דש ברוקראז’: לפני כחודש וחצי השקנו סיקור לקרן ריט 1 בהמלצת תשואת שוק ומחיר יעד של 7.2 ₪. מאז תחילת הסיקור, המחירים כמעט לא השתנו (מדד ת"א 100 ירד בכ- 1% וריט ירדה בכ- 2%). חידוש החוזה המוצלח עם חברת אמדוקס, השוכר העיקרי במתחם רעננה, בדמי שכירות גבוהים יותר (אמדוקס שילמה מחיר נמוך ממחיר השוק על חלק מהשטחים במתחם) מביא אותנו להעלות את מחיר היעד וכתוצאה מכך את ההמלצה.
להזכירכם, במאי השנה השלימה הקרן רכישת חלק נוסף במתחם רעננה עבור כ- 148 מיליון ₪ (כ-160 מיליון ₪ כולל עלויות עסקה). לאחר השלמת העסקה, ריט מחזיקה כ- 53% מהזכויות במתחם ובכ- 46 אלף מ"ר. השוכר העיקרי במתחם הוא חברת "אמדוקס" והיא פועלת בו כיום על שטח בהיקף של כ- 32 אלף מ"ר.
אתמול הקרן הודיעה כי חתמה על הסכם להארכת השכירות עם "אמדוקס" עד לשנת 2019. דמי השכירות יעמדו על כ-25 מיליון שקל לשנה. כחלק מההסכם החדש, אמדוקס תקבל לידיה בתחילת 2013 שטח נוסף (השטח שתפנה נייס), בהיקף של כ-6 אלף מ"ר, תמורת דמי שכירות שנתיים של כ-4.5 מיליון ₪. חשוב לציין כי 90% מדמי השכירות ב- ₪, הינם צמודי מדד.
מהדוחות השנתיים לשנת 2010 עולה כי המתחם הניב כ- 16 מיליון ₪ בשנת 2010 ושוויו עמד על כ-226 מיליון ₪. שווי זה שיקף שיעור תשואה של כ-6.9%.
לאחר השלמת העסקה ובעקבות החוזה החדש, ה- NOI מהמתחם צפוי להסתכם לסך של כ- 32 מיליון ₪ ושווי המתחם צפוי לעמוד על כ– 386 מיליון ₪ (שווי החלק הישן בספרים כ-226 מיליון ש"ח בתוספת עלות הרכישה כ- 160 מיליון ש"ח). סכום זה משקף תשואה של כ- 8.3% למתחם כולו. אנו סבורים כי ריט 1 תבצע בהמשך השנה שערוך חיובי למתחם כולו, לאור העובדה כי בשנת 2010 שיעור התשואה הנגזר מהערכת השווי למתחם עמד על כ- 6.9%.
כאמור, ריט תקבל תוספת שנתית של כ- 16 מיליון ₪ ל- NOI. שימוש בשיעור ההיוון של כ- 7.75% על תזרים של 16 מיליון ₪, גוזר תוספת של כ- 200 מיליון ₪ לשווי הכלכלי. לאחר ניכוי עלויות עסקה והוצאות הנהלה וכלליות (שהם פונקציה של שווי הנכסים), תוספת השווי עומדת על כ- 45 מיליון ₪. מחיר היעד המתקבל מהערכת השווי עומד על כ- 7.6 ₪ למניה, כ - 17% מעל המחיר הנוכחי בשוק.
בהיבט התזרימי – ה- FFO המייצג להערכתנו מסתכם לסך של כ-65 מיליון ₪, גידול של כ-4 מיליון ₪ מהערכתנו הקודמת. הגידול נובע מעליה ב-NOI אשר מתקזז חלקית כתוצאה מהגידול הצפוי בהוצאות הנהלה וכלליות והוצאות המימון. תשואת ה-FFO הנגזרת משווי השוק עומדת על כ- 11.5% (מכפיל של 8.8). מדובר בתשואת FFO מאד גבוהה בהתחשב בסיכון הנמוך של החברה.
לסיכום, חידוש החוזה המוצלח מלמד כי הנהלת החברה ממוקדת בייצור ערך למשקיעים. הפעילות היציבה, הסיכון הנמוך, תשואת ה- FFO הגבוהה והמחיר בו נסחרת החברה, מביאים אותנו להעלות את המלצה למניה לתשואת יתר במחיר יעד של 7.6 ש"ח.