בשנים האחרונות, כשאנחנו מדברים על "הענן", אנחנו נוטים לדמיין ישות ערטילאית שמרחפת מעלינו. אבל במציאות הכלכלית של 2026, הענן הוא קומפלקסי בטון ופלדה עצומים. בתוך הבניינים האלו, המכונים "דאטה סנטרס" (מרכזי נתונים), נמצא המוח הפיזי של הכלכלה העולמית. ואם מבקשים לזהות היכן הפעילות הזו מתרחבת בקצב המהיר ביותר, המבט צריך להיות מופנה מזרחה, אל אזור אסיה-פסיפיק (APAC). לטוקיו, סיאול או יוהור שבהמשך לסינגפור.
שוק מרכזי הנתונים באסיה נמצא בנקודת רתיחה. משווי של כ-30 מיליארד דולר ב-2025, הוא צפוי לזנק ל-79 מיליארד דולר עד 2030 בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-22%. לא מדובר רק בצמיחה ליני ארית , אלא בשינוי פרדיגמה שמונע על ידי רעב אדיר לכוח מחשוב.
הצמיחה הזו אינה רק תוצאה של עלייה בנפח המידע, אלא נשענת על ארבעה עוגנים מבניים: הראשון הוא הבינה המלאכותית. אימון והרצה של מודלים דורשים כוח חישוב עצום, וחברות הענן הגדולות משקיעות בהקמת מתקנים ייעודיים. השני הוא מעבר מואץ לענן: מעל 65% מהחברות באסיה כבר אימצו מדיניות “ענן תחילה”, וההייפרסקיילרים, מגוגל ואמזון ועד עליבאבא, מרחיבים אזורים קיימים ופותחים חדשים. השלישי הוא הטרנספורמציה הדיגיטלית: ערים חכמות, מסחר מקוון, IoT, ודור חמישי 5G, יוצרים צורך בדאטה סנטרס קרובים למשתמש, עם זמני השהיה נמוכים. והרביעי, פוליטי-רגולטורי: מדינות דורשות שהמידע יישמר “בבית”, מה שמחזק ענן ריבוני ומתקנים מקומיים.
בנוסף, המעבדים החדשים ביותר כמו הבלקוול והרובין של אנבידיה, מייצרים חום בכמויות ששיטות הקירור המסורתיות, כלומר מזגנים ענקיים, פשוט לא יכולות להתמודד איתן. אנחנו עוברים לעידן של קירור נוזלי, שבו נוזל מוזרם ישירות לשבבים. מרכזי נתונים שנבנו לפני 2025 הופכים במהירות למיושנים. השוק דורש מתקנים חדשים, מוכני AI, שיכולים לתמוך בצפיפות אנרגיה הגבוהה פי 10 ופי 20 ממה שהכרנו. המשמעות היא יתרון תחרותי מובהק לפלטפורמות שיודעות להקים מתקנים "ירוקים" ומתקדמים, המתוכננים מראש לעומסי AI כבדים.
בתוך אסיה עצמה, לא כל השווקים שווים. יפן בולטת עם צמיחה שנתית של כ-30% עד 2028, הודות ל-AI במפעלי ייצור ובתעשיית הרכב ויציבות רגולטורית. דרום קוריאה צומחת בקצב מתון יותר אך יציב (כ-19%), עם כלכלה דיגיטלית מתקדמת והתמקדות בזמני השהיה נמוכים סביב סיאול. ובסינגפור, שהיא צומת קישוריות עולמי, המחסור בשטח ובחשמל כל כך חריף (תפוסה של 98%), שהביקוש "נשפך" למדינות שכנות כמו מלזיה ואינדונזיה, שם נרשמת צמיחה שנתית של מעל 30%.
ואז מגיע צוואר הבקבוק, שכן הביקוש באסיה כל כך גבוה, עד שנוצר פער אדיר בין מה שהשוק צריך לבין מה שקיים בשטח. הפער המשמעותי ביותר כיום אינו חוסר בנדל"ן, אלא מחסור בתשתיות חשמל. למרות הקיבולת הנמצאת בבנייה, האזור צפוי לסבול ממחסור של 15-25 ג’יגה-ואט עד 2028. זמן ההמתנה לחיבור לרשת החשמל או לאספקת ציוד קריטי (כמו טורבינות גז) יכול להגיע למעל חמש שנים.
עבור המשקיעים, מגבלות ההיצע הללו יוצרות הגנה על ערך הנכסים הקיימים והזדמנות לפרמיה משמעותית עבור פרויקטים בעלי "זכות לחיבור לרשת".
לסיכום, הדאטה סנטרס באסיה מהווים שילוב בין נכס תשתיתי אסטרטגי, נדל"ן מניב וטכנולוגיה עילית. הם השילוב בין ביקוש קשיח מצד ענקיות הטכנולוגיה לבין היצע מוגבל בשל מגבלות חשמל ורגולציה. עבור המשקיעים, מגבלות ההיצע הללו יוצרות הגנה על ערך הנכסים הקיימים והזדמנות לפרמיה משמעותית עבור פרויקטים בעלי "זכות לחיבור לרשת". המשמעות ברורה, פרויקטים עם גישה מובטחת לחשמל, תכנון מוכוון AI ושותפים תפעוליים מנוסים, עשויים ליהנות מפרמיית תמחור, חוזים ארוכי טווח ושיפור מתמשך בערך הנכסי. זהו תחום שמצדיק בדיקת עומק כבר היום, לפני שהפער בין ביקוש להיצע יתורגם באופן מלא לתמחור.
*הכותב הוא בנקאי השקעות המתמחה בתשתיות ונדל"ן, UYI Capital*