פסגות על אלקטרה נדל"ן: תוצאות החברה לרבעון הראשון שיקפו את פעילויותיה האחרונות כאשר בעקבות מכירת מספר נכסים בחודשים האחרונים והפסקת איחוד עקב ירידה באחזקות בנכסים אחרים הובילו לירידה בהכנסות, ב NOI וב FFO. מגמות אלה, בשילוב עם האינפלציה שהובילה לגידול בהוצאות המימון גרמו לכך שהחברה לא הצליחה להגיע לרווחיות למרות שלא היו מחיקות בנכסיה.
v מסתמן כי האסטרטגיה של החברה הינה להמשיך ולממש נכסים, אך בהיקף נמוך כאשר מדובר בנכסים הנמכרים בתשואה נמוכה וכאלה שפוטנציאל ההשבחה שלהם נסתיים. לאחרונה מכרה החברה נכס בקנדה בתשואה של 7% וכן נכס בת"א. התזרים שינבע מהמכירות עומד על כ-60 מש"ח. במקביל, להערכתנו חייבת החברה להגדיל את היקף הכנסותיה על מנת לחזור לרווחיות, הקושי הוא באיתור נכסים בחו"ל לאור התחרות הקשה. עם זאת, לאחרונה רכשה החברה נכס בגרמניה תמורת כ-20 מ’ יורו בתשואה של 10%. אנו סבורים כי החברה תפעל לרכוש נכסים נוספים, ככל הנראה באירופה.
v בנוסף פעילה החברה בתחום הייזום בישראל שייתכן ויורחב וכן נכנסה לייזום פרויקט למגורים בקנדה (הסבה מבניין משרדים) וחזרה ליזום בהודו.
v בניין אלקטרה שהושלם ברבעון הראשון מסתמן כהצלחה וכנכס שיתרום תרומה משמעותית של למעלה מ 20 מ’ ₪ ל NOI ושל כמעט 15 מ’ ₪ ל FFO של החברה. הבניין יניב הכנסות החל מהרבעון השלישי כאשר רק בשנת 2012 נראה הנבה משמעותית יותר. כרגע הבניין מאוכלס ב-65% והחברה מאמינה ביכולתה להגיע לתפוסה מלאה. החברה רשמה כבר שערוכים של כ-40 מש"ח בגין הפרויקט ובאכלוס מלא צפוי רווח נוסף של עשרות מש"ח.
v שוקי הנדל"ן המרכזיים בהם פועלת אלקטרה נדל"ן התייצבו ב 2010 והמגמה החיובית נמשכת ב 2011. בגרמניה, השוק המרכזי של החברה, החלו השווקים המרכזיים את השנה בצורה חזקה. ישנו לחץ להעלאת שכ"ד בנכסים האיכותיים לאור עודף ביקוש על היצע וגם מגמת התשואות נמצאת בירידה. בקנדה, ישראל ושוויץ מצב השוק מוסיף להיות טוב. נציין כי גם בפעילות הייזום בהודו נמשכת ההתעוררות שהחלה במחצית השנייה של 2010.
v בעדכון המדדים הקרוב תצא אלקטרה נדל"ן ממדד ת"א 100 ותיכנס למדד יתר 50. להערכתנו ביום ההחלפה יווצרו במניה עודפי היצע של כ-6 מש"ח.
v בעלת השליטה אלקו רכשה בחודש האחרון מניות אלקטרה נדל"ן בהיקף של קרוב ל-10 מש"ח.
בשורה התחתונה: להערכתנו, האתגרים בפניהם ניצבת החברה הינם לשמור על יציבות בנכסיה ועל מצבה הפיננסי, לפתח פעילות הייזום ולבצע רכישות נוספות.
לאחר מחיקות של למעלה מחצי מיליארד ₪ בשווי הנכסים בשלוש שנים אנו מצפים לשיפור בהון העצמי בעתיד (אם כי לא בהכרח בשנת 2011) הואיל ולאחר הנבה מלאה של בית אלקטרה החברה תחזור לרווחיות מפעילות שוטפת. בנוסף אנו סבורים כי נראה גידול בשווי בית אלקטרה ורווחים נוספים מפעילות ייזום בישראל בעיקר ובטווח ארוך יותר מהודו וקנדה.
מכפיל הון כה נמוך (0.57) אינו ריאלי לחברה בה יש סבירות גבוהה בעתיד לגידול בהון. אי לכך המלצתנו נותרת קניה.