חברת אאורה השקעות, מהשחקניות הבולטות בתחום ההתחדשות העירונית, פרסמה היום (ב’) את דוחותיה הכספיים לרבעון השני של השנה ולצדם מצגת עדכנית למשקיעים. לצד המספרים, בלטה במיוחד ירידה חדה בתחזיות החברה לרווחי השנים הקרובות, בהשוואה להערכות שסיפקה רק לפני שלושה חודשים.
אם ברבעון הראשון העריכה אאורה כי תרשום בשנת 2025 רווח נקי של כחצי מיליארד שקל (500 מיליון שקל), כעת עודכנה ההערכה כלפי מטה ל־350 מיליון שקל בלבד. גם תחזית 2026 קוצצה מ־600 מיליון שקל ל־500 מיליון שקל. מדובר בצניחה של כ־150 מיליון שקל בתחזית לשנה זו בתוך פרק זמן קצר מאוד, מה שמעורר שאלות על אמינות התחזיות ועל יציבות הענף שבו פועלת החברה.
הפערים בין התחזיות מלמדים על הקושי המובנה בענף ההתחדשות העירונית – תחום שהפך בשנים האחרונות ל"מילת קסם" בשוק הנדל"ן הישראלי, אך בפועל מתגלה כהרבה יותר מורכב. בעוד שבפרויקטים רגילים הקבלן רוכש קרקע, מתכנן ומבצע, בפרויקטי תמ"א ופינוי־בינוי עליו להתמודד עם עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות קיימים. לכל דייר צרכים, רצונות ולעיתים גם דרישות כספיות שונות, וכולם מלווים בעורכי דין וביועצים.
המורכבות הזו מובילה לעיכובים ממושכים, שינויים חוזרים ונשנים בתכנון, ולעיתים גם לסכסוכים משפטיים יקרים. לכך יש להוסיף את הירידה במחירי הדירות בשוק החופשי - ירידה שמצמצמת את פער הרווח בין עלות ההקמה להכנסות ממכירת הדירות החדשות, ואת העלייה בעלויות הבנייה. התוצאה: מה שנראה רווחי בתיאוריה הופך בפרקטיקה לפרויקט עם שיעור רווחיות נמוך יחסית לפרויקטים על קרקעות חדשות.
ההתחדשות העירונית אומנם נתפסת כאפיק העתיד של שוק הדיור, בעיקר לאור המחסור בקרקעות זמינות במרכזי הערים, אך בפועל מדובר באפיק עתיר סיכונים ותהפוכות. עבור החברות הציבוריות, שנמדדות בכל רבעון מחדש מול המשקיעים והאנליסטים, השילוב בין אי־ודאות תכנונית לבין שחיקה ברווחיות יוצר לחץ ניכר.
במקרה של אאורה, הנתונים שפורסמו היום מהווים איתות למשקיעים: ההתחדשות העירונית עדיין יכולה להוות מנוע צמיחה, אך לא בהכרח בקצב וברווחיות שעליהם חלמו לפני שנה־שנתיים. השאלה שנותרה פתוחה היא האם מדובר בהתאמה חד־פעמית לתנאי השוק, או בתחילתה של מגמה רחבה יותר שתשפיע על כל החברות הפועלות בתחום.