אז מה שמענו עד היום על החיסכון שלנו דרך קבוצת רכישה? אמרו לנו שיהיה לנו (תיאורטית) פטור ממע"מ ברכישת הקרקע בהנחה שרכשנו מאדם פרטי, אמרו לנו שמס הרכישה שנשלם יהיה נמוך יותר כי הוא על הקרקע בלבד ולא על כל הדירה בשלמותה (למרות שהחיסכון הנ"ל מאוד תלוי במחיר הסופי של הדירה), אמרו לנו שאת הרווח היזמי שהקבלן/יזם גוזר, שיכול להגיע בשנים טובות לכ-25%, אפשר לצמצם ל-8% בערך, אותם ניתן למארגני הקבוצה (מארגן, עו"ד, מתווך וכו’), אמרו לנו שהוצאות המימון יהיו נמוכות יותר מאשר אלו שמשלם הקבלן ואשר מתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי, ולא שכחו לומר לנו כמובן שעלויות השיווק והפרסום נחסכות מאיתנו כקבוצה שלא זקוקה לזה. וכך, בסופו של דבר, אנחנו יכולים לחסוך כ- 30% מערך הדירה.
כמובן שישנן הרבה הסתייגויות מהחיסכון האמור, על מרכיביו השונים, אבל מאמר זה לא יתמקד בהסתייגויות הללו, אלא ינסה לענות על שאלה - אשר עדיין לא קיבלה את תשומת הלב הראויה - מה לקבוצת רכישה ולפטור מהיטל השבחה?
מעטים יודעים אבל במידה וישנה קרקע "בתולית" (שעדיין לא בנו עליה), נניח דונם חקלאי בכפר שמריהו, ולאחר שנים רבות של ציפייה באה תוכנית אשר שינתה את הייעוד למגורים ועכשיו יש במקום חצי דונם לצמוד קרקע עם חצר וכלב, אזי עפ"י ההלכה הידועה בשם "הלכת חמאיסי" (רע"א 3626/06), בעל הקרקע זכאי לפטור מהיטל השבחה.
חשוב לסייג שהפטור מתייחס לבנייה (או הרחבת דירת מגורים) עד 140 מ"ר ומותנה בכך שזו דירה אשר שימשה מגמר בנייתה את המחזיק או קרובו למגוריהם, לפחות למשך 4 שנים – תקופת מינימום בה לא תוכל להימכר.
אבל מה הקשר בין כפר שמריהו לקבוצת רכישה בגבעתיים? הרי בד"כ הקבוצה קונה קרקע שכבר חלה עליה תוכנית לבנייה למגורים ולפי החוק, מוכר הקרקע הוא אשר נדרש לשלם את היטל ההשבחה. אז איך בכל זאת ניתן לקבל פטור מהיטל ההשבחה למשתתפים בקבוצת הרכישה?
כאשר הקרקע עודנה חקלאית מבחינה תכנונית, אבל התוכנית לשינוי היעוד למגורים נמצאת כבר עמוק ב"צנרת" (נניח בהליך ההפקדה), יכולה הקבוצה לרכוש את הקרקע במחיר נמוך יותר מקרקע מאושרת למגורים, בין היתר, מכיוון שהמוכר לא נדרש בתשלום היטל ההשבחה היות ולא נוצרה השבחה (הוא קנה קרקע חקלאית בשני גרוש ומכר אותה, 20 שנה אחרי, עדיין כחקלאית, במיליון גרוש), וביום מן הימים, לכשתתאשר אותה תוכנית למגורים, יחויבו החברים בקבוצה, על פי החוק, בהיטל ההשבחה. כל אחד בחלקו היחסי בקרקע.
אז רגע, איפה הפטור?
פס"ד גור נ’ ו.מ פ"ת (עש"א 13041-11-08) שניתן לפני כשנה בבימ"ש השלום בפ"ת, מרחיב את הפטור על קרקע "בתולית" שנקבע בהלכת "חמאיסי". חדשנות פסק הדין נעוצה בקביעה שהפטור הינו פטור פרסונאלי לכל מחזיק בקרקע עבור יחידת דיור יחידה, אף אם זכויותיו הינן במושע (במשותף) עם בעלים נוספים. יצוין כי במקרה הנדון דובר על זוג נשוי, אשר היו, ביחד עם בעלים נוספים, בעלים משותפים של חלקה חקלאית. לימים אושרה עליה תוכנית לשינוי ייעוד למגורים, לפיה הוקצה לזוג מגרש בשטח של 250 מ"ר לבניית יחידת דיור דו משפחתית, ובהתאם לכך נדרשו בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית.
חשוב להבין, וזאת כבר נאמר ע"י כב’ השופטת דורנר בפס"ד בעניין צרי: מטרת הפטור – סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם.
ולכן, על אחת כמה וכמה כשמדובר ברוכשי דירה ראשונה, להם סיכוי גדול יותר להיות דלים באמצעים מאשר אלו שבונים את ביתם הפרטי עם החצר והכלב בכפר שמריהו. מה יותר סוציאלי מזה?
הרי אם נכנסנו לקבוצה ורכשנו במיטב כספנו, ובסיכון מסוים, קרקע חקלאית, כשאנו כבר יודעים את פרטי התוכנית המתגבשת וב-99% היא תהפוך לכל אחד מאיתנו לקרקע ליחידת דיור בבניין, לכשתאושר, ואנו לוקחים קבלן שיבנה לנו את הדירה (יחד עם עוד מספר לא מבוטל של שכנים), מדוע שלא, בהתאם לחוק ולפסיקה, נקבל גם אנחנו פטור מהיטל ההשבחה?
ורק כדי להבין על איזה סכומים מדובר - פטור כזה יכול לנוע, נכון להיום, בגבולות של כ- 100,000- 150,000 ₪ לדירה ממוצעת באזור המרכז, ומהווה סכום די משמעותי מתוך המחיר הכולל של הדירה.
למען הגילוי הנאות יאמר כי לאור חשיבות הסוגיה והשלכותיה על גביית היטלי השבחה על ידי הרשויות המקומיות, אשר עלולות לאבד מקור הכנסה עיקרי ורציני, קרוב לוודאי שהמקרה יעמוד בקרוב להכרעת ביהמ"ש המחוזי ואולי בהמשך גם להכרעת בית המשפט העליון, עד לקבלת הלכה סופית ומחייבת בנושא.
דבר נוסף שחשוב לזכור הוא כי המשתתפים בקבוצת רכישה הרוכשת קרקע שטרם אושר סופית שינוי יעודה, לוקחים על עצמם סיכון נוסף המתבטא בעיכוב אפשרי בהליכי האישור והתחלת הבנייה.
לסיכום: עד שתבוא קבוצת רכישה שתחליט להעמיד את הנושא לדיון (כמשתתפים בקבוצת רכישה ולא כאדם\גוף אחד), ובמידה ולא יחול שינוי מהותי בחקיקה בכל הנוגע לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (היטל ההשבחה), בפעם הבאה כשבאים למארגן קבוצה מהסוג הזה, כדאי לבדוק, בין היתר, גם את נושא היטל ההשבחה. דבר אשר יכול ללמד על הרצון האמיתי של מארגן הקבוצה להילחם בשבילכם על כל גרוש ולא רק לגזור קופון.
הכותב הינו שמאי מקרקעין.