מגדל שוקי הון: טרום פרסומי תוצאות הרבעון השני של חברות הנדל"ן המניב בישראל, להלן תחזיותינו בדבר התוצאות הצפויות. לפי המסורת, הראשונה לדווח היא גב ים שתפרסם תוצאותיה ב-10.8.
באופן כללי, אנו צופים רבעון חיובי למרבית החברות כאשר הרבעון השני הוא בד"כ רבעון עם תוצאות חזקות יחסית. בנוסף יתרמו להכנסות המדדים הגבוהים בחודשים האחרונים. ברמת התפוסות, לא צפוי שינוי מהותי. לראשונה הרבעון תדווח מליסרון תוך איחוד מלא של תוצאות בריטיש ישראל, מה שישפיע דרמטית על תוצאותיה.
במישור השערוכים, גב ים כבר הודיעה כי תשערך את נכסיה הרבעון ואילו בשאר החברות גם כן צפויים שערוכים מעלה, בעיקר בשל עליית המדד. כמו כן, צפויים שערוכים של נכסים ביזום. הוצאות המימון צפויות אף הן לעלות בשל עליית המדד וגיוסי אג"ח ע"י חלק מהחברות הנ"ל בחודשים האחרונים, מה שצפוי לקזז חלק מההשפעה החיובית על השורה התחתונה.
בימים של ירידות רצופות, אי ודאות ודיסקאונט דו ספרתי במרבית מניות הענף, ראוי כי נבחן את המניות המדוברות עפ"י רמת הסיכון בהן וביחס לאלטרנטיבות. כפי שציינו בסקירות קודמות, בראייה עתידית, שוק המשרדים טומן בחובו סיכון גבוה יותר ולכן אנו מעדיפים חברות ממגזר הקניונים והמסחר. מבין החברות, בריטיש ישראל מליסרון נסחרות בדיסקאונטים הגבוהים ביותר. למי שמעוניין דווקא בחשיפה לשוק המשרדים, גב ים כחברה סולידית ושמרנית היא הבחירה המועדפת עלינו.
מליסרון- החל מהרבעון הקרוב תחל מליסרון באיחוד מלא של תוצאות בריטיש ישראל, כך שהמגמה השלילית ב-NOI שהציגה החברה ברבעונים האחרונים כבר לא רלוונטית. אנו צופים כי ה-NOI הרבעוני (במאוחד) יעמוד על כ- 225 מ’ ₪. ה-FFO (חלק החברה) צפוי לעמוד על כ-63 מ’ ₪. רמת המינוף הנוכחית עומדת על כ-59% ותשואת הדיבידנד הצפויה היא כ-7.1%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-8.1%. השווי הסחיר של מליסרון עומד הבוקר על כ-80 ₪ למניה.
כפי שפורסם לאחרונה, לקראת מיזוג עתידי מלא, תערכנה הערכות שווי לשתי החברות על סמך תוצאות Q2-11 (ע"י סוארי) כאשר רכישת החזקות הציבור בבריטיש מתוכננת להיעשות בצורה שווה משילוב של המרת מניות ורכישה במזומן. לפני כן צפויה הנפקת זכויות בהיקף של כ-700 מ’ ₪ (כנראה לאחר פרסום תוצאות Q2).
בשבוע שעבר הודיעו מליסרון בריטיש ישראל על מו"מ (נפרדים) למכירת קניון נהריה (+ קרקע סמוכה) וקניון סביונים לריט 1, סביב שווי מעט יותר גבוה מהספרים. קניון סביונים הוא אחד משלושת הקניונים שמליסרון התחייבה למכור במסגרת רכישת השליטה בבריטיש, ואילו קניון נהריה הוא קניון קטן הממוקם בשולי העיר (כולל גם כ-2,500 מ"ר משרדים בתפוסה נמוכה) ועתיד לסבול מתחרות מקומית, כך ששתי העסקאות בהחלט הגיוניות ובמחירים טובים. במבט מהצד, נראה כי מליסרון שואפת לנצל את הביקוש לנכסים מניבים כיום למכירת נכסים שוליים (נהריה) במחירים טובים. סיבה נוספת, להערכתנו, היא מחשבה כי מכירת מספר נכסים שוליים (דווח גם בעיתונות על מו"מ למכירת לב אשדוד) תעזור לה בערעור מול רשות ההגבלים העסקיים בדבר מכירת הגרנד קניון בחיפה.
כפי שציינו בעבר, שוק הקניונים והמסחר הוא המועדף עלינו בענף הנדל"ן המניב בישראל, כאשר מליסרון ובריטיש ישראל נסחרות כיום בדיסקאונטים הגבוהים בקטגוריה על השווי הכלכלי (כ-21% מליסרון וכ-18% בבריטיש). להערכתנו, הנפקת הזכויות המתוכננת במליסרון כבר מתומחרת בשער המניה. אנו ממשיכים להמליץ על החזקת יתר בריטיש ישראל לאור האפשרות לשיפור יחסי ההחלפה שהוכרזו בעבר לטובת מחזיקי בריטיש.
בריטיש ישראל- להערכתנו, תוצאות הרבעון השני ימשיכו במגמת הצמיחה לאור השפעת המדד, שיפור בשכ"ד, תחילת הנבה חלקית של ההרחבה בקניון אבנת ותוספות הנבה קטנות מנכסים נוספים כמו קניון הראל וסגולה. מנגד יחול קיזוז קל בשל מכירת נכס בבית"ר עילית. אנו צופים שיפור ב-NOI הרבעוני לכ-141 מ’ ש"ח, גידול של כ-6% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הקודם. ה-FFO צפוי לעמוד על כ-48 מ’ ₪. רמת המינוף הינה כ-66% ותשואת הדיבידנד הנוכחית עומדת על כ-4.2%. התשואה הגלומה הנוכחית בשווי החברה (בניכוי 50% מיסים נדחים) הינה כ-8.2%.
עזריאלי- עליית המדד, שיפור במגזר המסחר והקניונים, המשך אכלוס והנבה חלקית של בניין E בהרצליה ותוספת הנבה מלאה משלושת מגדלי המשרדים שנרכשו בפברואר ביוסטון, צפויים, להערכתנו, להביא את ה-NOI ברבעון הקרוב לרמה של כ-245 מ’ ₪, גידול של כ-12% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-4% לעומת הקודם. רמת ה-FFO מעסקי נדל"ן מניב צפויה לעמוד על כ-171 מ’ ₪. רמת המינוף של החברה היא כ-18% בלבד ותשואת הדיבידנד הצפויה ל-2011 עומדת על כ-2.4%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-8.9%. מניית קבוצת עזריאלי נסחרת כיום בדיסקאונט הנמוך ביותר בקטגוריה (כ-15% לעומת השווי הכלכלי). לחברה רמת מינוף נמוכה ונזילות גבוהה (כ-1.5 מיליארד ש"ח), המעניקים לחברה חוסן פיננסי, אולם אנו חוששים מהגדלת החשיפה של החברה לשוק המשרדים. לאור הירידות, ראוי לשים לב כי ההחזקות הסחירות של החברה (לאומי וגרנית) מהוות כ-10% מה-NAV ובנוסף מרבית המזומן מנוהל בשוק ההון באפיקים שונים, כך שלירידות נוספות עשויה להיות פגיעה בשווי, אבל זו לא תהיה בהיקפים גדולים.
אמות- אנו צופים כי ה-NOI לרבעון הקרוב יעמוד על כ-105 מ’ ₪, גידול של כ-13% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-2% לעומת הרבעון הקודם. עיקר הגידול להערכתנו יגיע מעליית המדד, תחילת הנבה של שטח בן כ-2,700 מ"ר בבית אירופה ושיפור קל בשכ"ד. ה-FFO הרבעוני צפוי להערכתנו, לעמוד על כ-59 מ’ ₪. בנוסף לכך, אמות צפויה לרשום רווח של כ-20 מ’ ₪ (ברוטו לפני מס) מהנפקת מניות אנרגי’קס שהושלמה במאי (מחזיקה כיום כ-12.2%). לאחר הרכישות האחרונות מודיעין ובמתחם "אמות משפט" תמורת כ-186 מ’ ₪, רמת המינוף של החברה עומדת על כ-57%. תשואת הדיבידנד הנוכחית היא כ-6%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-8.6%. אמות נסחרת כיום סביב הדיסקאונט המשוקלל לקטגוריה (כ-16%) ואנו סבורים כי לאור הדיסקאונטים הגבוהים בענף ועליית הסיכון הצפויה בשוק המשרדים, יש כיום אופציות השקעה יותר מעניינות.
גב ים- אנו מעריכים כי החברה תציג גידול בהכנסות כאשר ה-NOI צפוי להסתכם לכ-78 מ’ ₪, גידול של כ-11% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-2% לעומת הקודם. השיפור צפוי לאור עליית המדד, רבעון מלא של הנבה מהפרו’ במודיעין, תוספת הכנסות מהשכרת שטחים שפינתה אינטל במת"מ ותחילת הנבה של מתקנים סולאריים (תחילת הכנסות מהבניין המרכזי בהרצליה צפון צפויה רק ב-Q3). בשל עלייה צפויה בהוצאות המימון (בשל גיוס אג"ח) רמת ה-FFO צפויה לעמוד על כ-27 מ’ ₪ (חלק החברה). רמת המינוף של החברה היא כ-48% ותשואת הדיבידנד השנתית הצפויה היא כ-6.9%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-9.2%. בדומה לאמות, גב ים נסחרת כיום בדיסקאונט של כ-16% על השווי הכלכלי. החברה ידועה בסולידיות שלה ובתשואת דיבידנד נאה. אנו סבורים כי למרות עליית הסיכון הצפויה בשוק המשרדים, החברה מהווה החזקה יציבה בתיק ההשקעות לימים של אי ודאות.