לראשונה, מפרסם היום מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר דו"ח מקיף המסכם את פעילות קבוצות הרכישה. הדוח מתבסס על נתוני כלל עסקאות הנדל"ן בשנת 2009 כפי שדווחו לרשויות המס.
הדוח מציג עבודה מקיפה המנתחת את פעילות קבוצות הרכישה בשנת 2009, אשר שופכת אור על מימדי התופעה, אזורי ההשקעה, מאפייני הרוכשים וההשפעות על שוק הנדל"ן המקומי. הדוח נערך על ידי, מנהלת תחום מחקר כלכלי במנהל הכנסות המדינה, גלית בן נאים.
הממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר, רו"ח פרידה ישראלי, מסרה: "תופעת קבוצות הרכישה מעוררת עניין רב בציבור, אך עד היום לא נערכו אומדנים מסודרים לגבי הקיפי הפעילות ומאפייניה. הממצאים מעידים על התרחבות פעילות הקבוצות לאזורים שלא התאפיינו בעבר בסוג פעילות זה, כאשר האזור הבולט ביותר הוא ירושלים, בו נרכשו ב-2009 כ-820 דירות בדרך זו. בנוסף, ניתן ללמוד מהדוח שגם רמות ההכנסה של האוכלוסייה שלוקחת חלק בקבוצות הרכישה השתנו. לדוגמא קבוצת רכישה ירושלים כוללת בממוצע 98 רוכשים ששכרם החודשי הממוצע הוא כ-10,000 ₪".
לפי אומדן מינהל הכנסות המדינה, בשנת 2009 נרכשו כ-4,300 דירות באמצעות קבוצות רכישה, מספר זהה לרבע מכלל הדירות שנמכרו על ידי קבלנים באותה שנה. משמע, כחמישית מהדירות החדשות בשנת 2009 נרכשו באמצעות קבוצות רכישה (לא כולל דירות הנבנות בבנייה עצמית שלא באמצעות קבוצות רכישה).
על פי הממצאים, שיעור המשקיעים (רוכשים שבבעלותם כבר דירה אחת לפחות), מבין הרוכשים דירה באמצעות קבוצות רכישה, הינו 26% ברמה הארצית (בת"א שיעור זה גבוה ועומד על 44%).
מינהל הכנסות המדינה מעריך את הפסד ההכנסות ממיסים הנובע מרכישה באמצעות קבוצות רכישה (מס רכישה ומע"מ על רכישת הקרקע) בכ-211 מיליון ₪.
בנושא השפעות על שוק הנדל"ן, ההערכה היא כי עליית מחירי הדירות החדשות הושפעה בעיקר מהגידול החד בביקוש על רקע השפל בשערי הריבית, וניתן להניח שהשפעת עליית מחירי הקרקעות על מחיר הדירה הינה מועטה. כן עולה מהעבודה, כי ככל הנראה קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית מחירי הדירות.
יודגש, כי מטרת דוח זה הינה להציג תמונה כוללת המשקפת את העולה מתוך דיווחי עסקאות נדל"ן לרשות המיסים ואין בו כדי נקיטת עמדה כלשהי באשר לתופעה. כמו כן, דוח זה אינו מתייחס להיבטים הנוגעים לרגולציה וסיכונים הקשורים בפעילות קבוצות הרכישה.
הממצאים:
סך היקף רכישת הקרקעות של קבוצות רכישה (המונות לפחות עשרה חברים)[1] בשנת 2009 נאמד ע"י מינהל הכנסות המדינה בכ-1.9 מיליארד ₪.[2] שווי העסקאות של קבוצות הרכישה, בהתחשב במחיר הסופי של הדירה, נאמד בכ-5.4 מיליארד ₪.
- סך מספר הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה בשנת 2009 נאמד בכ-4.3 אלף דירות,מזה כארבעת אלפים דירות בקבוצות המונות עשרה רוכשים ומעלה. כמות זו מהווה כרבע מכלל הדירות שמכרו קבלנים בשנת 2009.[3] באזורי ת"א והשרון משקלן של קבוצות הרכישה גבוה יותר ונע סביב כ-40% ממספר הדירות הנמכרות ע"י קבלנים.
- אחד המאפיינים הבולטים של קבוצות הרכישה בשנת 2009 הוא השיעור הנמוך יחסית (בהשוואה לשנים קודמות) של משקיעים. שיעור הרוכשים שבבעלותם כבר דירה אחת לפחות עמד בשנת 2009 על 26% בלבד. שיעור המשקיעים גבוה יחסית באזור ת"א ובאזור השרון (44%) והוא נמוך בירושלים (25%) .
- השיעור הנמוך יחסית של משקיעים בא לידי ביטוי בהתרחבות קבוצות הרכישה לאזורים שלא היו מאופיינים בעבר בפעילות מסוג זה, כמו גם אוכלוסיות שבעבר לא נמנו על קבוצות רכישה, כאשר האזור הבולט ביותר הוא ירושלים. אזור זה מאופיין במיעוט של קבוצות רכישה, אבל הגודל הממוצע של קבוצה גבוה משמעותית בהשוואה ארצית (98 רוכשים לעומת 26, בהתאמה).
- שכר האוכלוסייה - השכר החודשי הממוצע של חבר בקבוצת רכישה בשנת 2009 עמד על כ-18.3 אלף ₪, אולם השכר החציוני נמוך משמעותית- 12.3 אלף ₪. השווי הממוצע של קרקע שנרכשה עמד על 478 אלף ₪, כאשר השונות גבוהה בין האזורים: באזור ת"א השווי הממוצע לקרקע שנרכשה עמד על כ-790 אלף ₪ ואילו באזור רחובות עמד הממוצע על 226 אלף ₪ בלבד. השכר הממוצע של חברי קבוצות רכישה באזור ירושלים עמד על כמחצית מהממוצע הארצי בקבוצות רכישה. למרות רמות השכר הנמוכות, השווי הממוצע לקרקע שנרכשה באזור זה היה נמוך בכ-13% בלבד מהממוצע הארצי.
- מינהל הכנסות המדינה מעריך את הפסד ההכנסות ממיסים (מע"מ + מס רכישה) בגין פעילות קבוצות הרכישה בשנת 2009 בכ-211 מלש"ח. הפסד זה מורכב מהפסד מע"מ על קרקעות בסך 127 מלש"ח (38% בלבד משווי הקרקעות שנרכשו על ידי קבוצות רכישה, נמכר על ידי יחידים ולכן פטור ממע"מ), בעוד הפסד ההכנסות ממס רכישה על דירת מגורים מסתכם בכ-84 מלש"ח. יצוין, כי בהנחה והדירות שנבנו במסגרת קבוצות רכישה היו נמכרות על ידי קבלנים, היה צפוי להתווסף הפסד מע"מ נוסף על הרווח היזמי בסך של 110 מלש"ח.[4]
[1] לא נכללים בחשבון זה קבוצות קטנות יותר, בהנחה שקבוצות כאלו אכן נעדרות אופי קבלני. כמו-כן לא חושב באומדן זה היקף הקבוצות באזורי הצפון, הדרום וחדרה. מתוך פרסומים בתקשורת עולה כי ישנן מספר קבוצות הפעילות אזורים אלו (ב"ש וחדרה בעיקר), אולם עדיין מדובר בהיקפים מצומצמים.
[2] מאחר והאומדן מתבסס על דיווחים לרשויות המס הוא אינו כולל קבוצות שעדיין בשלב ההתארגנות, בכלל זה מספר קבוצות משמעותיות עליהן דווח בתקשורת (כמו למשל "פרויקט אסותא").
[3] לא כולל דירות הנבנות בבניה עצמית שלא באמצעות קבוצות רכישה.המשקל מחושב ביחס לדירות הנמכרות ע"י קבלנים מאחר וקבוצות הרכישה בשנים האחרונות מאופיינות בבניה רוויה, ולפיכך ניתן לראות בהן ובדירות הנמכרות ע"י קבלנים שוק אחד.
[4] חשוב להדגיש כי מדובר במודל סטטי. כלומר, ללא שינוי התנהגות (דהיינו, הנחה לפיה כמות הדירות שנרכשו לא היתה משתנה גם תחת נטל מיסוי גבוה יותר).