על רקע העלייה בשימוש במנגנוני מימון כמו "תשלום לא לינארי" והלוואות מסוג בולט או בלון, שמטרתם לעודד רכישת דירות על ידי דחיית חלק ניכר מהתשלום למועד מאוחר יותר, כגון מסירת הדירה, הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ובמימון הלוואות בולט/בלון באמצעות הוראת שעה עד סוף שנת 2026.
מנגנונים אלה, שבהם היזם לעיתים מממן את הריבית על ההלוואה, הפכו נפוצים יותר בשנה האחרונה, במיוחד בתחילת המלחמה, כדרך לשמור על פעילות בשוק הדיור למרות ירידה בביקושים. עם זאת, בנק ישראל מזהה כי המגמה הזו מתעצמת ומביאה עמה סיכונים גוברים לרוכשים, ליזמים ולמערכת הבנקאית.
בנק ישראל מביע דאגה מכך שמבצעי מימון אלה עלולים לעודד רוכשים להיכנס לעסקאות מבלי שיש ודאות מלאה לגבי יכולתם הכלכלית להשלים את התשלומים בעתיד. הסיכונים כוללים: לרוכשים - חוסר יכולת לעמוד בתשלומים עתידיים, במיוחד אם תנאי השוק ישתנו (למשל, עליית ריבית או ירידה בערך הנכס). ליזמים - חשיפה לתזרים מזומנים נמוך עד למועד המסירה, מה שעלול לפגוע ביכולתם לממן את הפרויקטים. למערכת הבנקאית - סיכון מוגבר להפסדים אם רוכשים לא יעמדו בהתחייבויותיהם, מה שישפיע על האשראי שהבנקים מעמידים.
כדי להתמודד עם הסיכונים, בנק ישראל נקט בצעדים קודמים (כמו מכתב מסגן המפקח באוקטובר 2024), אך מאחר שהמגמה לא נבלמה, הוא מפרסם כעת טיוטת הוראות שעה שיהיו בתוקף עד סוף 2026. הצעדים נועדו לאזן בין הצורך להמשיך ולתמוך בשוק הדיור לבין הפחתת הסיכונים.
עיקרי הצעדים
1. הקצאת הון נוספת לפרויקטים בסיכון - בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים כוללים תשלום לא לינארי (דחיית תשלומים משמעותית למועד המסירה), הבנקים יידרשו להקצות הון נוסף כרשת ביטחון לסיכונים.
2. בפרויקטים קיימים שבהם השיעור עולה על 20% נכון למועד תחילת ההוראה, הקצאת ההון תחול רק אם השיעור יגדל ב-5% נוספים לפחות.
3. הגבלה על הלוואות בולט/בלון בסבסוד קבלן - שיעור ההלוואות האלה לא יעלה על 10% מסך ההלוואות החודשיות למטרות מגורים, כדי לצמצם את היקף החשיפה למנגנון זה. בשנה וחצי האחרונות סגמנט זה לא ירד מ-15%.
מה זה אומר בפועל?
כשיזם מוכר דירות בפרויקט שבו יותר מ-25% מהקונים משלמים חלק גדול מהכסף רק במועד המסירה (ולא במהלך הבנייה), זה נחשב מסוכן. למה? כי אולי הקונים לא יצליחו לשלם בסוף, והפרויקט ייתקע.
בנק ישראל אומר לבנקים שמלווים כסף לפרויקטים כאלה: "תשימו יותר כסף בצד כ’רזרבה’ למקרה שמשהו ישתבש". זה נקרא "הקצאת הון נוספת" - כלומר, הבנק צריך להחזיק יותר כסף שלא ייתן כהלוואות, כדי שיהיה לו ביטחון אם היזם או הקונים לא יעמדו בתשלומים.
חריג לפרויקטים קיימים - אם פרויקט כבר התחיל ועכשיו יש בו יותר מ-20% חוזים כאלה, הבנק לא יצטרך להוסיף הון אלא אם כן השיעור עולה ב-5% נוספים (למשל, מ-20% ל-25%). זה נותן גמישות לפרויקטים שכבר רצים.
המטרה היא להפחית את הסיכון של הבנקים, שיוכלו להתמודד עם הפסדים אם הרבה קונים לא ישלמו בסוף, וגם לעודד יזמים להימנע ממבצעים כאלה יותר מדי.
הלוואת "בולט" או "בלון" היא הלוואה שבה הלווה (מי שקונה דירה) לא משלם כלום או משלם מעט במהלך התקופה, ורק בסוף משלם סכום גדול בבת אחת. לפעמים היזם (מי שבונה את הדירה) משלם את הריבית לבנק במקום הקונה כדי שההלוואה תיראה זולה יותר לקונה.
בנק ישראל אומר: "אסור שהלוואות כאלה יהיו יותר מ-10% מכל ההלוואות החדשות שהבנק נותן בחודש לדירות". כלו מר, מתוך כל ההלוואות שהבנק נותן לקונים של דירות, רק עד 10% יכולות להיות כאלה שבהן היזם מממן את הריבית.
למה? כי אם יותר מדי קונים לוקחים הלוואות כאלה, יש סיכון שהם לא יצליחו לשלם את הסכום הגדול בסוף, והבנק יפסיד כסף.
מה המטרה? לצמצם את השימוש בהלוואות מסוכנות כאלה, שיכולות להיראות מפתות לקונים אבל מסתירות סיכון גדול לעתיד.
איך זה עובד ביום-יום? על הבנקים: הם צריכים לבדוק יותר טוב למי הם נותנים הלוואות ואיך היזמים מוכרים את הדירות. הם יצטרכו להחזיק יותר כסף בצד (הון) ולא יוכלו לתת יותר מדי הלוואות "קלות" מדי.
על היזמים: הם יצטרכו לחשוב פעמיים לפני שהם מציעים מבצעים כמו תשלום דחוי או סבסוד ריבית, כי הבנקים יתנו פחות תמיכה לפרויקטים כאלה.
על הקונים: יכול להיות שיהיו פחות מבצעים "מפתים" כאלה, אבל זה אמור להגן עליהם מלקחת התחייבויות שהם לא יוכלו לעמוד בהן.