אלביט הדמיה הודיעה ביום חמישי על ביצוע עסקה ראשונה בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב. הפעילות בארה"ב מתבצעת באמצעות קרן השקעות המוחזקת ע"י אלביט הדמיה ופלאזה סנטרס יחד עם קרן Eastgate בחלקים שווים (שותפות אלביט –פלאזה מחזיקה 50%, ו- Eastgate ב- 50% הנותרים. במסגרת העסקה, רכשה הקרן כ- 15% מ- MDT) בתמורה כוללת של כ- 11.1 מיליון דולר אוסטרלי (כ- 10 מליון דולר ארה"ב).
MDT הינה קרן ריט אוסטרלית המחזיקה ב- 78 מרכזים מסחריים בארה"ב. הקרן הוקמה ע"י Macquarie Bank, בנק ההשקעות הגדול באוסטרליה, יחד עם DDR (Developers Diversified Realty), קרן ריט אשר בבעלותה כ- 665 נכסי נדל"ן בארה"ב, קנדה, ברזיל ופורטו ריקו.
העסקה תתבצע במספר שלבים: תחילה רכשה קרן ההשקעות כ- 15% מיחידות הקרן (כ- 13% אחרי הכסף) תמורת כ- 9.5 מיליון דולר אוסטרלי, ועוד כ- 2.6% שהחזיק השותף המייסד Macquarie Bank, תמורת כ- 1.6 מיליון דולר אוסטרלי, ובכך, Macquarie Bank אינו מחזיק יותר ביחידות הקרן.
בשלב הבא, צפויה הקרן לבצע חיתום בהנפקת זכויות הצפויה של MDT בהיקף של כ- 200 מיליון דולר אוסטרלי, ובכך להגדיל משמעותית את אחזקתה ב- MDT. בינתיים, במסגרת ההסכם, לפחות מחצית מחברי הדירקטוריון MDT יהיו מטעם הקרן.
בנוסף, רכשה הקרן 50% מחברת הניהול של MDT, העוסקת בין היתר בגיבוש אסטרטגיית השקעה וניהול שוטף של החברה. 50% הנותרים מוחזקים ע"י DDR, אשר תמשיך לתפעל את נכסיה של MDT.
MDT הינה קרן ריט, אשר הייתה רשומה למסחר באוסטרליה (ASX: MDT) לפי שווי שוק של כ- 60 מיליון דולר, ומסוף מרץ ניירותיה הושעו מהמסחר לבקשתה. פורטפוליו של החברה כולל 78 מרכזים מסחריים שכונתיים בשטח כולל להשכרה של כ- 1.2 מיליון מ"ר, ב- 23 מדינות בארה"ב.
תיק הנכסים של החברה כולל 48 מרכזי קניות בתפוסה של 89% עם מח"מ שכירות של 5.1 שנים, וכן 30 מרכזי קניות נוספים אשר נבנו עבור שוכר עוגן שעזב, והם ברובם אינם מושכרים. שוכר העוגן הינו Mervyns, רשת בתי כל בו בינונית בגודלה אשר בבעלותה היו 189 סניפים בשנת 2006. במהלך 2007 החלה בתהליך סגירת סניפים, עד להגשת בקשה להגנה מפני נושים ופירוק מוחלט בשנת 2008, אז נסגרו כל סניפי הרשת. כנגד נכסים אלה עומדות הלוואות Non Recourse בהיקף של כ- 112 מיליון דולר, והקרן לא לקחה נכסים אלה בחשבון.
נכון לדצמבר 2009 כל נכסי MDT משוערכים בספרים לפי שווי של 1,430 מיליון דולר ארה"ב, כאשר 48 המרכזים הפעילים משוערכים ב- 1,362 מיליון דולר ארה"ב לפי שיעור היוון של 8.6%. יתרת הנכסים, ללא רשת Mervyn’s משוערכים ב- 90.5 מיליון דולר בשיעור היוון של 13%. נכסים אלה הניבו NOI של כ- 96 מיליון דולר בשנת 2009.
בשנת 2009 רשמה הקרן הפסד נקי בסך של כ- 12 מיליון דולר ארה"ב, לאחר ביצוע מחיקה של כ- 10 מיליון דולר בשווי הנכסים.
היקף החוב של החברה הינו כ- 1,074 מיליון דולר ארה"ב, כ- 76.4% ביחס לסך הנכסים. כ- 410 מיליון דולר בהלוואות לבנקים בארה"ב ו- CMBS צפויים להיפרע במהלך שנת 2010, כ- 40% מהחוב. בינתיים פועלת MDT לפריסת התחייבויותיה מחדש, כאשר העסקה הנוכחית הינה בתיאום עם הבנקים המלווים, כך שיש לשער כי התמורה מהנפקת הזכויות הקרבה צפויה לשמש את החברה במחזור התחייבויותיה הצפויות בפרעון בשנה הקרובה.
בשורה התחתונה, היקף ההשקעה של הקרן ב- MDT צפוי להתבצע לפי שווי של כ- 70 מיליון דולר ארה"ב, כאשר בעבר החברה נסחרה בשווי של מעל מיליארד דולר. אלביט ופלאזה בחרו להשקיע בחברה הנמצאת בקשיים, אשר זקוקה להשקעה לא מבוטלת על מנת לשוב למסלול הפעילות הרגיל. נכסי החברה הפעילים נמצאים בתפוסה של כ- 89% בעוד שכ- 40% מסך הנכסים הינם למעשה כמעט ריקים. מכאן, הרי שקיים פוטנציאל להשבחה משמעותית של הפורטפוליו הקיים, ולהצפת ערך להשקעת החברה, בעיקר תוך ניצול הקשרים החזקים של DDR, השותפה בחברת הניהול, עם קמעונאיים בארה"ב, וכן תוך החלפת שוכרים בעייתיים בשוכרים אחרים בעלי איתנות גבוהה יותר.
עם זאת, חשוב לזכור כי המצב בארה"ב עדיין ממשיך להיות לא פשוט, יתר על כן, נטל החוב המהותי של MDT, ובמיוחד העובדה כי עליה לפרוע נתח נכבד בשנה הקרובה עלולים להמשיך ולהקשות על החברה בטווח הקצר בינוני.
בשלב זה, החשיפה של אלביט הדמיה ושל פלאזה סנטרס להשקעה זו הינה זניחה יחסית (כ- 3 מיליון דולר אוסטרלי כל אחת), כך שהסיכון בחשיפה לארה"ב הינו מוגבל מאוד בהשפעתו על החברה, וכך גם פוטנציאל ההשבחה. עם הגדלת חלקן הצפויה של אלביט ופלאזה ב- MDT בעקבות הנפקת הזכויות (עד 200 מיליון דולר) ובעיקר במידה ותדרשנה להשקעות נוספות ב- MDT , לעסקה זו צפויה להיות השפעה מהותית הרבה יותר על החברה, כאשר מחד מדובר בעליה בסיכון (אלביט ופלאזה ישבו עד עתה על קופת מזומנים של כמיליארד ₪ כל אחת) ומאידך קיים כאן כמובן פוטנציאל לעליית שווי של החברה הנרכשת, כאשר יש לזכור כי אלביט הדמיה מבצעת את הרכישה בעת שהבעיות בחברה הנרכשת כבר ידועות ומחיר העסקה הינו בהתאם.