רבים ממשיכים להתגורר בשכירות ובמקביל רוכשים את הדירה הראשונה כנכס מניב, לרוב בפריפריה או בשכונות זולות יחסית.
אלא שזו אינה הדרך היחידה להשקיע בנדל"ן, ובמקרים רבים היא גם לא הדרך הנכונה או המשתלמת ביותר עבור כל משקיע.
השקעה במחירים סבירים ובהון עצמי נמוך יותר
בלא מעט מצבים, השקעה בקרקע יכולה להוות אלטרנטיבה חכמה, אסטרטגית ואף רווחית יותר מהשקעה בדירה.
הסיבה הראשונה לשקול השקעה בקרקעהיא יחס העלות־ תמורה.
מחירי הדירות באזורי הביקוש עלו בצורה חדה בעשור האחרון, כך שגם דירה קטנה ופשוטה חוצה היום בקלות את רף ה-1–1.5 מיליון שקלים, ולעיתים הרבה מעבר לכך.
לעומת זאת, רכישת קרקע איכותית באזור שנמצא בתהליכי תכנון מתקדמים יכולה להתבצע לעיתים בהשקעה של מאות אלפי שקלים בלבד.
המשמעות היא כניסה לעולם הנדל"ן בהון עצמי נמוך יותר, ללא משכנתה חונקת לשנים ארוכות ועם רמת סיכון פיננסי נמוכה בהרבה.
במקרים רבים, השקעה בקרקע היא מהלך אסטרטגי חכם:
במקום לרכוש דירה יקרה, עם תשואה נמוכה ושיעור מינוף גבוה, שמייצרת לא פעם תזרים שלילי, ניתן להשקיע בקרקע בעלת פוטנציאל השבחה משמעותי.
כעבור מספר שנים, עם עליית ערך הקרקע, ניתן:
● למכור אותה ולרכוש דירה איכותית יותר
● או להמשיך לשלב הבנייה ולקבל דירה או נכס בנוי כחלק מתהליך המימוש
קרקע איכותית – צמיחה הונית
אין ספק שדירה היא נכס מוחשי, יציב ומניב.
אבל משקיעים לא מחפשים רק יציבות – הם מחפשים הזדמנות.
קרקע היא נכס שבו טמון פוטנציאל השבחה מהותי.
כאשר אזור מתפתח, תוכניות הבנייה מתקדמות ומתקבל שינוי ייעוד, ערך הקרקע עשוי לזנק בפרק זמן קצר יחסית.
זו אינה השקעה של תזרים חודשי – אלא השקעה של קפיצת מדרגה בהון.
אפשר לנסח זאת כך:
דירה מייצרת הכנסה חודשית, אך כאשר מצרפים אליה את פוטנציאל עליית הערך הממוצע של נכס בנוי, מתקבלת לרוב צמיחה מתונה בלבד ביחס לגודל ההשקעה.
קרקע, לעומת זאת, מייצרת הזדמנות אמיתית להגדלת הון משמעותית בזכות כמה מרכיבים: השבחה ושינוי ייעוד, הגדלת זכויות בפרויקט, ועליית מחירי הנדל"ן.
למי מתאימה השקעה בקרקע?
השקעה בקרקע מתאימה במיוחד למי שמבין שהמשחק כאן הוא משחק של סבלנות וחשיבה לטווח ארוך.
בדירה להשקעה קיימת התעסקות שוטפת:
שוכרים, תחזוקה, תיקונים, ביטוחים, מיסוי, משכנתאות ולעיתים גם לא מעט כאבי ראש.
לעומת זאת, קרקע היא נכס שקט:
אין הוצאות אחזקה, אין שיפוצים, אין שוכרים ואין צורך בניהול שוטף.
ברוב המקרים גם המיסוי בשלב הרכישה נמוך משמעותית לעומת רכישת דירה.
לכן, השקעה בקרקע מתאימה במיוחד:
● לצעירים שלא זקוקים להכנסה חודשית מיידית
● למי שמחפש השקעה אסטרטגית לצמיחה הונית
● ולמשקיעים בוגרים יותר, שיש בידיהם סכום משמעותי ורוצים להשקיע בצורה חכמה ומדויקת
איך לבחור קרקע להשקעה?
כמו בכל השקעת נדל"ן, גם כאן בחירת הנכס היא השלב הקריטי.
לא כל קרקע היא הזדמנות.
חשוב לוודא:
● שמדובר בקרקע פרטית
● שהקרקע נמצאת בסטטוס תכנוני מתקדם, לאחר שינוי ייעוד באישור הוועדה המקומית או הוותמ"ל
● שקיימות מספיק זכויות בנייה בקרקע הנרכשת
● שכל בעלי הזכויות חתומים על הסכם שיתוף איכותי
● שהחברה המובילה את הפרויקט מנוסה, מקצועית ומושקעת בעצמה בעסקה – כדי לייצר שיתוף אינטרסים אמיתי
כך ניתן לדעת שבטווח של כמה שנים בודדות, ניתן יהיה:
● למכור את הקרקע ברווח משמעותי
● או להמשיך לפרויקט בנייה ולהגיע לדירה מוכנה, ללא סיכונים מיותרים
בצורה זו הופכת הקרקע לאחד המהלכים החזקים והמשמעותיים ביותר בתיק ההשקעות –
מהלך שיכול לשנות את נקודת הפתיחה הכלכלית של המשקיע בצורה משמעותית