עונת הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של 2024 הסתיימה, ובמרכזה הציגו הסקטורים המובילים במשק תוצאות מרשימות לצד אתגרים עתידיים. מהבנקים ועד תחום הנדל"ן המניב, התוצאות מדגישות את ההתמודדות של החברות עם סביבת המאקרו הנוכחית, לצד ניצול הזדמנויות להמשך צמיחה. בבית ההשקעות IBI הוציאו סקירה לסיכום העונה, הנה הניתוח על הנדל"ן מניב של זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית השקעות.
הפרמטרים התפעוליים ממשיכים להיות טובים
חברות הנדל"ן המניב פרסמו בחודש האחרון את תוצאותיהן לרבעון השלישי של השנה. כמו ברבעונים הקודמים, החברות ממשיכות להציג תוצאות טובות עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים, שיעורי תפוסה גבוהים כאשר שיעורי ההיוון נותרו יציבים ומרבית החברות רשמו רווחי שערוך בגין נכסיהם. פרט ל גב ים, כלל החברות מציגות שיפור ב-NOI מול תקופה מקבילה כאשר הבולטות לחיוב הן ריט 1 ורבוע כחול.
ריט 1 מציגה שיפור של כ-18% ב-NOI מול התקופה המקבילה אשר נבע בעיקר מגידול בהכנסות מנכסים זהים, הנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושהקמתם הושלמה בתקופה ומעליית המדד וזאת למרות השפעת השטחים הפנויים הנמצאים בתהליך שיפוץ והשבחה במתחם אינפיניטי.
רבוע כחול מציגה שיפור של כ-14% ב-NOI מול תקופה מקבילה וזאת בעיקר מעדכון הסכמי השכירות עם מגה-קרפור, רכישת שני נכסים חדשים, שיפור בתוצאות המרכזים המסחריים וכן מעליית המדד. יש לציין לחיוב גם את מליסרון ו עזריאלי המציגות שיפור של 11% ו-10%, בהתאמה מול תקופה מקבילה.
גם ב-FFO אנו עדים למגמה דומה, כאשר פרט למבנה, כלל החברות הציגו שיפור מול תקופה מקבילה, כאשר בראש ניצבות ריט 1 ומליסרון עם עלייה של כ-18% ושל כ-15%, בהתאמה. השיפור אצל ריט 1 נבע בעיקר מעלייה ב-NOI בניכוי השפעת העלייה בהוצאות המימון הריאליות. אצל מליסרון השיפור מול תקופה מקבילה נבע בעיקר מעלייה ב-NOI ומקיטון בהוצאות מימון ריאליות בקיזוז גידול בהוצאות מיסים שוטפות.
גם ברבעון הנוכחי מרבית חברות רשמו רווחי שערוך
פרט לגב ים ו ריט 1, כלל חברות הנדל"ן המניב רשמו רווחי שערוך במהלך הרבעון השלישי של השנה. אצל אמות השערוכים החיוביים ברבעון השלישי נבעו מעסקת מכירת הקרקע במגרש 300 לגב ים וכן מעליית המדד.
ב עזריאלי , השערוכים החיוביים נרשמו בעקבות עליית המדד, עליית שווי קמפוס סולארדג’ שנבע מהתאמת דמי השכירות הצפויים בקיזוז עליה בשיעור ההיוון ומהתאמה שבוצעה בפרויקט שרונה לאור הודעת העזיבה של מטא שעברה לבניין לנדמארק של מליסרון, ומירידה בשיעור התשואה במגזר הדאטה סנטרס.
נראה שהגענו למיצוי השערוכים השליליים בחו"ל
גם ברבעון הנוכחי אלוני חץ רשמה שערוכים שליליים בגין החזקותיה בחו"ל, אך כמו ברבעון הקודם, הם היו נמוכים משמעותית ממה שהורגלנו אליו. במהלך הרבעון השלישי של השנה רשמה החברה שערוכים שליליים בגין החזקותיה בארה"ב בסך של 93 מיליון שקל (חלק החברה) וזאת לעומת 125 מיליון שקל ברבעון השני ו-354 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה. השערוך השלילי בארה"ב נרשם בעקבות העלאת שיערי ההיוון בנכסים המניבים של AH BOSTON ב-0.5% ומשינויים בקשר להנחות השכרה עתידיות, ומנגד שערוך שלילי זה קוזז על ידי שערוך חיובי ב-CARR כתוצאה מפעולות ההשכרה הנרחבות שביצעה החברה.
"בבריטניה, המצב יותר מעודד כאשר במהלך הרבעון השלישי של השנה רשמה החברה שערוכים שליליים בסכום מינורי של כ-10 מיליון שקל (חלק החברה) לעומת 12 מיליון שקל ברבעון השני של השנה ו-64 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה, כאשר השערוך השלילי ברבעון השלישי של השנה נרשם בעקבות הפחתת עלויות קידום תב"עות של נכסים מניבים.
"בהסתכלות לטווח הקצר נראה שמרבית השערוכים השליליים כבר נרשמו כאשר שינוי מגמה צפוי להגיע עם הורדת הריבית בחו"ל שישפיע לטובה על שווי הנכסים. בהסתכלות ארוכת טווח ולאור המגמות הקיימות בשוק המשרדים העולמי, אלוני חץ נמצאת בנקודה מעניינת כאשר מרבית נכסיה הינם Trophy ו-Class A אשר נהנים מביקושים גבוהים והיצע הבנייה הנמוך של שטחי משרדים חדישים בשנים האחרונות צפוי להשפיע לטובה על הביקושים לשטחים אלו.
בשורה התחתונה
"חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג תוצאות טובות עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים, יציבות בשיעורי ההיוון ושיעורי תפוסה גבוהים. מגמת השערוכים בה חזינו ברבעונים הקודמים נמשכה אצל רוב החברות כאשר שערוכים חיוביים נרשמו בעיקר הודות לעליית המדד.
מבחינת חברות החשופות לחו"ל – "נראה שהגענו למיצוי השערוכים השליליים בחו"ל, כאשר בבריטניה אלוני חץ רשמה הפחתת שווי מינורית בעקבות הפחתת עלויות קידום תב"ע של נכסים מניבים ולא בעקבות העלאת שיעור ההיוון, ובארה"ב ראינו לראשונה מזה שנתיים שערוך חיובי ב-CARR, אך שערוך שלילי בבוסטון בעקבות העלאת שיעור ההיוון ב-0.5% גרמה לירידת ערך במצטבר אך הוא נמוך מהפחתות השווי שנרשמו בעבר ומתחילת השנה.
"עדיין מוקדם לדבר על עליית ערך בגין נכסים בחו"ל, אך להערכתנו רוב השערוכים השליליים נרשמו ואכן הגענו לתחתית כאשר ברבעון הבא החברה עלולה לרשום שערוכים שליליים לא מהותיים בעיקר על החזקותיה בארה"ב. יש לציין שירידה בהיקף הפדיונות בקרנות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב יחד עם עסקאות בשוק המראות על יציבות מחירים הן בשורה חיובית מאוד לחברה. כמו כן, הביקושים בשוק לשטחי משרדים TROPHY/CLASS A שהם מרבית נכסי החברה בארה"ב, קצב התחלות בנייה נמוך וחזרת עובדים למשרדים אמורים להטיב עם החברה.
"בהסתכלות לרבעון האחרון של השנה אנו סבורים שחברות הנדל"ן המניב ימשיכו להציג תוצאות טובות בדגש על חברות מתחום הלוגיסטיקה, תעשייה ומסחר כאשר תחומים אלה ממשיכים להוכיח את עצמם רבעון אחר רבעון כיציבים (גם בעת מלחמה), עם ביקושים גבוהים, ועליית פדיונות השוכרים שחזינו בה בתשעת החודשים הראשונים של השנה צפויה להימשך גם אל תוך הרבעון הרביעי וזאת בעקבות מיעוט יציאות ישראלים לחו"ל, ביטולי הטיסות על ידי חברות התעופה הזרות שנמשכו עד לסוף חודש נובמבר וכן בעקבות מבצעי חודש נובמבר", כתבו ב-IBI.