתים הלחצים לעליות מחירים.
ירידת חודשי ההיצע לגבול התחתון של טווח זה מצביעה על האפשרות של המשך הלחצים לעליות מחירי הדיור. בהתייחס לכך נציין כי במחצית השנייה של 2012, מחירי הדיור[2] חזרו לעלות בקצב מהיר יחסית בשיעור מצטבר של כ- 5%, זאת בדומה לשיעור עליית המחירים המצטבר בשנת 2011 כולה.
האשראי החדש לדיור גדל בשנת 2012 בקצב חודשי ממוצע של כ- 3.8 מיליארד ש"ח. כפי שניתן לראות בחודשים יולי – אוגוסט חל גידול משמעותי בהיקף האשראי לדיור, אשר נבע מהקדמה של ביצוע עסקאות רכישה בטרם יועלה המע"מ ובחודש ספטמבר חלה ירידה ניכרת, ככל הנראה גם על רקע תקופת החגים. עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים של 2012, נרשמה מגמת עלייה באשראי החדש לדיור. נתון זה תואם את העלייה בביקוש לרכישת דירות, כמפורט בפסקה הקודמת. כפי שניתן לראות בתרשים, משקל האשראי לדיור שניתן למשקיעים גדל ברבע הרביעי של 2012.
נציין כי בחודש פברואר הוציא בנק ישראל טיוטת הנחיות חדשות לבנקים למשכנתאות לפיהן נדרשים הבנקים להגדיל את כריות ההון בגין הלוואות לדיור ואת ההפרשה לחובות מסופקים בגינן. ההנחיה השנייה חלה על משכנתאות שניתנו החל מינואר 2013. הנחיות אלו צפויות, ככל הנראה, להוביל לעלייה בריבית המשכנתא, בהתאם לעלייה של מחיר הקצאת ההון עבור הבנקים השונים. ייתכן והמגבלות החדשות בשוק המשכנתאות יובילו לירידה מסוימת בביקושים, אך בצד ההיצע לא נראה שיחול גידול בתקופה הקרובה, בפרט על רקע הירידה בהיקף העסקאות המאושרות על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
לאור זאת, אנו מעריכים כי בהיעדר הגדלה של ממש בצד היצע הדיור, יהיה קושי ניכר להוביל להתמתנות מחירי הדיור.