ענף הנדל"ן היזמי בישראל פועל בשנים האחרונות בסביבה מאתגרת במיוחד, המאופיינת בריבית גבוהה ואי-ודאות ביטחונית וכלכלית. נייר מדיניות חדש של רו"ח איתי קדמי ממכון הפניקס באוניברסיטת רייכמן חושף כי השילוב בין עלויות המימון המאמירות לעיכובים בביצוע הוביל לצניחה בביצועי מניות הנדל"ן בבורסה ולשחיקה חמורה בנזילות החברות.
מלאים עולים, מזומנים נעלמים
הנתונים מראים כי בעוד שמלאי הדירות בהקמה זינק ביותר מ-10,000 יחידות דיור בין השנים 2021 ל-2025, קצב המכירות הריאלי רשם ירידה משמעותית. הפער הזה תורגם ישירות לפגיעה תזרימית: תזרים המזומנים המצרפי מפעילות שוטפת של חברות הנדל"ן היזמי הפך לשלילי בצורה עמוקה, והגיע בשנת 2025 לשפל של כ-7.6- מיליארד שקל – נתון גרוע אף יותר מזה שנרשם בשיא המשבר ב-2023.
כתוצאה מכך, החברות נאלצו לשנות את מודל הפעילות שלהן. אם בעבר המימון התבסס על תקבולים ממכירות, הרי שכיום הענף נשען במידה גוברת על גיוסי חוב חיצוניים כדי לממן את המשך הבנייה.
ה"ישראבלוף" של הטבות המימון
כדי להנשים את המכירות בתנאי השוק הקשים, אימצו החברות שימוש נרחב בהטבות מימון (כגון מבצעי 20/80 או "הלוואות קבלן"), שהיוו בשנת 2025 כ-40% מכלל העסקאות בשוק החופשי.
הניתוח הכלכלי של המכון חושף את המשמעות האמיתית של הטבות אלו: הנחה סמויה: שווי הטבת המימון הממוצעת נאמד בכ-380 אלף שקל לעסקה, המהווים כ-12.7% ממחיר הדירה.
בבחינת שווי הטבת המימון הממוצעת לפי אזורים בשנת 2025, ניכר כי תל אביב מובילה עם הטבה בשווי ממוצע של 594 אלף שקל, המהווה כ-13.3% ממחיר הדירה. אחריה ניצבות נתניה ואזור המרכז, שם שווי ההטבה נע בין 450 ל-507 אלף שקל (כ-13.2% ממחיר הנכס). לעומת זאת, בבאר שבע ההטבה משמעותית פחות ועומדת על כ-171 אלף שקל בלבד, המהווים כ-9.9% ממחיר הדירה.
מדובר בכלי שיווקי אגרסיבי שנועד לשמר את רמות המחירים הגבוהות בשוק, אך הוא ממחיש את הלחץ בו נמצאים הקבלנים ואת הצורך הגובר שלהם להנגיש את העסקאות לרוכשים בעידן של ריבית גבוהה. עבור המשקיע או הצרכן, השורה התחתונה ברורה: המחיר שמופיע בחוזה הוא רק חלק מהסיפור, והבנת מרכיבי המימון היא קריטית להערכת השווי האמיתי של העסקה.
מחיר אפקטיבי נמוך: בניגוד למה שניתן היה לצפות, המחיר למ"ר בעסקאות עם הטבות מימון דומה למחיר בעסקאות ללא הטבות. המשמעות היא שהיזמים אינם מגלגלים את עלות המימון על הרוכש, אלא מעניקים לו הנחה כלכלית ריאלית כדי לשמר את רמת המחירים הנומינלית.
דחיית הקץ: התשלום הראשוני הממוצע בעסקאות אלו עומד על כ-17.8% בלבד, כשעיקר התמורה נדחה למועד המסירה (בממוצע כעבור שנתיים וחצי).
סיכון מערכתי בפתח?
למרות שהטבות המימון תומכות בקצב המכירות בטווח הקצר, הן מעמיקות את התלות של היזמים באשראי חיצוני ומגבירות את החשיפה הפיננסית שלהם.
בנק ישראל ניסה להגביל את המהלך באפריל 2025, מה שהוביל לירידה זמנית בלבד בשימוש במנגנונים אלו, לפני שהשוק מצא דרכים חדשות להסתגל להנחיות.
הדו"ח מסכם כי המעבר למודל עסקי המבוסס על חוב במקום על מזומנים ממכירות מציב סיכון לא רק ליציבות החברות עצמן, אלא עלול להשליך על המערכת הפיננסית כולה, במיוחד אם סביבת הריבית והמצב הגיאופוליטי המאתגר יימשכו.