FCR הנשלטת ע"י גזית גלוב (כ- 50.7%) אלוני חץ (כ-13.5%), פרסמה ביום חמישי לאחר המסחר בקנדה את דוחותיה לשנת 2009. התוצאות טובות ברמה התפעולית אך מאכזבות מבחינת התוצאה הסופית והתחזית. התוצאות הושפעו בעיקרן לחיוב מעליה בפרמטרים התפעוליים: ה-NOI ושכר הדירה הממוצע ומצד שני הושפעו לרעה מעליה בהוצאות המימון ואמורטיזציה. מצ"ב נקודות עיקריות:
המשך עליה ב-NOI מנכסים זהים- בניכוי פיתוח מחדש והרחבות נכסים, חלה עליה של כ-3.2% ברבעון הרביעי ושל כ-2.7% בשנת 2009 כולה לעומת שנת 2008. העלייה מיוחסת בעיקר לתשלומי גמר חוזים, עליה בשכר הדירה וגידול בתפוסות.
עליה קלה בתפוסה – עליה של כ-0.2% לעומת הרבעון השלישי לרמה של כ-96.2%, ירידה ברמה השנתית של כ-0.2% לעומת תפוסה של כ-96.4% בסוף שנת 2008. בחישובי האי-התפוסה יש לנכות כ-0.7% בשל שטחים אשר נמצאים בשלבים שונים של שיפוץ.
הוצאות מימון במגמת עליה- במהלך 2009, ביצעה החברה החלפת קווי אשראי ומחזור חובות בהיקפים של כ-1.1 מיליארד $. כמו כן, בתחילת 2010, הנפיקה החברה סדרה נוספת של אג"ח בהיקף של 125 מ’ $ נוספים. הארכת מח"מ החוב לוותה בעליית הריבית הממוצעת מרמה של 5.54% ב-2008 לכ-6.21% בסוף 2009, מה שמשפיע (וישפיע בעתיד) על השורה התחתונה.
ירידה ב-FFO - ה-FFO הכולל המדווח ברבעון הרביעי של 2009 ירד ל 0.37$ למניה לעומת 0.42$ ברבעון המקביל ב-2008 -0.41$ ברבעון הקודם. ה-FFO השנתי הכולל היה נמוך במעט מתחזית החברה שפורסמה בסוף הרבעון השלישי (1.64-1.67) והסתכם ל-1.62$ למניה לעומת 1.67$ בשנת 2008. גם ה-FFO המתוקנן ((AFFO, ירד ברבעון הרביעי ל-0.36$ לעומת 0.38$ ב-2008 ונותר ללא שינוי מהרבעון הקודם. בשנת 2009 כולה, הסתכם ה-AFFO ל-1.48 $ למניה, עליה קלה לעומת 1.47$ בשנת 2008.
ה-FFO הושפע לחיוב מהעלייה ב-NOI מנכסים זהים וכן מרכישות ופיתוח מחדש של נכסים והושפע לשלילה בצורה חזקה יותר בשל עליית הריבית על החוב וקווי האשראי והוצאות אמורטיזציה.
רווח נקי- ברבעון הרביעי של 2009, הרוויחה החברה 0.15$ למניה לעומת 0.12$ ברבעון המקביל ו-0.09$ ברבעון הקודם. הרווח השנתי עמד על 0.45$ למניה לעומת 0.43$ בשנה קודמת.
חוזים ושכר דירה- שכר הדירה הממוצע בחוזי שכר הדירה עלה ברבעון הרביעי בכ-3.5% לרמה מייצגת של כ-15.71$ לSq/f, לעומת כ-15.17$ בסוף שנת 2008, ועליה של כ-1.1% לעומת כ-15.54% בסוף הרבעון השלישי של 2009.
שכר הדירה בחוזים שהסתיימו וחודשו עלה ברבעון הרביעי בכ-17.7% וכ-13.3% במהלך השנה כולה לכ-18.89 $.
חלוקת דיבידנד- החברה הודיעה כי תחלק ב-13 לאפריל השנה, דיבידנד בעבור הרבעון הראשון בסך 0.32$ למניה. מה שמייצג תשואת דיבידנד שנתית של כ-5.8% על מחיר המניה הנוכחי. מהלך זה ממשיך את הקו של השנתיים האחרונות בהן חילקה החברה דיבידנדים בסך 1.28$ למניה (לשנה), למעט החלוקה החד פעמית של דיבידנד בעין של מניית גזית אמריקה (GAA) באוגוסט 2009 בשווי של כ-0.45$ למניה.
תחזית 2010- לפי הצהרת החברה, הסביבה העסקית נותרה תחרותית ומאופיינת במיעוט עסקאות. אפשרויות גיוס הון וחוב קיימות אך עלויות הגיוס ממשיכות להיות גבוהות מה שמקטין את כדאיות הרכישות לאור המחירים הגבוהים המבוקשים ע"י מוכרי הנכסים. החברה ממשיכה לחפש נכסים אטרקטיביים לרכישה תוך שמירה על רמות מינוף סבירות ותמחור נאות, ותשאף לשפר תוך כדי גם את הפעילות הקיימת.
רמת החוב הנוכחית של החברה עומדת על כ-50.3% לעומת 53.5% בסוף שנת 2008.
החברה סיפקה תחזית FFO נמוכה של 1.52-1.57 $ למניה בשנת 2010 (AFFO של 1.35-1.41$) תחת ההנחות העיקריות הבאות:
- עליה של כ-1-1.5% ב-NOI מנכסים זהים (ללא פיתוח מחדש והרחבות נכסים).
- תוספת של נכסים מייזום, פיתוח מחדש והרחבות של בהיקפים של 450-550 אלף Sq/f בשווי מוערך של כ-100 עד 120 מ’ $.
- רכישה של נכסים מניבים בשווי של עד 100 מ’ $ (כולל כ-31 מ’ $ שהושקעו עד כה השנה).
- רכישת נכסים בפיתוח בסך של כ-30 מ’ $ (בוצעה כבר מתחילת השנה).
- מימון מחדש של אשראי נוכחי בתנאי השוק הנוכחיים
- הוצאות CAPEX של כ-0.65$ ל-Sq/f.
- רווחים/הפסדים והוצאות חד פעמיות אחרות של כ-0.5 מ’ $
לסיכום
בהתאם לסקירה שפרסמנו בשבועות האחרונים, תוצאות החברה ממשיכות להעיד על מצבו הטוב של השוק הקנדי. המשך עליית שיעורי שכר הדירה ושיפור בתפוסות הנכסים הקיימים תורמת לחיזוק התזרים. אולם, גיוסי חוב משמעותיים של כ-1.6 מיליארד $ מאמצע 2008 ובריביות גבוהות יחסית, מעיבים על השורה התחתונה וגורמים לקיטון ב-FFO. תחזית ה-FFO של החברה ל-2010 נמוכה מציפיותינו וגוזרת מכפיל FFO עתידי של מעל ל-14 (לעומת כ-13.5 כיום, וממוצע של 13 בקבוצת היחס). אנו חושבים כי למרות הגידול הנאה בפרמטרים התפעוליים, מחיר המניה (FCR) יקר יחסית.
אנו מסקרים את מניית גזית גלוב בהמלצת מכירה עם מחיר יעד של 36 ₪, ומניית אלוני חץ בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 16 ₪.