איגוד ברוקראג’ בסקירה על מניות איירפורט סיטי נצבא בהמלצת קנייה.
איירפורט סיטי נסחרת במכפיל הון של 0.84 כשעיקר נכסיה הינם פארק איירפורט סיטי וכ- 51% בחברת נצבא. אנו ממליצים על החברה בגלל יצירת הערך הגבוהה והסיכון הנמוך:
1. יצירת ערך בשיעור גבוה – אם נתעלם מפוטנציאל הצפת הערך של נכסי החברה ופוטנציאל הייזום העתידי, התזרים השנתי החזוי של החברה צפוי להגדיל את ההון העצמי של איירפורט סיטי בשיעור של כ- 11% (ובשיעור של כ- 12.7%, את שווי החברה בבורסה).
2. הצפת ערך של כ- 263 מיליון ₪ – נכסי פארק איירפורט סיטי משוערכים בכ- 1,521 מיליון ₪, על פי שיעור היוון ממוצע של 8.8%. להערכתנו, יש לשערך את הפארק בשיעור היוון ממוצע של 8.3% שיוסיף כ- 96 מיליון ₪ לשווי הנכסים. בנוסף לפארק כ- 37 אלף מ"ר שטחים לא מאוכלסים, חלק גדול משטחים אלו צפויים להתאכלס במהלך 2011. עם אכלוס השטחים ערך נוסף בסך של כ-167 מיליון ₪ צפוי להתווסף.
3. סיכון נמוך – אנו מעריכים את הסיכון בהשקעה בחברה כנמוך. יחסי הכיסוי של החברה הינם מעל לממוצע: יחס חוב CAP עומד על כ- 47% בלבד ויחס כיסוי ריבית מה EBITDA צפוי לעמוד על כ- 1.8. נציין גם שאחזקתה נצבא בשווי של כ- 1.1 מיליארד ₪ אינה משועבדת.
4. Buy Back – החברה הכריזה על רכישה חוזרת של מניותיה בהיקף של עד 100 מיליון ₪.
נצבא נסחרת במכפיל 0.8 על ההון העצמי כשעיקר נכסיה הינם נכסי נדל"ן מניב בישראל וצרפת ששיעור ההיוון המשוקלל לנכסים בישראל הוא 9.2% ובצרפת 9.3%, גבוה משמעותית משיעור ההיוון המקובל.
אנו ממליצים על החברה בגלל הפער הכלכלי והפוטנציאל להצפת ערך:
1. יצירת ערך בשיעור גבוה - אם נתעלם מפוטנציאל הצפת הערך של נכסי החברה ופוטנציאל הייזום העתידי, התזרים השנתי החזוי של החברה צפוי להגדיל את ההון העצמי של נצבא בשיעור של כ- 8.7% (ובשיעור של כ- 10.1%, את שווי החברה בבורסה).
2. הצפת ערך של כ- 353 מיליון ₪ בנכסים מניבים בישראל. נכסי החברה בישראל משוערכים בכ- 3,762 מליון ₪ כשהכנסות משכר דירה (NOI) הסתכמו במהלך 2010 בכ- 344 מיליון ₪, כך שהן מגלמות תשואה של 9.2%. מטעמי שמרנות, את נכסי החברה בישראל אנו מערכים בכ- 4,115 מיליון ₪ בשיעור היוון ממוצע של 8.4%. נציין כי לחברה נכסים ריקים ולפיכך אינם מניבים, השכרתם צפויה להציף ערך נוסף.
3. הצפת ערך של כ- 232 מיליון ₪ בקרקעות למגורים בישראל – החברה מחזיקה כיום במספר קרקעות שמתוכן בחרנו את חטיבת הקרקע במתחם קסם ושני פרויקטים שפוטנציאל הערך צפוי לבוא לידי ביטוי במהלך השנתיים הקרובות. לקרקע במתחם קסם תב"ע להקמת 1,076 יח"ד. החברה מתכננת לשווק את הקרקע לקבוצות רכישה ולקבלנים במהלך השנה. הקרקע רשומה בספרים בכ- 147 מיליון ₪. לאור עליית מחירי הקרקעות במהלך השנתיים האחרונות, אנו מעריכים את הקרקע בכ- 269 מיליון ₪, לפי 250 אלף ₪ ליח"ד.
4. סיכון נמוך- אנו מעריכים את הסיכון בהשקעה בחברה כנמוך. יחסי הכיסוי של החברה הינם מעל לממוצע: יחס חוב לEBITDA צפוי לעמוד על 8 ויחס כיסוי ריבית מה- EBITDA צפוי לעמוד על 2.7. כמו כן, להערכתנו נזילות החברה הינה טובה.
5. Buy Back – החברה הכריזה על רכישה חוזרת של מניותיה בהיקף של עד 100 מיליון ₪.
6. צפי לגידול בהכנסות – בשנה האחרונה החברה החלה בשיפוץ ושדרוג התחנות המרכזיות במטרה להגדיל את שטחי המסחר ואת ההכנסות.
החיסרון המשמעותי ביותר למשקיעים בחברות מקורו בעובדה כי הן אינן מחלקות דיבידנדים ואינן פועלת ביתר מרץ למימוש פוטנציאל השבחת נכסיהן.
לסיכום: תשואות גבוהות ופוטנציאל ליצירת ערך מובילים אותנו להמליץ קניה למניות איירפורט סיטי ונצבא במחיר יעד של 22 ₪ ו- 48 ₪, בהתאמה, המשקף אפסייד של כ- 41% ו- 47% בהתאמה, על שווי המניות כיום.