ולא רק מהזווית התחבורתית: במקביל, גובר גם העניין ברכישת קרקעות להשקעה סביב תחנות המטרו העתידיות, כלומר ’תמ"א 70’. אך האם השקעה בנדל"ן מסוג זה רלוונטית רק לאילי הון ולמשקיעים כבדים? מסתבר שבימינו, התשובה לשאלה הזו עשויה להפתיע רבים.
כדי להבין מדוע, צריך להביט על מה שקורה סביב פרויקטי התשתית של השנים הקרובות. מערכות תחבורה כמו המטרו אינן משנות רק את הדרך שבה אנחנו מתניידים, אלא גם את הדרך שבה ערים מתפתחות. סביב תחנות המטרו מתוכננים אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה חדשים, ולעיתים גם הרחבה של זכויות הבנייה. כאן נכנסת לתמונה תמ"א 70.
תמ"א 70 היא תכנית מתאר שמסדירה את הבינוי סביב התחנות, ולעיתים מאפשרת גם הגדלה של זכויות בנייה באזורים הסמוכים להן. עבור מי שמנסה להבין לאן הולך שוק הנדל"ן בשנים הקרובות, המשמעות עשויה להיות מעניינת במיוחד. ייתכן שההזדמנויות הבאות אינן נמצאות רק בדירות שכבר נבנו, אלא דווקא בקרקעות שנמצאות בלב התכנון של הערים של מחר. אך השאלה הגדולה נותרת בעינה: כיצד יכול המשקיע הפשוט לקחת חלק בהזדמנויות הקרקע שנוצרות סביב תחנות המטרו העתידיות?
תמ"א 70 והדרך שבה ערים משתנות
כאשר מוקמת מערכת תחבורה מהירה שמחברת בין אזורים עירוניים רבים, המדינה מבקשת לנצל את הקרבה לתחנות ולפתח סביבן אזורים עירוניים צפופים יותר. בדיוק לשם כך מקודמות גם תכניות תכנון רחבות, כמו תמ"א 70, שנועדו להסדיר את הבינוי סביב תחנות המטרו. המשמעות היא הגדלת הבנייה למגורים, למסחר ולתעסוקה בסביבה הקרובה לתחנות. במסגרת תכנון כזה, קרקעות רבות עשויות לקבל בעתיד זכויות בנייה רחבות יותר. כלו מר, האפשרות לבנות עליהן בהיקף גדול יותר מכפי שהיה אפשרי בעבר.
לצד הגדלת הבנייה עצמה, התכנית שואפת גם ליצור סביב התחנות סביבה עירונית פעילה ומגוונת יותר: שילוב של מגורים, שטחי מסחר, משרדים ומוסדות ציבור במרחק הליכה מתחנות המטרו. זאת במטרה להפוך את התחנות למרכזים עירוניים של ממש, ולא רק לנקודות מעבר בתחבורה הציבורית.
התהליך הזה מוכר מערים גדולות בעולם. בישראל, שבה הקרקע מוגבלת והאוכלוסייה ממשיכה לגדול במהירות, המשמעות של תהליך כזה יכולה להיות רחבה במיוחד. אך אם סביב תחנות המטרו מתוכננים אזורי בנייה חדשים במסגרת תמ"א 70, עולה שאלה טבעית נוספת: מי בעצם עשוי להיות מושפע מהשינוי הזה?
למה המשקיע הפרטי מתחיל להסתכל אחרת על נדל"ן
במשך עשורים, המשקיעים הפרטיים בישראל התמקדו באפיק אחד: דירות להשקעה. הבחירה הזו מובנת למדי. שוק הדירות נתפס כמוכר, מוחשי ופשוט יחסית להבנה. כמעט כל אחד מכיר חבר, קרוב משפחה או שכן שרכש דירה להשקעה, ולכן רבים ראו בכך מסלול טבעי לבניית נכס נוסף. בנוסף, במשך תקופה ארוכה דירה להשקעה נחשבה לאפיק יציב יחסית, כזה שקל להבין את ההיגיון הכלכלי שמאחוריו. עבור משקיעים רבים, עצם העובדה שניתן לראות את הנכס בעיניים ולהבין את השימוש בו הפכה את התחום לנגיש יותר מאפיקי השקעה אחרים.
אך המציאות של השנים האחרונות משנה את התמונה. מחירי הדירות מרקיעי שחקים, ההון העצמי הנדרש לרכישה גדל, והריבית על המשכנתאות הפכה את המימון למורכב יותר. גם המיסוי בתחום הנדל"ן עלה והפך את הצעד לפחות פשוט. בנוסף לכך, משקיעים רבים מגלים כי גם כאשר מתבצעת רכישה, פוטנציאל ההשבחה אינו תמיד משמעותי כפי שהיה בעבר. וזה נכון בעיקר בשווקים שבהם המחירים כבר גבוהים. כאשר אפיק השקעה אחד נעשה קשה יותר להשגה, משקיעים רבים מתחילים לחפש אפיקים אחרים בתוך עולם הנדל"ן. יותר ויותר מהם מגלים כי תחום הקרקעות מתחיל לקרוץ להם, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות שעשויות להתפתח במסגרת תמ"א 70.
הקרקע חוזרת למרכז השיח
כאשר חושבים על נדל"ן, רוב האנשים מדמיינים בניין. דירה, משרד או חנות. אך לפני כל אלו עומד שלב אחר בתהליך. הקרקע. הקרקע היא הבסיס לכל פרויקט בנייה. לעיתים היא נמצאת בשלב שבו הבנייה עדיין אינה אפשרית. בשלב הזה מתנהלים תהליכים תכנוניים שונים, הכוללים שינויי ייעוד, תכניות מתאר והגדלת זכויות בנייה.
תכניות כמו תמ"א 70 משפיעות בדיוק על השלבים הללו. הן קובעות כיצד תיראה סביבת הבנייה העתידית סביב תחנות המטרו, ולעיתים גם מובילות להגדלה של זכויות בנייה באזורים הסמוכים להן. לכן הקרקע עצמה הופכת לחלק מהדיון על עתיד הנדל"ן. למעשה, חלק מהסיפור של הנדל"ן אינו מתחיל בבניין עצמו. הוא מתחיל בתהליכים שמתרחשים הרבה קודם לכן: כאשר תוכניות מתאר משנות ייעודי קרקע, ומאפשרות בעתיד מימוש רחב יותר של זכויות בנייה.
במשך שנים רבות, שוק הקרקעות נתפס כמורכב יחסית עבור המשקיע הפרטי. בניגוד לדירה, מדובר בתחום שמצריך הבנה של תכנון עירוני, מיסוי ותהליכים בירוקרטיים. איתור קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני אינו משימה פשוטה, ולעיתים דורש ידע מקצועי וניסיון בתחום. בנוסף, יש לזכור כי קרקע הנמצאת בתהליך תכנוני עשויה לעבור שנים של אישורים לפני שהיא מגיעה לשלב הבנייה בפועל. מסיבה זו, במשך שנים רבות התחום היה נחלתם של יזמי נדל"ן ואנשי מקצוע. אך בשנים חלו תמורות בקשיים אלה.
זכויות בנייה סביב תמ"א 70 מושכות יותר משקיעים
בשנים האחרונות, אחד הגורמים המרכזיים לשינוי הזה הוא פרויקטי תשתית רחבי היקף. פרויקטים כאלה משנים לעיתים את הדרך שבה משקיעים מסתכלים על נדל"ן. כאשר המדינה משקיעה משאבים עצומים בתחבורה, בתכנון ובפיתוח עירוני, אזורים שלמים עשויים לעבור שינוי משמעותי לאורך זמן.
פרויקט המטרו הוא דוגמה בולטת לכך. מדובר בתשתית תחבורה אדירה שתשפיע על אזורים רבים במרכז הארץ. סביב התחנות מתוכננים אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה חדשים. כאשר המדינה מקדמת תכניות כמו תמ"א 70, היא למעשה מתכננת את עתיד הבינוי באזורים הללו. לכן, יותר ויותר משקיעים מתחילים לבחון קרקעות הנמצאות בסביבת התכנון של תחנות המטרו. הסיבה לכך אינה קשורה רק לנדל"ן עצמו, אלא להבנה רחבה יותר של האופן שבו ערים מתפתחות.
תשתיות תחבורה, תוכניות מתאר והרחבת זכויות בנייה יוצרים יחד תהליך עירוני ארוך. מי שמנסה להבין כיצד ייראו הערים בעוד שנים רבות, עשוי לגלות שהתשובה מתחילה לעיתים דווקא בקרקע. אך גם כאשר משקיעים מתחילים להתעניין בתחום הקרקעות, עולה שאלה נוספת. האם משקיע פרטי באמת יכול להתמודד לבד עם עולם מורכב כל כך?
למה רבים מעדיפים לעשות זאת עם חברות יזמות קרקעות
השקעה בקרקעות יכולה להיות מורכבת יחסית כאשר מנסים לבצע אותה לבד. משקיע פרטי צריך להתמודד עם בדיקות תכנוניות, מסמכי תכנון, בחינת ייעודי קרקע ותהליכים בירוקרטיים שיכולים להימשך זמן רב. מסיבה זו, יותר משקיעים בוחרים להיעזר בחברות יזמות המתמחות בתחום הקרקעות. חברות כאלה פועלות לאיתור קרקעות בעלות פוטנציאל תכנוני. הן מרכזות את כל התהליך תחת מסגרת מקצועית אחת. לעיתים החברה עצמה נכנסת כשותפה להשקעה בקרקע יחד עם המשקיעים, ולא רק מציעה להם קרקע לרכישה.
במודלים כאלה, המשקיעים מצטרפים להשקעה באמצעות הסכמי שיתוף. ההסכמים מגדירים את חלקם בקרקע ואת הזכויות שלהם במסגרת הפרויקט. לעיתים הם מתייחסים גם לחלקם העתידי בזכויות בנייה, אם וכאשר יאושרו בתהליך התכנוני. כך המשקיע אינו נדרש להתמודד לבדו עם כל שלבי התהליך. בפועל, מודל כזה מאפשר למשקיע הפרטי להיכנס לעולם הקרקעות לצד גוף מקצועי שמנהל את התהליך ומלווה אותו לאורך הדרך.
ככל שתוכניות כמו תמ"א 70 ממשיכות להתקדם, יותר משקיעים מתחילים להבין כי חלק מההזדמנויות הבאות בשוק הנדל"ן עשויות להימצא דווקא בשלב מוקדם יותר של המחזור הנדל"ני. לא בבניין שכבר עומד על הקרקע, אלא בקרקע עצמה.