קבוצת בסט, מאבני היסוד של ענף הביצוע והייזום בישראל, פירסמה טיוטת תשקיף ראשונה לקראת הנפקה ראשונית לציבור של מניותיה. החברה, שנמצאת בשליטת האחים אליאס, עלא ווסים טנוס ובשותפות עם קבוצת הפניקס (המחזיקה בכ-20% מהמניות), מבקשת לנצל את גאות השוק כדי להפוך לחברה ציבורית מן המניין.
עבור ציבור המשקיעים, מדובר בהזדמנות ראשונה להצמיד תג מחיר לאחת מקבוצות הבנייה הפרטיות הבולטות בישראל. עם זאת, הצצה לתוך המסמכים הפיננסיים המורכבים מגלה כי לצד הפעילות הענפה וההון העצמי המכובד, המשקיעים יידרשו לשקול היטב את הסיכונים המובנים בענף הביצוע, את רמת המינוף ואת מערכת ההסכמים הפנימית עם בעלי השליטה.
מבנה הפעילות: שלושה מנועים, יציבות מאותגרת
קבוצת בסט מציגה מודל פעילות מבוזר יחסית, המתחלק לשלושה מגזרים מרכזיים:
מגזר הביצוע והגמרים: פעילות הקבלנות המסורתית של הקבוצה, הכוללת בנייה עבור יזמים אחרים וביצוע פרויקטים מורכבים. מדובר במנוע ההכנסות ההיסטורי, אך כזה שסובל באופן מסורתי בשוק הישראלי מרמות רווחיות נמוכות ומחשיפה גבוהה לתנודות במחירי התשומות ומחסור בידיים עובדות.
ייזום נדל"ן בישראל: פעילות הכוללת פרויקטים למגורים, התחדשות עירונית ומסחר. בין הפרויקטים הבולטים של החברה ניתן למצוא את פרויקט "גבעת הכלניות" בקריית אתא (בשותפות של 50%), שם מבוצעים ומשווקים מאות יחידות דיור, וכן פרויקטים ברחובות ובפתח תקווה. מנגד, החברה חוותה גם מהמורות, כמו ביטול עסקת קומבינציה משמעותית בפתח תקווה בעקבות מחלוקות מהותיות על רקע שינויי תוכנית בניין עיר.
נדל"ן בינלאומי (BST קנדה): זרוע הפעילות בחו"ל, המתמקדת בפרויקטי דיור להשכרה ומרכזים רפואיים. פעילות זו אמנם מספקת גיוון גאוגרפי, אך היא חשופה לסיכוני מטבע זר ולניהול בשלט רחוק.
המספרים שמאחורי התשקיף: הון מוצק מול חובות לבנקים
הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה לסיכום שנת 2025 מציגים תמונה פיננסית יציבה אך ממונפת, המשקפת את אופי הפעילות בענף:
הון עצמי: נכון לסוף שנת 2025, ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה עומד על כ-732.9 מיליון שקל. נתון זה נשען ברובו על יתרת רווח צבורה בהיקף של כ-584.8 מיליון שקל.
אשראי ותלות בבנקים: מן העבר השני של המאזן, החברה נשענת על מערך מימון בנקאי משמעותי. יתרת ההלוואות מתאגידים בנקאיים (לזמן ארוך, בניכוי חלויות שוטפות) עמדה בסוף 2025 על כ-298.4 מיליון שקל. אשראי זה מורכב מהלוואות שקליות לא צמודות בריבית משתנה ומהלוואות בדולר קנדי עבור הפעילות בחו"ל.
התחייבויות שוטפות: החברה מחזיקה ביתרת התחייבויות גבוהה לספקים ונותני שירותים, אשר עמדה על כ-446.2 מיליון שקל בסוף 2025.
כדי להרגיע את המממנים, חברות הבת של הקבוצה חתומות על אמות מידה פיננסיות קשיחות מול המוסדות הפיננסיים. כך למשל, זרוע הביצוע נדרשת להציג הון עצמי מוחשי מינימלי של 60 מיליון שקל, ויחס הון עצמי למאזן שלא יפחת מ-23%. נכון למועד הדוח החברה עומדת בתנאים אלו, אך מרחב התמרון שלה תלוי בהמשך רווחיות הפרויקטים.
האזורים הפחות מוארים: עסקאות בעלי עניין וערבויות אישיות
אחד הסעיפים המרתקים בכל תשקיף, המצריך בחינה ביקורתית של המשקיעים מהציבור, הוא הסכמי השכר ועסקאות בעלי העניין. עם הפיכתה של בסט לחברה ציבורית, האינטרסים של משפחת טנוס יצטרכו להתיישר עם אלו של בעלי מניות המיעוט.
מהטיוטה עולה כי בעלי השליטה מועסקים באמצעות חברות ניהול פרטיות שבבעלותם. אליאס טנוס (מנכ"ל הקבוצה) מקבל דמי ניהול באמצעות חברה פרטית, וכך גם עלא טנוס (מנכ"ל פעילות חו"ל) באמצעות חברה קנדית פרטית. הסכמים אלו, שחלקם עודכנו לאחרונה, יהיו טעונים אישור מחדש בתוך חמש שנים ממועד הפיכת החברה לציבורית. בנוסף, נכון לסוף 2025, מאזן החברה כולל התחייבויות לתשלום מענקים לבעלי עניין בסך של כ-5 מיליון שקל.
פרט מהותי נוסף שמגלה הטיוטה נוגע לערבויות: בעלי השליטה העמידו לאורך השנים ערבויות אישיות לגיבוי פעילות החברה. בכפוף להשלמת ההנפקה והפיכת החברה לציבורית, בכוונת החברה לפעול להסרת הערבויות האישיות הללו. המשמעות הישירה היא העברת משקל הסיכון הפיננסי מכתפיהם הפרטיות של המייסדים אל עבר החברה והציבור שיחזיק במניותיה.
הכנסות ורווחיות ממגזר הביצוע והגמרים
בסט מעסיקה 400 עובדים, מהם 25% מהנדסים. לחברה מעל 40 פרויקטים בביצוע בהם פרויקט ToHa, צבר עבודות בשיא של 3.78 מיליארד שקל (נכון לתום 2025), הכנסות של 1.7 מיליארד שקל בשנת 2025 לעומת 1.5 מיליארד שקל ב-2024 ושל 1.25 מיליארד שקל ב-2023. יעדי החברה ל-2026 צפי להכנסות של 1.8-2 מיליארד שקל.
יחד עם זאת, שיעור הרווח הגולמי ביחס להכנסות נמצא בירידה. מ-8.1% ב-2023, ל-8.3% ב-2024 ול-6.4% ב-2025, כשברקע המלחמה שיתקה את עבודות הבנייה.
לחברה תזרים מפעילות שוטפת של 157 מיליון שקל ב-2025.
בנייה למגורים: בשנת 2024 רשמה החברה הכנסות מצטברות גבוהות של כ-352.6 מיליון שקל, עם רווח גולמי שהוכר בסך של כ-29.4 מיליון שקל (שיעור רווח גולמי של 8%). בשנת 2025 חלה ירידה חדה בהכנסות מפרויקטים שהסתיימו במגזר זה, והן עמדו על כ-75.8 מיליון שקל, עם רווח גולמי של כ-4.5 מיליון שקל (שיעור רווח גולמי של 6%).
מניתוח דוחותיה הכספיים של קבוצת בסט (BST) לשנת 2025 עולה תמונה מורכבת: לצד המשך צמיחה עקבית בשורת ההכנסות, החברה מציגה שחיקה משמעותית ברווחיות. הכנסות הקבוצה זינקו בשנה החולפת בכ-24.1% והסתכמו ב-1.911 מיליארד שקל, בהשוואה ל-1.539 מיליארד שקל בשנת 2024 ו-1,310 מיליון שקל בשנת 2023. עם זאת, הגידול בפעילות לא גולגל כלפי מטה. הרווח הגולמי של החברה דווקא התכווץ בכ-19% ועמד על 128 מיליון שקל, לעומת 158 מיליון שקל בשנה הקודמת.
הפגיעה ברווחיות העמיקה ככל שיורדים בשורות הדוח, בעיקר בשל זינוק של פי 2.8 בהוצאות המכירה והשיווק, אשר תפחו מ-4.5 מיליון שקל בשנת 2024 ל-12.6 מיליון שקל ב-2025. כתוצאה מכך, הרווח התפעולי של הקבוצה צנח ב-41% לרמה של 74.2 מיליון שקל, זאת למרות עלייה קלה בסעיף עליית ערך נדל"ן להשקעה שהסתכם ב-7.7 מיליון שקל. בשורה התחתונה, הרווח הנקי של בסט רשם נפילה חדה של כ-37.2% והסתכם ב-52.2 מיליון שקל בלבד בשנת 2025, בהשוואה ל-83.1 מיליון שקל ב-2024 ו-84.5 מיליון שקל ב-2023. הדוחות ממחישים כי החברה מתמודדת עם לחצי עלויות כבדים ושחיקה במרווחים, שמקזזים לחלוטין את העלייה בהיקפי הפעילות.
נכון ליום 31 בדצמבר 2025, מבנה ההון של החברה מציג כרית ביטחון משמעותית המורכבת בעיקרה מרווחים שנצברו לאורך השנים: יתרת רווח צבורה: לחברה יתרת רווח גבוהה במיוחד של כ-584.8 מיליון שקל.
התשקיף מספק הצצה גם לתוצאות הכלכליות הצפויות בפרויקטים יזמיים שנמצאים בשלבי שיווק וביצוע: בפרויקט המגורים "מיכאל וחנה לוין" (שבו לחברה חלק אפקטיבי של 100%), החברה צופה רווח גולמי עתידי של כ-139.2 מיליון שקל, אשר לאחר התאמות של עלויות מימון, שיווק ומכירות, צפוי להניב עודפים צפויים למשיכה בסך של כ-174.9 מיליון שקל.
המשקיעים שיבחרו להשתתף בהנפקה יצטרכו לשאול את עצמם האם תמחור המניות שיקבע בהודעה המשלימה משקף נאמנה את הסיכונים המקרו-כלכליים, את סביבת הריבית הגבוהה המכבידה על ענף הנדל"ן, וא את העובדה שהם נכנסים לשותפות שבה השליטה והניהול יישארו באופן מובהק בידי המשפחה המייסדת.
הנפקת קבוצת בסט צפויה לרכז עניין רב בשוק ההון המקומי, הן בשל הגב החזק של קבוצת הפניקס והן בשל המוניטין ההנדסי של משפחת טנוס. עם זאת, יעוד תמורת ההנפקה טרם הוגדר במלואו, והחברה מציינת באופן כללי כי הכספים ישמשו למימון פעילותה העסקית השוטפת ולתמיכה בהון העצמי הנדרש לפרויקטים עתידיים.
נכון למועד הטיוטה, לחברה אין מדיניות חלוקת דיבידנד רשמית, והיא אינה מתחייבת לחלק את רווחיה למשקיעים בעתיד הנראה לעין.