פסגות: על פי מודל הדירוג הפנימי של פסגות Sell Side זוכה אמות לציון מנפיק גבוה המתאים לטווח דירוג שבין AA- ל A+ (קרוב יותר ל AA-). אגרות החוב של אמות הונפקו לפני 01/10/2010 ולכן אינן עומדות בסטנדרטים כפי שנקבעו בהמלצות ועדת חודק. הן אינן מובטחות, אין תניות חוזיות המשפרות את מעמדם של בעלי האג"ח אל מול נושים אחרים, אין שיעבוד שלילי ועד כה שעבודים נוצרו בעיקר לטובת הבנקים. אמנם, אין מניעה מבחינת המוסדיים לרכוש את אגרות החוב אולם בטווח הארוך הן עלולות להיות נחותות ביחס לאגרות חוב שיונפקו תוך עמידה בדרישות. במקרה כזה, נכון יהיה לדרוש מהחברה תוספת ריבית שאם לא כן ייסחרו אגרות החוב הקיימות בתשואה עודפת והמחזיקים בהן יפגעו.
ציון המנפיק לו זוכה החברה במודל שלנו וניתוח מאפייני האיגרות גוזרים לאג"ח הבינוניות של החברה (אג"ח 1) פרמיית סיכון (מרווח אל מול ממשלתי) של כ – 1.4% ולאגרות החוב הארוכות (אג"ח 3) פרמיית סיכון של כ - 1.7%. הפער בין האגרות נובע מפערי המח"מ בלבד. נציין כי כיום נסחרות האגרות במרווח של 1.63% ו 1.97%, בהתאמה.
אמות נכסי נדל"ן מניב איכותיים בשווי של כ – 5.5 מיליארד ₪. מרבית הנכסים ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש ומושכרים לשוכרים רבים, ולטווחים שונים. שוכריה הגדולים של הקבוצה (אגד, רבוע כחול, סלקום, שופרסל) הינם בעלי מוניטין חיובי ואיתנות פיננסית ונוהגים לשכור נכסים לתקופות ארוכות.
לאמות מספר נכסי נדל"ן מניב הממוקמים באזורי פריים ובשל כך נהנים מיתרון תחרותי על פני נכסים אחרים. מרבית נכסי החברה (61%) ממוקמים באזורי גוש דן ועוטף גוש דן. התפלגות זו של נכסי החברה באזורי הביקוש ואחזקה בנכסים איכותיים הנותנים מענה לשוכרים גדולים מקנים לחברה יתרון תחרותי המאפשר לה לשמור על איתנותה הפיננסית גם בעתות משבר.
המגמה החיובית בדמי השכירות בענף הנדל"ן המניב צפויה להימשך גם בשנת 2011 אם כי לא באותה עוצמה. בנוסף, העלאת הריבית שנועדה, בין היתר, לקרר את שוק הנדל"ן למגורים צפויה להשפיע גם על שוק הנדל"ן המשרדי בעיקר כתוצאה מצמצום המרווחים. כך, שלהערכתנו מגמת ירידת התשואות שאפיינה את השנתיים האחרונות צפויה להתמתן משמעותית.
לאמות איתנות וגמישות פיננסית. לחברה עודף נכסים על התחייבויות של כ – 2.3 מיליארד ₪ והון עצמי המהווה כ – 37% מהמאזן. יחס החוב הפיננסי ל – NOI ב 2010 עמד על 9 והחוב הפיננסי נטו ל – CAP עומד על 58%. בשנים האחרונות מציגה החברה צמיחה רציפה בהכנסות, תוך שמירה על שיעור NOI של 88%. להערכתנו, שמירה על יחסים אלה לאורך זמן בשילוב עם נתוני רווחיות טובים כפי שמציגה החברה תסלול את הדרך להעלאת דירוג. כיום מדורגות אגרות החוב של החברה בדירוג A+/A1.
תשלומי החוב של החברה פרוסים לטווח בינוני בצורה שווה ונוחה יחסית.
על מנת לעמוד בהתחייבויותיה לרשות החברה מקורות מימון מגוונים וזמינים. לחברה מסגרות אשראי מאושרות מבנקים בגובה 600 מיליון ₪ (523 מיליון לא מנוצלים), חוב פיננסי ברוטו של כ – 3.3 מיליארד ₪ ונכסים לא משועבדים בהיקף של כ – 3.4 מיליארד ₪. להערכתנו, המוניטין החיובי של החברה, חוסנה הפיננסי ויכולתה להשיג מימון בנקאי ימשיכו לתמוך ביכולתה למחזר את חובה בתנאים נוחים יחסית.
בשורה התחתונה: להערכתנו התשואות בהן נסחרות אגרות החוב של אמות (במונחי מרווח מאג"ח ממשלתי) הן סבירות ביחס לסיכון הכרוך בהן. משיקולי מח"מ וציפיות אינפלציה אנו מעדיפים את ההשקעה באגרות החוב הקצרות של החברה.