"על אף הכוונה הטובה של משרד האוצר להעניק פטור ממס למוסדיים שישקיעו בבניית דירות להשכרה, נראה כי גם הפעם מדובר במאמץ סרק שתועלתו העיקרית היא יחסי ציבור, ויכולת הממשלה לטעון שדו"ח טרכטנברג יושם", כך אומר עו"ד יאיר בנימיני, שותף במשרד עורכי הדין אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM).
היוזמה הזו מצטרפת לסדרה מכובדת אך נשכחת של דברי חוק קיימים שנועדו לדרבן קבלנים ומשקיעים ליזום פרויקטים של דירות להשכרה.
כבר בשנת 1968 הוכרזו בניינים להשכרה כשווי ערך למפעלי תעשייתיים מבחינת הטבות מס וב- 1988 ו- 1992 נחקקו חוקים נוספים. המשותף לכל היוזמות האלה היא שהחוקים נשארו על המדף וגופים גדולים – מסחריים או מוסדיים – נשארו מחוץ לשוק השכירות למגורים.
האמת היא שהסיבה העיקרית שקופות גמל אינן משקיעות בפרויקטים להשכרה למגורים אינה קשורה לתחום המיסוי. התשואה בישראל על פרויקטים כאלה היא נמוכה, תשומות הבניה ותקופת ההקמה מנטרלות חלק מהרווח, וגם האפשרות למכור את הבניין ולממש רווח מהיר מסוייגת בתזכיר החוק, שכן קופת הגמל מתחייבת לרשום הערת אזהרה המבטיחה שהפרויקט ימשיך לשמש להשכרה במשך 20 שנה.
המשמעות היא שאם הפרויקט לא מצליח או לא כלכלי, קופת הגמל שבחרה לנצל את הטבות המס אינה יכולה לממש את אחזקותיה, אפילו לא בהפסד, שכן כל קונה מתחייב למעשה להמשיך להפעיל את הבניין להשכרה למגורים, גם אם אין בכך הגיון כלכלי.