תחזית של נעם פינקו, אנליסט פסגות, לקראת דו"חות חברות הנדל"ן המניב שיתפרסמו בשבועות הקרובים: איננו צופים הפתעות גדולות בפעילות התפעולית שתמשיך להיות יציבה ברמת ה NOI והFFO.
לגבי הדוח, עליית המדד הידוע בשיעור של 1.3% צפויה להגדיל כמובן את הוצאות המימון הרבעוניות אך להערכתנו לאור העובדה שמתחילת השנה עלה המדד בכ-2.2% אנו צפויים לראות שערוכים בדוחות החברות שכן חוזי השכירות ברובם הגדול הינם צמודי מדד מה שיוביל לרווחים גבוהים מהרגיל.
לפי מאן נכסים נרשמת מגמה של התייצבות מחירים ותפוסות בשוק המשרדים לאחר תקופה של עליות לאור איזון בין הביקוש להיצע. בתל אביב עדיין נרשמו ברבעון הראשון עליות דמי שכירות מתונות. בתחום המסחרי ממשיכים לראות ביקושים גבוהים לחנויות במרכזי ערים וקניונים, מה שעשוי להוביל לעליות מחירים. בתחום הלוגיסטיקה מחסור גדול במרכז הארץ מוביל לעליית מחירים. עליית הריבית טרם השפיעה על שיעורי ההיוון לאור עודף ביקוש לרכישת נכסים איכותיים המשמרים שיעור היוון של 7.5% ומטה.
במאן פסימיים לגבי העתיד ארוך הטווח של שוק המשרדים במרכז לאור תוכניות הבנייה המאסיבית וכניסת קבוצות רכישה לענף. משיחות שקיימנו עם גורמים בענף הם מזהים כמובן את הסכנה שבגידול בהיצע אך מציינים כי גם צפוי גידול בביקושים הנובע מצמיחת המשק ומעבר ממשרדים ישנים שחלקם שימשו בעבר כדירות מגורים למשרדים מודרנים.
המחאה הגדולה בארץ בימים האחרונים תשפיע על הוצאות הממשלה. אחת האפשרויות הריאליות וההגיוניות למימון ההוצאות האמורות הינה ביטול הפחתת מס החברות המתוכננת לשנים הקרובות. כיום רושמות החברות הפרשה למיסים נדחים לפי שיעור מס של 18%. ביטול ההפחתה יוביל לרישום עתודה למס בשיעור של 24%. על אף שלא מדובר בהשפעה תזרימית, לא בטווח המיידי וכנראה גם לא בעתיד, מדובר בהשפעה מיידית על ההון לצד רישום הפסד חד פעמי. הטבלה האמורה מראה את השפעה הצפויה על ההון (בהתבסס על ההון של 31.3). נדגיש כי ההשפעה על תמחור החברות קטנה בהרבה.
באופן כללי נזכיר כי במשבר הקודם לא ראינו ירידה בהכנסות החברות המובילות בענף. אמנם נרשמה ירידה בדמי השכירות למשרדים אך לאור מחסור בהיצע אלו עלו בחזרה. הקניונים שמרו על שווים הגבוה, למעט מספר קניונים בפריפריה. שיעורי ההיוון עלו רק לזמן קצר ולאור עודף הנזילות (שעדיין קיים) ירדו בחזרה.
בשורה התחתונה: דוחות החברות יהיו טובים ברמה התפעולית ובעיקר בשורה התחתונה. השאלה המרכזית היא לאן הולך הענף. כרגע אין סכנה לדמי השכירות ולשווי הנכסים אך זו תתעורר במידה ופגיעה בפעילות העסקית של המשק (בעתיד הרחוק כאמור צפי לירידת שכ"ד במשרדים) ו/או עליה משמעותית בעלויות גיוס החוב של הפירמות. אנו סבורים כי צריך להחזיק בסקטור הנדל"ן המניב בישראל מעל משקלו בשוק לאור העובדה כי תשואת FFO של כל החברות הינה דו ספרתית עם פוטנציאל צמיחה לצד תשואת דיבידנד גבוהה, הגנה אינפלציונית ואחזקה בנכסים איכותיים שהוכיחו איתנות יחסית במשבר הקודם. נציין כי מטעמי שמרנות הפחתנו בקצת את מחירי היעד ואת מכפיל הFFO הרלוונטי לחברה.